中國經(jīng)濟(jì)正面臨一系列新問題，表象為速度問題，實質(zhì)是結(jié)構(gòu)問題。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，是需求側(cè)管理無力回應(yīng)新問題情況下，立足國情的必然選擇。其主要包括化解產(chǎn)能、企業(yè)減負(fù)、化解房地產(chǎn)庫存、防范金融風(fēng)險等方面的內(nèi)容。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，既需頂層設(shè)計，也要基層視野。頂層設(shè)計主要指明方向，落實到位需要通過地方政府和企業(yè)在實踐中不斷探索總結(jié)。房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革以去庫存為核心內(nèi)容，但去庫存舉措不應(yīng)局限于去庫存范疇。迄今為止，絕大多數(shù)探討供給側(cè)改革的文章，都從政府應(yīng)當(dāng)如何做提出對策，對其它主體重視不夠。本文認(rèn)為，房地產(chǎn)庫存結(jié)構(gòu)非均衡特征，根本原因是動物精神，政府、企業(yè)、個人在供給側(cè)改革中都非常重要，都需要相應(yīng)對策。

　　房地產(chǎn)庫存的現(xiàn)狀與成因

　　據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加2217萬平方米。在去庫存一年后，我國房地產(chǎn)庫存量較 2014 年末的 62169 萬平方米增加 9484 平方米，創(chuàng)歷史新高。2011年以來的5年中幾乎每年新增加1億平米左右，如果將大批在建項目和立項未動工項目也一起考慮，房地產(chǎn)庫存問題就非常嚴(yán)重。

　　中國社科院發(fā)布的《中國住房報告(2015-2016)》顯示，截至2015年底，我國商品房總庫存預(yù)計為39.96 億平方米。其中現(xiàn)房庫存4.26億平方米，需要至少23個月去消化;期房庫存約35.7 億平方米，需要大約4.5年去消化。按照最大合理庫存存銷比例，商品住房合理總庫存僅為22億平方米，其中，現(xiàn)房庫存去化周期18個月，面積為3.21億平方米，期房去化24個月，面積為15.78億平方米。目前現(xiàn)房庫存去化周期為23至24個月，遠(yuǎn)高于6至18個月的合理區(qū)間。

　　近幾年房地產(chǎn)供需齟齬現(xiàn)象非常嚴(yán)重，距供給平衡點(diǎn)越來越遠(yuǎn)已經(jīng)引起高層關(guān)注。2015年11月10日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組十一次會議上首提“供給側(cè)改革”，強(qiáng)調(diào)“化解房地產(chǎn)庫存”以來，國務(wù)院常務(wù)會議、中央政治局會議、中央經(jīng)濟(jì)工作會議和2016年中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組十二次會議都特別強(qiáng)調(diào)要“化解房地產(chǎn)庫存”。去庫存，成為房地產(chǎn)供給側(cè)改革的核心內(nèi)容。2016年初，多個地區(qū)發(fā)力去庫存，目前來看，效果并不理想。房地產(chǎn)需求主要集中在一、二線的城市，大部分庫存主要集中在三、四線城市，庫存較低的一線城市銷售量價大升，庫存較多的三、四線城市形勢依然嚴(yán)峻，庫存呈現(xiàn)嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)非均衡特征。

　　房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)非均衡、庫存高企原因很多，根本原因是市場主體的非經(jīng)濟(jì)動機(jī)，非理性預(yù)期、決策與行為。用喬治·阿克洛夫的話來表達(dá)叫“動物精神”。人類天然存在著動物精神，非理性是經(jīng)濟(jì)危機(jī)的根源，如金融危機(jī)與房地產(chǎn)危機(jī)，就主要是由于思維模式引起，但此見解與主流經(jīng)濟(jì)大相徑庭。房地產(chǎn)庫存形成過程中，動物精神從政府層面看表現(xiàn)為土地財政，從企業(yè)視角看表現(xiàn)為跟風(fēng)開發(fā)，從個人層面看表現(xiàn)為有效需求錯配。

