要么就是拿不到地，要么就是刀口舔血的去拍地王。

 

　　業(yè)內(nèi)有一種流行觀點(diǎn)是，未來是大城市更新的時代。看看紐約、倫敦這些發(fā)達(dá)國家的核心大城市，都是進(jìn)入到這個時代。這個觀點(diǎn)沒錯，也符合常識。但這樣的局勢一旦到來，就意味著中國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將退出歷史舞臺。稍有開發(fā)常識的朋友都會知道，如今在大城市做城市更新項(xiàng)目，面臨的拆遷談判、業(yè)態(tài)的騰挪、政府的規(guī)劃審批都將無比繁瑣，時間周期更為長久。最為重要的是，城市更新這樣的微小的開發(fā)量根本無法支持大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)未來的生存發(fā)展。

 

　　最新住建部的一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，十二五期間，中國的房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率從期初的28%下降到期末的1%。同時中國前20強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率已經(jīng)達(dá)到20%。這樣恐怖的投資降幅和大企業(yè)的分食市場，意味著大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都必將面臨著轉(zhuǎn)型或者出局的局面。

 

　　面臨著十三五的房地產(chǎn)局勢，到底會如何?我們又該怎么辦?

 

　　在下面的這篇研究文章里，我們將研究視角伸向國外。我們將研究新形勢下的中國經(jīng)濟(jì)地理局勢，從海外的產(chǎn)業(yè)變遷和城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，中國下階段的房地產(chǎn)市場主流趨勢會走向何方。

 

　　因此通過研究，我們得出了兩個主要結(jié)論：一是核心城市的商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)前景的不確定性都在增加，而從城市發(fā)展路徑的角度看，核心城市向城市群發(fā)展的趨勢明確，圍繞核心城市周邊的小城市或核心城市郊區(qū)的小鎮(zhèn)開發(fā)前景較好。二是我們從目前國內(nèi)已有的旅游、休閑、養(yǎng)老等優(yōu)秀小鎮(zhèn)開發(fā)案例中總結(jié)出的小鎮(zhèn)開發(fā)要點(diǎn)。

 

　　一、核心城市價格一波超越一波，地價超過樓價，幾乎無以為繼

 

　　近期朋友圈經(jīng)常被刷屏的新聞之一，就是某個區(qū)域又拍出了新的地王。從今年上半年報成交數(shù)據(jù)來看，地王的土地宗數(shù)、總價創(chuàng)新高。尤其是二線城市土地價格漲幅驚人。而成交土地價格貴過周邊房價，“面粉貴過面包“的現(xiàn)象更為普遍。

 

　　根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年地王120宗，總價達(dá)到3189億元。2016年上半年的地王宗數(shù)遠(yuǎn)高于同樣地產(chǎn)熱的2013年2009年以外，其成交金額更是遠(yuǎn)超過去年份。

 

　　分城市地價的漲幅來看，15年至今的一、二線城市漲幅分別高達(dá)50%和70%以上，而三線城市相對較好，土地價格漲幅僅約10%。

 

　　從總價前十的項(xiàng)目來看，比較其成交時樓板價與周邊房價的比重，2016年至今的地王已經(jīng)達(dá)到1.2。

 

　　良好的經(jīng)濟(jì)增長背景、城市化、收入上升、國內(nèi)外寬松的貨幣政策因素帶了地產(chǎn)十余年的發(fā)展發(fā)展時期，關(guān)于未來房價走勢，從來都是最熱門的話題。房價是漲或跌，我們這里不作過多猜想，只是種種數(shù)據(jù)表明，一、二線核心城市無論從普通居民的消費(fèi)承受能力還是產(chǎn)業(yè)布局上，其性價比都在降低。

 

　　在近兩年經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)增長速度放緩的背景下，尤其是制造業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)面臨成本上升，盈利下降的困難境地，而不斷上升的土地、房租成本使得盈利更加困難。一、二線城市的吸引力也將隨之下降。

 

