核心觀點

　　國慶期間熱點城市出臺房地產調控政策,中國房地產市場重回限購限貸時代。根據我們統計,國慶期間(2016年9月30日~2016年10月8日)共計有18個城市出臺房地產調控政策,部分城市實施限購,部分城市提高限貸標準。限購城市達到21個(含北上廣深與三亞),提高限貸標準的城市達到16個。最為嚴厲的限貸政策是深圳出臺的,采取了上一輪限購政策周期(2010~2014)中采用的認房又認貸的政策,只要有過按揭貸款記錄的合格購房人,無論名下是否有房,都要按照房總價50%的比例繳納首付款。

　　本輪調控政策可能進一步擴大范圍或加大力度,但本輪調控的政策基調是維穩而非打壓。本輪房地產調控政策的主要目標仍是房價,但由于政策空間較上一輪調控來得小,我們不認為政府會采取堅決打壓的態度,而會采取相機抉擇和因城施策的態度。上一輪調控中房地產投資依然是拉動中國經濟和固定資產的主力軍,這一輪調控中房地產投資增長已經明顯低于固定資產投資增長,對穩增長的經濟目標形成威脅。

　　樓市將進入政策消化期,市場將主要表現為交易量萎縮而非價格調整,后市變化將高度依賴于各城市供地情況和利率趨勢。今年5月以來,樓市動能已經明顯下降,但并未明確進入需求收縮期,伴隨政策出臺,樓市進入需求收縮期已成定局,我們判斷樓市收縮仍將持續半年到1年。本輪調整主要表現為交易量收縮而非價格調整,因為開發商的資金面情況遠遠好于上一輪調控。后續樓市的表現將高度依賴于各城市供地情況和利率趨勢。

　　投資建議與投資標的

　　政策出臺對板塊中性偏利空。我們認為有兩條主線值得看好:1)推薦布局在房價上漲較慢、供求關系較為健康區域的房企,包括成渝城市圈的迪馬股份,杭州區域的濱江集團、廣宇集團,建議關注新湖中寶;2)由于多城市提高了土地出讓金的支付門檻,房地產金融類公司有望受益,推薦嘉寶集團、世聯行。

　　風險提示

　　銷售大幅低于預期。

　　政策調控嚴厲程度高于預期。

　　利率發生明顯上升。

圖片來源：找項目網