　　政府層面的對策

　　政府無疑是房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中最重要的主體。政府應(yīng)實行差別化土地政策，一二線城市高效利用建設(shè)用地，提倡城市更新，合理規(guī)劃布局，引導(dǎo)土地合理流轉(zhuǎn)，閑置土地實行無償清退或低價贖回;三四線城市土地供應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口規(guī)模、收入水平，避免不合理開發(fā)所造成庫存，同時嚴(yán)管農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，實現(xiàn)城鄉(xiāng)土地資源優(yōu)化配置。應(yīng)放棄土地財政，抑制地方政府用地審批失控，積極開拓新稅源和融資渠道，發(fā)展新業(yè)態(tài)，升級產(chǎn)業(yè)，匹配配套，使區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，減少對房地產(chǎn)的依賴。應(yīng)結(jié)合“營改增”，合理分配稅源，建立中央與地方財稅與事權(quán)相匹配的財稅體制，在房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅征收比例調(diào)整基礎(chǔ)上，研究房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、附加稅、企業(yè)所得稅等房地產(chǎn)相關(guān)稅降費(fèi)減稅的可能性與空間，讓開發(fā)商釋放一定的拿地成本及稅費(fèi)壓力，提高其調(diào)價去庫存的積極性。應(yīng)建立高庫存問責(zé)機(jī)制，對高庫存地區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行嚴(yán)厲追責(zé)，增強(qiáng)開發(fā)用地監(jiān)管威懾力，增強(qiáng)地方政府改善供給側(cè)責(zé)任感和緊迫感。應(yīng)加大跟蹤監(jiān)管力度，嚴(yán)禁擅自擴(kuò)大開發(fā)面積，確保房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、速度與城市增長模、居民收入和人口增長相適應(yīng)，消除供給側(cè)過剩現(xiàn)象發(fā)生。應(yīng)落實戶籍制度改革方案，因地制宜地實行落戶政策，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在就業(yè)地落戶，給予一定的住房補(bǔ)貼或優(yōu)惠，降低首付、降低利息、稅費(fèi)減免，在就業(yè)地培育買房或長期租房的預(yù)期和需求，以利于化解庫存。應(yīng)深化住房制度改革，滿足新市民住房需求，建立購租并舉的住房制度，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。應(yīng)發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)企業(yè)。應(yīng)引導(dǎo)開發(fā)商積極轉(zhuǎn)型與重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，鼓勵企業(yè)調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，積極去庫存。應(yīng)搭建房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)平臺，整合土地、住建、物價、銀行、融資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、公積金中心、工商、稅務(wù)、公安等與房地產(chǎn)有關(guān)的數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)共享機(jī)制，提高對房地產(chǎn)市場供給側(cè)的監(jiān)控能力和水平。應(yīng)加快區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，通過創(chuàng)新或“精致生產(chǎn)”，使經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，提升城市基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)，吸引外來人口就業(yè)及落戶的能力，取消過時的限制性措施，力爭供求動態(tài)平衡。

　　2016年3月1日，廣東省政府發(fā)布了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案，針對各地市不同的情況因地施策，實行“一類一策”去庫存政策。其中，一類城市為庫存規(guī)模大、需求旺盛的城市，包括佛山、惠州、中山、清遠(yuǎn)等四個城市，每個城市去庫存任務(wù)在100萬平方米以上;二類城市為庫存規(guī)模較大、需求較旺盛城市，包括江門、肇慶、東莞、韶關(guān)、汕頭、茂名、湛江等7個城市，每個城市去庫存任務(wù)在25-55萬平方米之間;三類城市為庫存規(guī)模小、需求平穩(wěn)的城市，包括河源、梅州、陽江、云浮、潮州、揭陽、汕尾等7個城市，每個城市去庫存任務(wù)在10萬平方米左右;四類城市為一線的廣州、深圳及庫存少、需求旺的珠海，其中廣州力爭完成180萬平方米的去庫存任務(wù)，深圳、珠海不設(shè)去庫存任務(wù)。相對于其它省份，廣東去庫存獲得了較好的效果。

　　企業(yè)層面的對策

　　企業(yè)也是房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中非常重要的主體。企業(yè)應(yīng)與城市更新、棚戶區(qū)改造相結(jié)合，對拆遷戶實施貨幣化安置或提高貨幣化安置比例，不再重復(fù)建設(shè)拆遷房和安置房，讓拆遷戶去購買商品房，縮短安置時間，提供更多選擇，既增加滿意度又增加市場購買力。拿地前應(yīng)注重調(diào)研和定位，通過PEST分析，把握當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口結(jié)構(gòu)、收入狀況、消費(fèi)行為等，充分測算基礎(chǔ)上慎重拿地。開發(fā)時應(yīng)策劃先行，營銷理念貫穿全過程，將企業(yè)、市場、自然、人文、歷史、科技資源充分運(yùn)用，提升品質(zhì)項目品質(zhì)，避免項目留下“硬傷”，形成庫存。運(yùn)作項目時應(yīng)“以人為本”，注意在價值取向、環(huán)境營造、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、各項指標(biāo)等方面貫穿生態(tài)主義思想，打造質(zhì)量高、性能好、綠色低碳的房子。應(yīng)積極探索養(yǎng)老、健康、旅游、文化、綠色等特色地產(chǎn)模式，加大對低碳環(huán)保、綠色節(jié)能、智能化、住宅產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品的研發(fā)，適應(yīng)市場需求，形成差異化的特色產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系，增加客戶的忠誠度與美譽(yù)度，避免庫存。已有庫存，可積極爭取政策扶持，適當(dāng)改善配套設(shè)施，如建設(shè)菜市場，增加公交站點(diǎn)，引入社康中心、銀行、學(xué)校、商場、超市、物流等，在生活、就醫(yī)、教育、出行、購物等方面提供便利，增加項目對購房者的吸引力。已有庫存，可加大營銷力度，在付款方式、折扣、入伙時間、服務(wù)內(nèi)容、物管費(fèi)、禮品等方面多做文章，甚至可以適當(dāng)降價來換取銷售量，回籠資金。

