9月21日晚間，新城控股公告稱，公司子公司上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司、上海禹隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與中國金茂全資子公司上海慶茂置業(yè)有限公司簽署合作開發(fā)協(xié)議。金茂將以18.13億元對價(jià)獲得新城虹口地塊項(xiàng)目公司49%股權(quán)，而新城持股51%，占主導(dǎo)地位。

 

　　一名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央企下半年拿地大部分冷靜了很多。他認(rèn)為這或許源于此前約談傳聞。但這并不代表央企們不再參與高價(jià)地建設(shè)，前述案例便是新的表現(xiàn)形式之一。

 

　　因央企存在資金成本低與其他資源優(yōu)勢，民企往往在拿下高價(jià)地后，會考慮與前者合作。他進(jìn)而指出，市場仍然是資金與資源為王，比如融信所拿上海靜安高價(jià)地，即將與萬科合作，盡管萬科不是央企，但在資金成本與房地產(chǎn)資源優(yōu)勢上，并不輸于央企。

 

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，央企目前不再拿高價(jià)地，多半是收到了監(jiān)管層警告，很多央企確實(shí)會在土地市場相對低調(diào)。對于此類央企來說，上半年土地儲備補(bǔ)充有效，下半年適當(dāng)放緩拿地問題也不大。不排除后續(xù)央企會曲線拿地，即持股一些土地儲備不錯(cuò)的房企股權(quán)。

 

　　風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)

 

　　對于上述引入金茂合作，新城方面表示，合作開發(fā)拓展了公司對外合作的空間，有利于分散項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦則指出，不管央企還是民企，現(xiàn)在拿的高價(jià)地開始陸續(xù)做合作開發(fā)了。

 

　　新城控股高級副總裁歐陽捷表示，選擇與金茂合作，因?yàn)槠溆休^強(qiáng)客戶把控能力和產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力。如果未來確定是新城操盤，用“璞樾”品牌的概率較大;但從利潤最大化角度出發(fā)，不排除用“金茂”的牌子。

 

　　盧文曦指出，雖然金茂在上海的布局不追求規(guī)模效應(yīng)，但大寧金茂府之外的后備力量顯然有點(diǎn)單薄。“接連失手顧村地王、虹口地王，金茂恰好可以通過此舉避開央企拿高價(jià)地的風(fēng)險(xiǎn)，又可以補(bǔ)充土地儲備。”

 

　　今年9月1日，金茂已經(jīng)出手參股建發(fā)在6月17日拿下的上海嘉定新城E27-01地塊。增資完成后，建發(fā)房產(chǎn)、泰茂置業(yè)(金茂)與隆威投資(保利)間接分別持有項(xiàng)目公司40.532%、29.734%和29.734%股權(quán)。

 

　　中報(bào)顯示，新城控股上半年在上海有結(jié)算和銷售的項(xiàng)目共計(jì)13個(gè)，絕大部分集中在嘉定新城或昆山等距主城相對較遠(yuǎn)的區(qū)域。而金茂在上海開發(fā)的大寧金茂府，已經(jīng)在上海高端市場打開一片天空，且對虹口所在的涼城板塊也產(chǎn)生較大輻射力。

 

　　央企、民企合作開發(fā)為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，共同發(fā)展，在今年初就現(xiàn)端倪。

 

　　2月2日，新城引入市北高新共同開發(fā)上海青浦宅地。這塊地是新城在2015年11月以6.82億元買入，樓板價(jià)1.81萬元/平方米，溢價(jià)率113.34%。

 

　　此外，新城還在蘇州吳江項(xiàng)目與招商、碧桂園聯(lián)合開發(fā)，在南京與長實(shí)合作，江寧項(xiàng)目與保利共同開發(fā)。新城管理層此前也透露，通過與央企、知名企業(yè)合作可以學(xué)習(xí)他們的操盤手法與開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

 

　　共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的案例越來越多。比如信達(dá)地產(chǎn)去年底拿下上海新江灣城地塊后，泰禾集團(tuán)以11.3625億元參與項(xiàng)目開發(fā);信達(dá)地產(chǎn)于今年1月以33.9億元摘得的南星橋地塊，確定與濱江合作，濱江入股20%。

 

　　后高周轉(zhuǎn)時(shí)代

 

　　回首近5年房企發(fā)展歷程，分析人士將其概括為三個(gè)時(shí)代：高利潤高杠桿時(shí)代(2010年以前)、高周轉(zhuǎn)時(shí)代(2011-2013年)、后高周轉(zhuǎn)時(shí)代(2013年以后)。這是市場逐步發(fā)展成熟的過程;也是房企根據(jù)市場調(diào)整策略，不斷擴(kuò)張的過程。

 

　　合作開發(fā)并非源自于央企。進(jìn)入后高周轉(zhuǎn)時(shí)代，房企為了保持ROE和規(guī)模增長，紛紛開始“小股操盤”。

 

　　中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示，過去5年間，內(nèi)地上市的老牌房企“招保萬金”和綠城在新購置土地中的權(quán)益占比逐年走低。這說明這些房企在經(jīng)營策略上做出了調(diào)整，從獨(dú)立開發(fā)逐漸轉(zhuǎn)向合作開發(fā)。

 

　　2010年以前，大型房企規(guī)模和業(yè)績的快速增長主要依托高利潤和高杠桿策略。比如，從2008年到2010年，綠城的銷售金額上漲了近3倍。同時(shí)段內(nèi)其核心凈利潤率和資產(chǎn)負(fù)債率也同樣上漲明顯。

 

　　2010年以前很多大型房企還處于全國布局階段，市場空間大，相互間競爭不激烈。因此房企可以依靠房價(jià)上漲及自身品牌價(jià)值提高利潤率;當(dāng)時(shí)國內(nèi)的融資渠道較寬，融資成本低，同時(shí)全行業(yè)的負(fù)債率也處于較安全水平。因此大型房企可以通過高杠桿策略來為其快速擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金支持。然而，2013年后，經(jīng)過調(diào)控，央企的資金優(yōu)勢開始顯現(xiàn)。

 

　　今年上半年，上海實(shí)業(yè)城市開發(fā)集團(tuán)有限公司與上海電力建設(shè)有限公司、中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司簽署合作框架協(xié)議。三方將聚焦上海及國內(nèi)一線城市與長三角地區(qū)重要城市，共同尋求優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資機(jī)遇。

 

　　不過，有市場分析指出，該合作也在一定程度上暴露了上實(shí)城開近年來的“地荒”處境：雖然背靠上海國資委，卻一直在出售資產(chǎn)以維持現(xiàn)金流，土地儲備日益縮減成為不爭的事實(shí)。

 

　　盧文曦指出，今年拿下土地的房企在拿地后現(xiàn)在會存在運(yùn)用壓力，因此越來越多選擇聯(lián)合開發(fā)，打通各自的資源、客戶、營銷渠道等。今后這種合作也將不止存在于央企與民企合作，與國企、一線房企等都有可能。

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)