房地產(chǎn)市場正積極推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，此類改革主要體現(xiàn)在土地管理、資金把控、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和稅費改革等四個層面上，這四個層面也成為后續(xù)房企供給側(cè)改革的四條需依賴的路徑。總體上說，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革若能夠積極推進(jìn)，將有利于房地產(chǎn)市場去庫存、去產(chǎn)能、調(diào)結(jié)構(gòu)等目標(biāo)的更好實現(xiàn)。

　　土地管理：動態(tài)平衡

　　土地市場的改革是體現(xiàn)供給側(cè)改革的一個重要內(nèi)容。無論是中央還是地方層面，對于此類改革總體上會有一個主動的且不失靈活的策略或措施。這可以通過近期個別城市耕地保有量調(diào)整以及北京商住房供地政策調(diào)整等方面看出來。

　　2016年6月23日，國土資源部發(fā)布了《國土資源部關(guān)于印發(fā)全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006～2020年)調(diào)整方案的通知》，調(diào)整方案顯示，北京、天津和上海及沿海省市的耕地保有量被大幅度下調(diào)，其中北京耕地保有量下調(diào)近一半，天津和上海的下調(diào)幅度均超20%。通過耕地保有量的下調(diào)，能夠為此類大城市釋放更多的建設(shè)用地，同時在耕地紅線的制約下，其他城市或調(diào)高耕地保有量。此類做法比較務(wù)實，較好地應(yīng)對了大城市房價快速上漲的問題。部分糧食生產(chǎn)大省或農(nóng)業(yè)大省則會擴(kuò)大耕地面積。此類政策比較靈活，和目前各地市場分化的特征緊密結(jié)合在了一起。土地政策調(diào)整。

　　另一個例子則和北京目前商住房供地政策的調(diào)整有關(guān)系。北京明確了后續(xù)對于商住房的供地會收緊，騰挪出來的用地將用于普通住宅的建設(shè)。過去商住房這樣一類物業(yè)類型其實是模棱兩可的，而且也充斥著各類投資投機(jī)因素。而從后續(xù)實際情況看，限制此類項目的用地開發(fā)，能夠保障普通住宅的用地項目供應(yīng)，顯然此類做法從供給端發(fā)力，最終會實實在在地影響需求端。這樣一種影響是積極且受市場認(rèn)可的。

　　此類例子背后都體現(xiàn)了一點，即通過土地市場的供應(yīng)、分配等結(jié)構(gòu)調(diào)整，能夠更好地吻合政府城市規(guī)劃和房企拿地需求。后續(xù)此類政策效應(yīng)會積極釋放，在土地市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的基礎(chǔ)上，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)物業(yè)結(jié)構(gòu)類型的調(diào)整。

　　資金把控：寬嚴(yán)結(jié)合

　　供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革若要推進(jìn)，關(guān)注資金規(guī)模和流向也是比較關(guān)鍵的。很多房地產(chǎn)市場的問題，其實就在于資金把控不嚴(yán)。準(zhǔn)確把控資金的流向，能夠引導(dǎo)房地產(chǎn)供應(yīng)層面的健康發(fā)展。

　　近期二線城市房價過快上漲，土地市場也隨之出現(xiàn)了異動。各地對于流入土地市場的資金進(jìn)行了積極把控，一個很普遍的做法就是提高了土地價款的首付比例。比如武漢近期出臺政策，就規(guī)定了房企拿地以后兩周內(nèi)需要繳清60%的土地出讓價款。這個政策其實是比較嚴(yán)厲的，甚至要比過去部分城市規(guī)定的50%的比例更高，體現(xiàn)了土地管理部門對于資金層面把控更加趨嚴(yán)。此類把控后，過去一些小打小鬧、投機(jī)型的資金就缺乏了杠桿效應(yīng)，進(jìn)而會使得此類土地交易和土地投資更加規(guī)范。

　　除了此類資金把控以外，近期關(guān)于收緊公司債等做法也相對比較多。這主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一是公司發(fā)債獲批的時間延長，第二是公司發(fā)債的利息支付成本增加，第三是公司主動取消了發(fā)債的計劃，第四是發(fā)債后的資金流向受到了各類限制。此類做法都會在很大程度上影響企業(yè)后續(xù)的融資計劃，對于后續(xù)新一輪投資也會有各類負(fù)面或利空的影響。

　　當(dāng)然資金層面在收緊的同時，也會有各類松動的做法。比如說在PPP等概念下，鼓勵社會資本進(jìn)入一些城市更新等項目，已經(jīng)成為目前城市建設(shè)的一個新的策略或模式。此類模式下，資金流入成本更低，同時也能夠鼓勵房企積極進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。后續(xù)預(yù)計也會出現(xiàn)各類優(yōu)秀的案例。