　　中國海南海花島開盤熱銷，當(dāng)天現(xiàn)場式直播大屏幕滾動實時顯示成交數(shù)據(jù)，平均每 3.2 秒鐘賣出一套房，創(chuàng)造了中國開盤銷售紀(jì)錄。世界吉尼斯紀(jì)錄協(xié)會認(rèn)為，其創(chuàng)造了銷售面積、開盤銷售金額、到訪人數(shù)的三大世界之最。海花島是恒大地產(chǎn)傾1600 億巨資打造的世界級的文旅項目，熱銷印證了供給側(cè)改革的必要性，只要提供有效的供給，就能對應(yīng)有效的需求。

　　個人層面的對策

　　個人也是房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中不應(yīng)忽視的主體。個人應(yīng)認(rèn)識到投資與投機(jī)青睞房地產(chǎn)，根源在于其商品的金融屬性，對房地產(chǎn)不能僅看到商品屬性及使用價值，看不到其金融屬性及投資價值。有市場就必然有投機(jī)，實踐中投資與投機(jī)有時難以區(qū)別。適度的投機(jī)有益于增加市場活力，對于三四線城市激活市場、消化庫存來說，適度投機(jī)具有積極意義。應(yīng)認(rèn)識到非理性預(yù)期、決策和行為的“動物精神”，是房價飛漲和泡沫產(chǎn)生的關(guān)鍵，極有可能危及金融系統(tǒng)，并對宏觀經(jīng)濟(jì)和社會諸多方面產(chǎn)生極為不良的影響。一旦出現(xiàn)這種惡化情況，必然殃及自身利益。因此，投資或適度投機(jī)應(yīng)在分析、預(yù)期、決策、行為過程中貫穿理性，注重化解風(fēng)險，規(guī)避動物精神。

　　在肯定投資或適度投機(jī)意義與化解風(fēng)險規(guī)避動物精神認(rèn)識的基礎(chǔ)上，積極把握吸引投資者進(jìn)入住房租賃市場、很多城市解除限貸限購的政策機(jī)遇，不要坐等消費(fèi)、投資與投機(jī)的界定明晰，不要認(rèn)為投資或適度投機(jī)可恥，而要進(jìn)行實時適度的操作。對準(zhǔn)備投資的家鄉(xiāng)或其它城市的房地產(chǎn)短期價格波動影響因素和長期價格波動影響因素分別加以分析，理清風(fēng)險，測算收益，果斷投資。所購房屋既可以供老人居住，又可留作自己休閑度假，也可作為出租房源，還可適時轉(zhuǎn)讓獲利，更可為激活市場、消化庫存做貢獻(xiàn)。

　　筆者從業(yè)20余年中，親眼所見把握政策機(jī)遇，通過投資房地產(chǎn)使身家增至百萬、千萬者，比比皆是。其實，即便是工薪階層，只要注意化解風(fēng)險規(guī)避動物精神，操作得當(dāng)，就可既對激活市場、消化庫存做貢獻(xiàn)，又可同時有獲取豐厚收益。

　　結(jié)語

　　房地產(chǎn)庫存高企，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)非均衡特征，大部分庫存主要集中在三、四線城市。房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革以去庫存為核心內(nèi)容，但去庫存舉措不應(yīng)局限于去庫存范疇。房地產(chǎn)庫存高企，根本原因是市場主體的非經(jīng)濟(jì)的動機(jī)，非理性非理性預(yù)期、決策與行為，從政府層面看表現(xiàn)為土地財政，從企業(yè)視角表現(xiàn)為跟風(fēng)開發(fā)，從個人層面看表現(xiàn)為有效需求錯配。政府、企業(yè)、個人在供給側(cè)改革中都非常重要，只有各方聯(lián)動，供需結(jié)合，房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革才能取得良好的效果，對策應(yīng)包括政府、企業(yè)、個人三個層面。

圖片來源：找項目網(wǎng)