地王頻出，房價飛漲，這應該是今年上半年以來房地產市場最直觀寫照。僅以8月份來說，據中原地產研究中心統計數據顯示，今年8月份，全國單宗土地超過10億元的地塊累計共有45宗，其中溢價率超過100%的地王高達30宗。如果僅從計算地價超過房價的現象來看，8月份或將成為歷史上地王最密集的月份。截至2016年8月,全國地王超過150宗。

　　

對房地產市場一線的炮火聽得最清楚的無疑是開發商，于紛亂中細究，開發商對地王頻現的市場已經展現出不同的判斷與應對，萬科、中海等第一梯隊開發商已經對市場保持警惕，部分第二梯隊房企如遠洋集團也開始警覺，龍頭房企拿地謹慎。但出于規模增長等考慮，大部分第二梯隊房企成為了此次地王潮的參與者和助推者。

　　

萬科董秘朱旭表示：“上半年以來，熱點城市的土地競爭趨于白熱化，地價大幅上升，地價貴過周邊房價的‘地王’頻出。但是，在審慎投資的原則下，2016年上半年，萬科沒有拿下一個高風險項目，也沒有一個面粉貴過面包的地王項目。”

　　

市場前景隱晦不明，地王制造者雖將土地資產攬入懷中，但面對未來也是甘苦自知。

　　

謹慎與亢奮

　　

這段時間上市公司紛紛發布半年報，一個值得關注的現象是，第一梯隊房企手中現金多了起來。

　　

8月30日，中國恒大集團發布半年報，營業收入、凈利潤等多項指標超越了萬科，大有在今年打破“萬科魔咒”的趨勢。一個值得關注的細節是，恒大集團上半年期末現金總額為2120億元，加上期末未使用銀行授信額度達到人民幣1260.1億元，恒大可使用資金合計人民幣3380.1億元。

　　

再看萬科，今年上半年實現營業收入747.95億元，同比上漲48.8%;歸屬上市公司股東的凈利潤53.51億元，同比增長10.42%;基本每股收益0.48元。截至報告期末，公司持有貨幣資金718.7億元，這一數據遠高于短期借款和一年內到期長期借款的總和292.9億元。

　　

中海向來以財務穩健著稱，上半年，中海地產實現銷售額952.6億港元，位列全國房企第五位，凈利潤196.9億元，同比上漲20.6%，穩居行業第一。但同樣，中海持有銀行結余及現金1179.7億元，現金充裕。

　　

房企的持續經營建立在不斷獲取土地的基礎上，手握大量現金意味著在拿地策略上的保守，回看今年“地王制造者”，也確實不見這幾家龍頭房企的身影。

　　

誰拿走了“地王”?實際上，從市場表現來看，地王多被央企及閩系房企拿走。近期備受矚目的“地王”是8月29日招商蛇口、華僑城以總價310億元拿下的深圳市寶安區大空港區域地塊。這是繼2016年6月深圳創造140.6億元的“地王”新紀錄之后，國內總價最高的“新地王”。8月17日融信集團以110.1億元拿下位于上海靜安(原閘北)中興社區的一幅住宅地塊，創下中國土地成交史上“單價最貴地王”紀錄。

　　

龍頭房企在想什么?

　　

龍頭房企謹慎拿地，第二梯隊瘋狂搶地王，房企的考量是什么?

　　

蘭德咨詢總裁宋延慶認為，大企業土地儲備充裕，可避開地價高漲期拿地。但對一些想快速實現規模增長的企業來說，無論地價多高，都要通過招拍掛拿地，造成了地王都被第二梯隊的企業拿走的現象。

　　

恒大集團雖然上半年獲取了80個項目，花費800多億元，但從城市布局來看，80個項目中一線城市投資額占比10.1%，二線城市投資額占比63.8%。更關鍵的是，這些項目的平均成本只有人民幣1994元/平方米。這說明恒大集團仍然堅持不拿地王，項目所處位置仍在城市遠郊，地王現象與恒大集團并無關聯。

　　

萬科在這場土地盛宴中采取了謹慎態度，沒有獲得一塊地王地塊。萬科董秘朱旭表示：“在審慎投資的原則下，2016年上半年，萬科沒有拿下一個高風險項目，也沒有一個面粉貴過面包的地王項目。”

　　

上半年，萬科獲取新項目70個，總建筑面積1260.1萬平方米，權益規劃建筑面積848.8萬平方米，權益地價總額約465.8億元，新增項目均價為5488元/平方米。截至6月底，按萬科權益計算的規劃建筑面積合計3582萬平方米，保持在滿足未來兩年以上的開發水平。

　　

另一家在土地市場偃旗息鼓的房企是遠洋集團，截至2016年7月底，遠洋集團在6個城市獲取9個項目，新增土地儲備和資產約170萬平方米，其中僅有杭州項目是招拍掛摘得，其他8個位于北京、上海、深圳、廣州和三亞的項目全部是以收購方式獲得。李明近期表示，從趨勢來說，遠洋希望維持到25%到30%的毛利率水平。

　　

遠洋的謹慎來自用真金白銀換來的教訓。一位接近遠洋集團投資部門的人士向中國房地產報記者表示，“2009~2010年拿的地王對遠洋過去幾年的經營存在一定的負面影響和壓力，這次的謹慎也算是吸取了教訓。”

　　

躲避土地拍賣市場，收購成為遠洋獲取土地的渠道。上述人士表示，遠洋現在儲備土地依賴于通過遠洋資本的私募基金，以及股權并購來獲取。

　　

今年7月，遠洋獲取了位于上海靜安區的上海科恩國際中心，該項目是中國華融旗下的不良資產，而遠洋早在2015年時便以53億港元入股華融。“現在拿地理性多了。”上述接近遠洋的人士表示。

　　

異曲同工的是，深陷股權大戰的萬科自己也開始關注通過并購與整合獲取土地。萬科方面向中國房地產報記者表示，萬科將把握城市發展方向，持續、穩定地推進核心傳統住宅業務，積極拓展項目獲取方式和渠道，關注具備增值潛力的存量資產、資產包、公司股權、平臺等投資機會。

　　

即使激進如融創，也對面粉貴過面包的現象展現出警惕，城市布局悄然變化，避開了地價持續走高的熱點二線城市。融創行政總裁汪孟德在業績發布會上表示，融創接下來會謹慎拿地，持續上漲不符合邏輯。

　　

土地市場盛宴正隆，但悲觀情緒也已經出現。宋延慶表示行業的高增長期為時不久了。上述接近遠洋的人士表示，雖然短期部分地區還將熱燒，但他個人對市場后市持悲觀態度。

　　

在某券商人士看來，雖然上半年地產板塊頻現機會，但房地產行業的基本面仍是向壞，行業的成長邊際下降，板塊估值難以回到過去的榮耀，系統性機會已經不會出現，“明年，地王將面臨去化問題，行業衰退跡象會顯現”。

圖片來源：找項目網