　　那么，當(dāng)我們看到城市心中的商業(yè)也不行，住宅開發(fā)風(fēng)險變大的時候，我們也會關(guān)注到旅游市場今年異常火爆，這里我們列出周邊游市場數(shù)據(jù)，持續(xù)高增速，預(yù)計未來增速仍然在30%以上。或許，僅從這里火爆的需求看，周邊旅游項(xiàng)目的開發(fā)，也是不錯的選擇。如果擴(kuò)展到整個旅游來看，其增速也是不錯的，今年華僑城在四川1200億簽下三大名鎮(zhèn)的項(xiàng)目做文旅小鎮(zhèn)、萬達(dá)的旅游小鎮(zhèn)等等，旅游項(xiàng)目的投資開發(fā)遍地開花。尤其是核心城市周邊游小鎮(zhèn)的開發(fā)熱度極高。

 

　　二、中國城市新地理：產(chǎn)業(yè)布局從大城市走向大城市帶

 

　　更進(jìn)一步，從城市發(fā)展路徑來分析這個問題。這一部分，我們通過麥肯錫對于國內(nèi)城市群的總結(jié)、政策角度、以及長三角地區(qū)的具體案例來分析產(chǎn)業(yè)布局其實(shí)是在逐步促進(jìn)“大城市帶”的形成。

 

　　(1)麥肯錫城市群方法將中國城市分為22個城市群，每個城市群圍繞1到2個中心城市發(fā)展。所有的衛(wèi)星城距離1個中心城市不超過300公里，并且每個城市群的GDP都超過中國城市總GDP的1%。

 

　　從已經(jīng)形成的格局來看，就是以22個核心城市為中心的22個城市產(chǎn)業(yè)群，每個圍繞在核心城市周邊的小城市大約十幾個到幾十個。

 

　　(2)從政策角度，在時隔37年之后，2015年12月，即在中央經(jīng)濟(jì)工作會議的同時，中央城市工作會議于北京召開。這是以中央名義召開的城市工作會議，也是歷史上最高規(guī)格的城市工作會議，普遍被認(rèn)為中國城市建設(shè)迎來拐點(diǎn)的標(biāo)志性會議。根據(jù)會議精神，中央已經(jīng)意識到：

 

　　“解決城市發(fā)展的關(guān)鍵所在是摒棄原有的以大城市為核心的城鎮(zhèn)化發(fā)展體系，而是要以城市群為主體形態(tài)，科學(xué)規(guī)劃城市空間布局，實(shí)現(xiàn)緊湊集約、高效綠色發(fā)展。要優(yōu)化提升東部城市群，在中西部地區(qū)培育發(fā)展一批城市群、區(qū)域性中心城市。要強(qiáng)化大中小城市和小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)協(xié)作協(xié)同，逐步形成橫向錯位發(fā)展、縱向分工協(xié)作的發(fā)展格局。”

 

　　(3)以上海為例，計劃構(gòu)建上海與蘇州、無錫、南通、寧波、嘉興、舟山等地區(qū)協(xié)同發(fā)展的“1+6”上海大都市圈，形成90分鐘交通出行圈，突出同城效應(yīng)。

 

　　根據(jù)長三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃，長三角城市群大中小城市齊全，擁有 1 座超大城市、1 座特大城市、13 座大城市、9 座中等城市和 42 座小城市，各具特色的小城鎮(zhèn)星羅棋布，城鎮(zhèn)分布密度達(dá)到每萬平方公里 80多個。城鎮(zhèn)間聯(lián)系密切，區(qū)域一體化進(jìn)程較快，省市多層級、寬領(lǐng)域的對話平臺和協(xié)商溝通比較通暢。

 

　　根據(jù)2013年建設(shè)用地總規(guī)模的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，核心城市上海的開發(fā)強(qiáng)度高達(dá)36%，遠(yuǎn)超過法國大巴黎地區(qū)的21%，英國大倫敦地區(qū)的24%。因此規(guī)劃提出，上海、蘇南、環(huán)杭州灣等地區(qū)要率先轉(zhuǎn)變空間開發(fā)模式，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地規(guī)模和開發(fā)強(qiáng)度，適度擴(kuò)大農(nóng)業(yè)和生態(tài)空間。規(guī)劃對上海提出諸多要求。首先是嚴(yán)格控制上海中心城區(qū)人口規(guī)模，引導(dǎo)人口向郊區(qū)、重點(diǎn)小城鎮(zhèn)和臨滬城市合理分布，同時建設(shè)好衛(wèi)星城。

