內地高溢價拿地潮洶涌。高企的房價推高了開發商的預期：他們在土地市場上殺紅了眼，絲毫不考慮地價大漲可能為樓市制造更多的泡沫，而泡沫終有破裂的一天。

 

　　狂熱的市場讓風格謹慎的港資房企陷入被動。一方面，樓市的火爆為他們帶來了高收益，長實、九龍倉均在上半年業績報告中表示業績增長因“受益于內地樓市”;另一方面，擅長以囤地來獲取高溢價的打法，在高地價情況下難以為繼，港資房企在內地的發展舉步維艱。

 

　　不少港資房企開始放緩在內地擴張的腳步。恒隆地產董事長陳啟宗就表示，“只有最優質的地塊才會獲得我們青睞。除非該地塊能符合我們大部分甚至所有準則，否則我們不會輕言買地。”

 

　　受益內地

 

　　盡管一度被認為看空內地房地產市場，但內地樓市的火熱卻讓長實地產上半年業績錄得大幅增長。財報顯示，公司上半年收入為275.6億港元，與去年190億港元相比，大幅上漲了45%。

 

　　長實在業績報告中指出，集團收益主要來自于香港及內地地產業務，內地房地產市場在去庫存政策支持下，銷售量及房價均有理想表現，帶動集團在內地銷售及收入。

 

　　不僅是長實。在內地有頗多項目的九龍倉今年上半年也獲益頗多。半年報顯示，其內地銷售額為162.5億元，增長幅度高達58%，公司的營業盈利錄得23.3億港元，增幅達54%。

 

　　實際上，剔除地產業務，九龍倉其他業務板塊的業績表現并無亮點。今年九龍倉物流收入下降幅度甚至達到了10%;通訊、媒體及娛樂收入也下滑了2%。雖然大部分板塊盈利狀況不太理想，但九龍倉業績依然穩健：上半年集團收入同比增長12%至200億港元，經營利潤同比增長8%。

 

　　業績表現更加強勁的是瑞安房地產。公告顯示，公司2016年首8個月，累計合約物業銷售額及其他資產處置額達到了人民幣195.64億元，同比增長78%，其中包括住宅物業合約銷售額人民幣131.13億元，商業物業合約銷售額人民幣47.58億元及其他資產處置額人民幣16.93億元。

 

　　去年大量拋售內地物業的新世界發展，也成為這輪房價大漲的獲益者。內地樓市為新世界發展貢獻了229億元人民幣銷售額，同比上漲5成，整體銷售毛利率達到39%。

 

　　但新世界發展上半年的業績表現并不理想。公告顯示，截至6月30日，其共實現營業收入595.7億港元(約合512.3億元人民幣)，來自內地的收入占比超過四成;實現股東應占溢利86.66億港元(約合74.53億元人民幣)，同比大幅下跌54.6%。

 

　　新鴻基地產同樣業績飄紅。8月發布的新一財年報告顯示，公司實現綜合收入約911.84億港元，較上一財年增長36.54%;歸于股東溢利約326.66億港元，較上一財年增長5.1%。

 

　　新鴻基在報告中稱，盡管近期有個別城市推行樓市調控措施，但內地住宅市場于回顧年內在有利的整體政策環境下表現不俗。住宅需求穩健加上買家信心充裕，令一線城市樓價進一步上升;其他城市的庫存水平亦顯著下跌，成交量增加。

 

　　以商業地產見長的恒隆日子則沒那么好過。受到內地經濟下行和零售環境嚴峻的影響，今年上半年恒隆內地8座商場獲得15.59億港元零售租金，較去年同期下降7%;其中上海恒隆廣場的零售租金是3.95億港幣，同比下降13%，按人民幣計值減少7%，零售營業額下降2%。上海港匯恒隆廣場的零售租金是5.76億港元，同比下降5%，按人民幣計值上升1%，零售營業額下降6%。

 

　　謹慎擴張

 

　　雖然火熱的內地樓市讓不少港資房企獲利，但如今畸高的地價仍然困擾著這群求穩的開發商們。從拿地步伐來看，他們開始收緊在內地的布局，將更多的項目聚焦于熱點城市。

 

　　曾經熱衷于制造高價地的九龍倉，也開始停下猛烈擴張的步伐。在今年年中發布會上，九龍倉中國地產發展有限公司主席周安橋明確表示，“目前進入內地15個城市，布局會慢慢減少到一半，集中到七八個城市。”

 

　　周安橋直言，內地地價太貴，很難找到合理價格的地塊，他們在內地目前是“看多買少”，而且九龍倉的優勢主要在一線城市，未來會將投資集中于上海、蘇州和杭州三個城市。

 

　　不再大規模擴張，一是因為九龍倉放棄了在內地做“老大”的目標，二是與經濟大環境有關。周安橋分析稱，“按照目前中國經濟態勢，繼續降準降息是免不了的，未來甚至可能要更大幅地降準降息。這種情況下，一線城市相比其他區域顯得更為安全。”

 

　　去年曾作價135億元人民幣將位于海南海口、湖北武漢、廣東惠州三大城市的4個項目賣給恒大的新世界，卻在最近再次重回內地奪地。8月18日，其與周大福企業有限公司成立的香港合營公司天得發展有限公司，以42.07億元中標深圳市前海深港現代服務業合作區管理局的前海桂灣片區地塊。

 

　　但新世界在內地的布局也趨向于穩健。新世界發展執行副主席鄭志剛表示，新世界有數個項目在洽談中，未來會集中資源在一線城市發展。

 

　　長實地產在年中業績報告中也指出，未來將以香港、內地與海外地產業務為重點。李嘉誠表示，面對全球經濟不明朗因素增加，下半年香港經濟料會受影響，但長遠看將受惠于內地“一帶一路”發展策略帶來的機遇。

 

　　不過李嘉誠也坦言，目前物業市場處周期性階段，物色合理回報的地產投資項目“殊不容易”。

 

　　與上述幾家房企不同，新鴻基集團對內地經濟和地產市場的中長期前景充滿信心。其在財報中指出，“短期而言，內地的經濟動力會得到預期中的擴張性貨幣政策及財政措施支持。此外，現有的經濟結構改革繼續進行，長遠會提高整體生產力。”

 

　　盡管如此，新鴻基卻也依然難逃失意于內地土地市場的命運。新鴻基地產公司高層在業績發布會上透露將把重心放在一線城市，但目前拿地還是集中在香港，“因為內地地價太高了”。

 

　　即使內地業務表現并不強勁，但陳啟宗也同樣對內地樓市表示樂觀。陳啟宗認為，全球化熱潮退卻以后，中國必須迅速發展內需市場，以對沖國際市場可能出現的困局，而這正是恒隆的業務所在。

 

　　但恒隆也不冒進。陳啟宗表示，恒隆或會于內地洽購更多土地，但無論如何只有最優質的地塊才會獲得恒隆的青睞。他也透露，近日恒隆才否決了幾宗具吸引力的交易。陳啟宗認為，“除非地塊能符合恒隆大部分甚至所有準則，否則我們不會輕言買地。”

圖片來源：找項目網