　　產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新：守正出新

　　供給側(cè)改革的精神，其實是體現(xiàn)為兩點，第一是守正，第二是出新。不過很多房企近期積極做創(chuàng)新，其實還是有很多誤導(dǎo)或偏見的。比如說盲目進(jìn)入了一個新的產(chǎn)業(yè)，盲目融資和創(chuàng)新，最后會發(fā)現(xiàn)投資收益其實一般。此類做法盲目看好新行業(yè)，卻忘記了傳統(tǒng)行業(yè)的市場新機(jī)會，所以也不是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革精神所鼓勵的。

　　可以舉關(guān)于產(chǎn)業(yè)園開發(fā)的例子。在傳統(tǒng)住宅市場空間收窄的情況下，其實還是存在一些新的問題的，比如說很多企業(yè)積極開拓產(chǎn)業(yè)園，進(jìn)而用傳統(tǒng)的招商方式來吸引企業(yè)進(jìn)入。但尷尬問題就在于，很多產(chǎn)業(yè)項目其實吸引力不大，產(chǎn)能也比較低，反而降低了很多土地的經(jīng)濟(jì)效益。

　　而從很多優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)運營商來看，已經(jīng)跳出了單純的園區(qū)開發(fā)的模式，而是積極做產(chǎn)業(yè)和商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型。比如說其把產(chǎn)業(yè)園當(dāng)作一個動態(tài)的平臺，在此類平臺上，產(chǎn)業(yè)運營商、地產(chǎn)商、地方政府、研發(fā)機(jī)構(gòu)都可以交流資源和實現(xiàn)信息溝通。更為重要的是，作為此類產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的運營商，實際上在新產(chǎn)業(yè)研發(fā)方面會有較大的動力。此類新產(chǎn)業(yè)的研發(fā)，基本上是很多老傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)運營商所不具備的，同時在這個過程中新產(chǎn)業(yè)的商業(yè)推廣也會積極推進(jìn)。部分新產(chǎn)業(yè)甚至能夠爭取到國家各類資金的支持，顯然成為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中非常重要的一個環(huán)節(jié)。此類不墨守成規(guī)的做法，將使得房企投資更富有新意，這也是供給側(cè)改革所需要的精神。

　　稅費改革：降低成本

　　若要積極推進(jìn)供給側(cè)改革，那么降低企業(yè)負(fù)擔(dān)顯然是必要的。而對于房企來說，在積極落實供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的過程中，也需要積極發(fā)現(xiàn)此類利好消息，從而推進(jìn)各類投資和開發(fā)業(yè)務(wù)。

　　對于目前房企來說，營改增的政策意義是比較大的。此類政策的最大利好就是能夠?qū)崿F(xiàn)減稅的目的。比如說通過進(jìn)項稅額的抵扣，而使得增值稅稅額減少。相比傳統(tǒng)的營業(yè)稅稅負(fù)，增值稅環(huán)境下其實是降低的。后續(xù)對于此類地產(chǎn)企業(yè)來說，會在精裝修物業(yè)的打造等方面有新的動作，從而積極獲取減稅的效應(yīng)。

　　在當(dāng)前社會保障和社會改革積極推進(jìn)的過程中，各類房企承擔(dān)的一些隱性負(fù)擔(dān)會減輕。比如說過去關(guān)于基本養(yǎng)老保險的稅費負(fù)擔(dān)方面，企業(yè)需要承擔(dān)較大的比例。后續(xù)從減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)的角度看，也會積極進(jìn)行降低。對于房企來說也是如此，可以通過積極降低此類潛在成本，進(jìn)而擴(kuò)大項目的盈利空間，這也利好企業(yè)的快速成長。

　　在前面這兩類減輕負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)上，后續(xù)也建議各地從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的角度出發(fā)，積極為房企的開發(fā)等環(huán)節(jié)減負(fù)。部分建議實際上在部分城市中已經(jīng)有了落實。比如說，下調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率，進(jìn)而使得房企在開發(fā)環(huán)節(jié)中有更大的精力和資本進(jìn)行投資;下調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)的計稅毛利率，進(jìn)而使得計稅毛利額減少;城鎮(zhèn)土地使用稅的征收方面，若和一些公益事業(yè)項目的建設(shè)掛鉤，或為政府代建的項目，則暫時考慮減免此類稅費的征收等。此類做法都可以讓房企的投資成本降低，進(jìn)而加快房地產(chǎn)市場的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革節(jié)奏。

圖片來源：找項目網(wǎng)