 

　　三、新興產(chǎn)業(yè)興起，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)無需大城市核心區(qū)集中

 

　　科技的發(fā)展為人們的生活、工作都提供了極大的便利。這篇文章里，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度，我們認(rèn)為，科技的發(fā)展為產(chǎn)業(yè)提供了城市之間、區(qū)域之間更強(qiáng)的紐帶關(guān)系，從而使產(chǎn)業(yè)在距離空間上的分散提供了可能，同時也降低了成本。從一個最為典型的例子說起，我們來看看世界金融中心華爾街的變化：

 

　　最早的華爾街，它的金融中心地位來源于是交易聚集地。像芝加哥的商品交易所、谷物交易所和期權(quán)交易所這樣的傳統(tǒng)金融中心有大約5萬名雇員，而現(xiàn)在，很多工作可以由電腦自動完成。

 

　　在《更為虛擬化：阿爾.伯克利訪談》中，有這樣一段話：華爾街即使還重要，也會變得越來越電子化。由于科技人們可以在任何地方工作，所以華爾街將作為一個虛擬地點(diǎn)而不是地理實(shí)體存在。其價值將體現(xiàn)在投資家有風(fēng)險的判斷及經(jīng)紀(jì)人的知識之中。有價值并值得支付的是關(guān)于買賣哪種證券的良策。

 

　　隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，以及新興產(chǎn)業(yè)的興起，城市工商業(yè)集中于核心大城市的必要性在逐步降低。總結(jié)起來，大約說明了兩種趨勢：

 

　　第一， 基礎(chǔ)設(shè)施完善為核心城市轉(zhuǎn)向周邊城市，或中心城區(qū)轉(zhuǎn)向郊區(qū)提供可行性;

 

　　第二， 新興產(chǎn)業(yè)留在核心城市/中心城區(qū)的必要性在降低。

 

　　簡單說就是，性價比的權(quán)衡。

 

　　在核心城市的承受能力有限的背景下，中心的價值變得越來越高，也就是工商企業(yè)、居民為此承受的成本也越來越高，城市中心的性價比也在降低。

 

　　目前，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)正面臨著二三十年快速增長之后的放緩，也是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型最為迫切的時間點(diǎn)，新興產(chǎn)業(yè)將替代基礎(chǔ)制造業(yè)等成為未來經(jīng)濟(jì)的重要載體。而新興產(chǎn)業(yè)，如IT、金融、生物醫(yī)藥、傳媒、設(shè)計類公司等等對于城市配套要求較低，可在核心城市周邊布局，分散核心城市中心城區(qū)壓力。

 

　　從國外看，比如美國硅谷，是高科技事業(yè)云集的美國加州圣塔克拉拉谷的別稱。位于加利福尼亞州北部，舊金山灣區(qū)南部;硅谷是高科技技術(shù)創(chuàng)新和發(fā)展的開創(chuàng)者，該地區(qū)的風(fēng)險投資占全美風(fēng)險投資總額的三分之一。擇址硅谷的計算機(jī)公司已經(jīng)發(fā)展到大約1500家。

 

　　再例如，格林尼治是美國康涅狄格州的一個小鎮(zhèn)，面積很小，只有174平方公里，集中了五百多家對沖基金。單單Bridge Water一家公司就掌管著1500億美元的規(guī)模。這個地方離紐約州坐火車35~40分鐘。

 

　　從國內(nèi)看，舉例杭州基金小鎮(zhèn)，玉皇山南基金小鎮(zhèn)將借鑒“紐約、波士頓”模式，打造中國版“格林尼治”，重點(diǎn)打造私募股權(quán)投資基金產(chǎn)業(yè)鏈，形成投資基金資產(chǎn)管理中心，彌補(bǔ)上海等地在服務(wù)中小企業(yè)方面的不足。小鎮(zhèn)目前投資項(xiàng)目300余個，投資金額200余億元，管理資產(chǎn)規(guī)模超過1000億元，資本集聚效應(yīng)已初步顯現(xiàn)。

