7月上海土地成交價(jià)再創(chuàng)新高樓市反彈恐招新一輪調(diào)控

admin4 2016-09-04 14:26:54

一、開發(fā)投資和建設(shè)：增速趨緩

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資：增速趨緩

今年1-7月份，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資1962.44億元，同比增長(zhǎng)6.9%，較1-6月份同比增速降低1.8個(gè)百分點(diǎn);與全國(guó)同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增速5.3%相比，高出1.6個(gè)百分點(diǎn)。上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅連續(xù)19個(gè)月高于全國(guó)平均水平。

(二)商品房新開工面積：增幅擴(kuò)大

今年1-7月份，上海商品房新開工面積1378.51萬(wàn)平方米，同比增加15.0%，與1-6月份的同比增速比，增加了6.5個(gè)百分點(diǎn);與全國(guó)同期商品房新開工面積13.1%的增速比，增加1.9個(gè)百分點(diǎn)。

(三)商品房施工面積：增速略增

今年1-7月份，上海商品房施工面積13523.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.2%，與1-6月同比增速比，增加0.2個(gè)百分點(diǎn)。1-7月份全國(guó)商品房施工面積同比增長(zhǎng)4.8%，高出上海3.6個(gè)百分點(diǎn)，這是自今年2月份以來(lái)，上海商品房施工面積增速連續(xù)6個(gè)月低于全國(guó)平均水平。

二、土地市場(chǎng)：成交面積處低位，但地價(jià)創(chuàng)新高

(一)土地成交建筑面積：降幅收窄

今年1-7月份，上海土地成交建筑面積569萬(wàn)平方米，同比下降43.7%，較1-6月份土地成交面積的降幅收窄6.57個(gè)百分點(diǎn)。

(二)土地出讓金：增速轉(zhuǎn)正

今年1-7月份，上海市土地出讓金858億元，同比上升3.4%，與1-6月份的增幅相比，增加11.1個(gè)百分點(diǎn)，增速在歷經(jīng)4個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)后轉(zhuǎn)為正數(shù)。

(三)土地成交價(jià)格：再創(chuàng)新高

今年1-7月份，上海土地成交均價(jià)15079元/平方米，同比增長(zhǎng)83.5%，土地成交價(jià)格創(chuàng)歷史新高。7月份，上海成交18幅地塊，平均溢價(jià)率為92%，區(qū)域“單價(jià)地王”頻頻上演。

三、商品房市場(chǎng)：成交回暖

(一)商品房銷售情況(統(tǒng)計(jì)局口徑)：增幅擴(kuò)大

今年1-7月，上海商品房銷售面積1533.81萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.0%，較1-6月份增速增加3.8個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)商品房銷售面積7.6億平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，較1-6月增速減緩1.5個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)商品房銷售面積同比增速連續(xù)6個(gè)月超過(guò)上海。

(二)純商品住宅市場(chǎng)(剔除保障房)：成交回暖，成交均價(jià)再創(chuàng)新高

1、銷售情況：成交繼續(xù)反彈

7月份，上海純商品住宅成交面積131.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增加5.2%，同比減少2.4%。從成交面積可以看出，“3·25”新政后，上海新房成交面積在4月份和5月份出現(xiàn)腰折，但在6月份小幅回暖，7月份繼續(xù)反彈。從歷年成交來(lái)看，7月份為樓市傳統(tǒng)淡季，但今年7月份新房的成交面積絕對(duì)值與去年同期相當(dāng)，遠(yuǎn)高于2013年歷史火爆期。預(yù)計(jì)在政策沒(méi)有進(jìn)一步收緊的前提下，上海樓市或?qū)⒂瓉?lái)“金九銀十”。

2、供求關(guān)系：供小于求

7月份，上海純商品住宅供應(yīng)面積77.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增加6.0%，同比減少19.7%，新增供應(yīng)與成交面積比為0.59，仍處于供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。可見(jiàn)“3.25”政策的邊際效應(yīng)正在減弱，新增的購(gòu)房需求仍然旺盛。

3、成交均價(jià)：再創(chuàng)新高

7月份，上海純商品住宅銷售均價(jià)為37357元/平方米，環(huán)比上漲1.9%，同比上漲7.7%，成交均價(jià)再創(chuàng)新高。上海5月份、6月份、7月份新房成交價(jià)格一直居于高位，主要與新房豪宅化、高端化的趨勢(shì)有關(guān)。未來(lái)幾個(gè)月，上海的新房市場(chǎng)仍將保持高熱態(tài)勢(shì)。

4、庫(kù)存情況：庫(kù)存減少，存銷比下滑

截止到今年7月底，上海新建純商品住宅庫(kù)存總量為841萬(wàn)平方米，環(huán)比減少5.8%，同比減少30.7%。

存銷比方面，7月份上海新建純商品住宅存銷比為7.0個(gè)月，較6月份的7.4個(gè)月略有下滑。鑒于上海新房存銷比和庫(kù)存均處于低位，預(yù)計(jì)上海新房市場(chǎng)依然保持活躍態(tài)勢(shì)。

四、二手房市場(chǎng)：成交回暖

(一)成交面積：成交量增加

7月份，上海二手房成交面積327萬(wàn)平方米，環(huán)比增加45.3%，同比增加16.8%。上海7月份二手房成交面積大幅反彈，一方面是因?yàn)樯虾Ｍ恋厥袌?chǎng)的火熱，影響了買賣雙方的價(jià)格預(yù)期，鄰近地王板塊的二手房?jī)r(jià)格漲幅較大,市場(chǎng)“恐慌”情緒再起;另一方面，上海7月份新房的供應(yīng)面積較少，且新開盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格高企，也使得一些急于入市的客戶轉(zhuǎn)投二手房市場(chǎng)。

(二)房?jī)r(jià)指數(shù)：漲幅擴(kuò)大

7月份，上海二手房指數(shù)為3784點(diǎn)，比6月上升98點(diǎn)，環(huán)比上漲2.57%，漲幅擴(kuò)大1.02個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅在連續(xù)四個(gè)月收窄后出現(xiàn)反彈。