 

　　同時，私人汽車的普及，城市交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，包括城郊地鐵的開通、高鐵線路增加縮短了城市及周邊區(qū)域往來的時間和成本，便利性提升。同時，郊區(qū)和小城鎮(zhèn)相對較低的人口密度也提供了更好的自然綠化環(huán)境，提升生活品質(zhì)。從上面的例子可見，國內(nèi)的玉南山基金小鎮(zhèn)的自然環(huán)境不用多說，美國的格林尼治基金小鎮(zhèn)也在美國中央公園的附近。

 

　　前面談了很多，大約就是核心城市性價比不高，新興產(chǎn)業(yè)在交通、通訊、網(wǎng)絡(luò)等等基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善的背景下，在郊區(qū)或小城市也可以布局。而同時，各地/區(qū)政府對于產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)里的政策、稅收等支持，包括同行聚集、人才聚集、客戶聚集、配套聚集也大大支持了工商企業(yè)的發(fā)展，而環(huán)境優(yōu)美，則更是錦上添花。

 

　　四、美國模式將會成為中國一、二線核心城市的未來

 

　　看完了政策的方向、區(qū)域案例、以及新興科技對于產(chǎn)業(yè)布局、城市布局的影響，不如，我們看看已經(jīng)經(jīng)歷了城市發(fā)展全過程、城市化完成的發(fā)達(dá)國家是如何演繹這一路徑的。或許，我們可以找到共性，去判斷我國未來的城市化發(fā)展方向和目前所處的階段。

 

　　整體上，美國三大群市圈都由大都市、小城市、小城鎮(zhèn)等不同層次的城鎮(zhèn)體系交錯構(gòu)成。

 

　　在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，美國整體統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)布局，打造大“都市圈”和“城市帶”，依托大中城市，充分發(fā)揮中心城市的輻射帶動作用，構(gòu)建多層次的城鎮(zhèn)體系，形成了國際性大都市、全國中心城市、區(qū)域中心城市、小城市、鎮(zhèn)等不同層次的城鎮(zhèn)體系。

 

　　從地區(qū)分布看，美國已形成了三大城市群： 1、波士頓——華盛頓城市群。 2、芝加哥——匹茲堡城市群。 3、圣地亞哥——舊金山城市群。這些城市帶和都市區(qū)的形成，都不是靠無限擴(kuò)張中心城市來實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模，而是通過大批小城鎮(zhèn)的集合來實(shí)現(xiàn)的，衛(wèi)星城鎮(zhèn)和工業(yè)區(qū)交錯，共同構(gòu)成大都市圈。

 

　　大城市/小城市，城市中心/郊區(qū)的分配來看：60年代小城鎮(zhèn)興起，人口和產(chǎn)業(yè)向中小城市聚集。

 

　　美國的城市化分為三個階段，農(nóng)村向城市遷移、小城市向大城市聚集、城市向郊區(qū)轉(zhuǎn)移三階段這里我們主要講與此文相關(guān)的60年代至90年代的小城鎮(zhèn)發(fā)展的時期。

 

　　60年代，美國政府實(shí)行了“示范城市”的試驗(yàn)計劃，開始對大城市中心區(qū)進(jìn)行再開發(fā)，試驗(yàn)計劃旨在分流大城市人口，加快發(fā)展小城鎮(zhèn)。美國在城市市區(qū)人口在70-90年代以下降趨勢為主，同時，郊區(qū)人口持續(xù)增長。70年代，美國50個大城市的人口下降了4%，而這些大城市周圍的小城鎮(zhèn)的人口則增加了11%，中等城市的人口增加了5%。

 

　　從人均GDP的指標(biāo)衡量，目前我國的人均GDP和美國小城鎮(zhèn)發(fā)展的階段較為相似。

 

　　由于中國各地區(qū)人均GDP水平相差較大，我們采用2015年各地人均GDP分別來對應(yīng)美國時期，基本全部處于70年代以后至90年代之前，也就是美國人口由核心城市向小城鎮(zhèn)分散，由中心地區(qū)向郊區(qū)分散的過程。

 

　　從目前核心城市的人口、交通、基礎(chǔ)設(shè)施壓力等來看，向郊區(qū)小鎮(zhèn)、向小城市發(fā)展的需求也愈加強(qiáng)烈。

 

　　通過美國的城市發(fā)展路徑梳理，和我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平看，未來幾年城市化的過程中，人口由城市中心向郊區(qū)發(fā)展可能是明顯的特征之一。

 

　　五、國家政策力推小鎮(zhèn)模式

 

　　今年以來，關(guān)注旅游行業(yè)的從業(yè)者都會注意到關(guān)于發(fā)展小鎮(zhèn)的各項(xiàng)政策陳出不窮，有國家層面的大指導(dǎo)方針，也有各地對于旅游小鎮(zhèn)建設(shè)的具體目標(biāo)。據(jù)不完全統(tǒng)計，我們總結(jié)如下：

 

　　(一)國家政策積極推薦小鎮(zhèn)建設(shè)

 

　　在《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》中，提出發(fā)展具有特色優(yōu)勢的魅力小鎮(zhèn)。

 

　　在編制起草“十三五”規(guī)劃綱要過程中，對“十三五”期間鼓勵各地區(qū)培育發(fā)展特色小城鎮(zhèn)進(jìn)行總體安排。

 

　　2016年5月，發(fā)改委，今年將選擇1000個左右條件較好的小城鎮(zhèn)，積極引導(dǎo)扶持發(fā)展為專業(yè)特色鎮(zhèn)。

 

　　2016年7月19日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》。

 

　　(二)各地也紛紛出臺推薦當(dāng)?shù)匦℃?zhèn)發(fā)展的各種規(guī)劃，有擬建小鎮(zhèn)的特色，有政府對于這部分小鎮(zhèn)建設(shè)的具體支持措施，有擬投資金額等等。

 

　　六、成功的案例和大資本推動下的集團(tuán)化行為，紛紛推動小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型

 

　　近2年，各大房地產(chǎn)企業(yè)也都將小鎮(zhèn)開發(fā)作為轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)，有旅游小鎮(zhèn)，有養(yǎng)老地產(chǎn)類型的，也有農(nóng)業(yè)休閑為主的。宋衛(wèi)平帶領(lǐng)的藍(lán)城集團(tuán)在小鎮(zhèn)的開發(fā)上倍受關(guān)注，桃李春風(fēng)、烏鎮(zhèn)雅園都是業(yè)內(nèi)爭相學(xué)習(xí)的案例。萬科的良渚文化村、隨園嘉樹在養(yǎng)老配套和細(xì)節(jié)打造上也有很多值得學(xué)習(xí)的地方。其它類似華僑城、萬達(dá)，旅游小鎮(zhèn)的打造也是這些集團(tuán)轉(zhuǎn)型的出路之一。

 

　　總體來說，在宏觀層面上，對應(yīng)目前中國的GDP發(fā)展水平，通過對美國城市化不同階段的人口流動特征分析，我們認(rèn)為人口、產(chǎn)業(yè)聚集從中心城市向郊區(qū)發(fā)展，從核心城市向大城市帶發(fā)展可能是未來城市發(fā)展的重要特征;產(chǎn)業(yè)層面，交通、通信、互聯(lián)網(wǎng)的普及也使得產(chǎn)業(yè)對于在核心城區(qū)布局的要求逐步在降低，尤其是向新興產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型過程中，這種跡象將會更加明顯;在政策層面，國家、地方層面推動小鎮(zhèn)建設(shè)的導(dǎo)向也是非常明顯;微觀層面，無論是工作還是生活環(huán)境，人們對于自然環(huán)境的追求總是永恒的話題。或者我們可以說，2016年，是房地產(chǎn)向小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵的一年。

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)