高位加杠桿致樓市升溫，未來購買力萎縮風(fēng)險加大

 

　　一段時間以來，我國熱點城市的樓市超預(yù)期升溫，已經(jīng)成為社會集中關(guān)注的焦點。雖然今年以來熱點城市樓市“量升價漲”有合理性，但新房和二手房市場交易價格在短期內(nèi)如此大幅上漲，很大程度顯示出市場的狂熱色彩。無論房價上漲多高，住房終究是服務(wù)于居住屬性。當(dāng)中低收入人群無力再接房價上漲的最后一棒，所謂樓市財富的名義增值終將歸為一場財富幻覺。

 

　　今年以來我國熱點城市房價短期內(nèi)大幅上漲，市場高溫持續(xù)不退，并非全無理性。全球范圍內(nèi)過于寬松的貨幣政策環(huán)境，導(dǎo)致金融市場長期利率中樞持續(xù)下移，為包括住宅在內(nèi)的資產(chǎn)價格提供了強勁增長動力。相對獨特的區(qū)域經(jīng)濟(jì)政治中心位置和較為完善的人文社會基礎(chǔ)設(shè)施稟賦，使得我國熱點城市普遍擁有吸引外來人口的潛在能力，進(jìn)而成為住房投資投機(jī)炒作經(jīng)久不衰的基礎(chǔ)。實體經(jīng)濟(jì)的優(yōu)化調(diào)整尚未完成，而實業(yè)投資回報急劇下降，從某種程度上也顯著增加了房地產(chǎn)投資的吸引力。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2016年8月全國100個城市(新建)住宅平均價格環(huán)比上漲2.17%，漲幅較上月擴(kuò)大0.54個百分點。其中，十大城市主城區(qū)二手住宅平均價格上漲1.34%，漲幅較上月擴(kuò)大0.64個百分點。另據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年8月，全國70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有64個和57個，分別比上月增加13個和6個，熱點樓市繼續(xù)升溫并向非熱點樓市擴(kuò)散。廈門新建商品住宅價格同比上漲44.3%，領(lǐng)漲全國70個大中城市，其他熱點城市房價漲幅也均在20%以上。

 

　　而熱點城市房價大幅升溫背后，是家庭加杠桿意愿空前高漲。2016年前7個月全國新增個人房貸2.8萬億元，約為2009年全年新增額的2倍;8月份又新增住戶中長期貸款5286億元。截至2016年8月末，全國住戶人民幣中長期貸款同比增長28.19%，增速持續(xù)上升;較人民幣各項貸款、非金融企業(yè)和機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款增速分別高出15.22個和17.74個百分點，家庭加杠桿動力十分充足。

 

　　即使在部分熱點城市重新啟動限購、限貸政策后，地價房價上漲并未止步，而新房銷售成交量創(chuàng)出歷史新高，上海離婚買房人士激增，北京“搶房”的反常一幕也在上演，市場盲目樂觀情緒濃郁。比市場盲目樂觀更為可怕的是，若房價持續(xù)超預(yù)期大幅上漲，將接近初次置業(yè)人群購買力的極限，正在摧毀人們創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的熱情，損害國民經(jīng)濟(jì)運行的穩(wěn)健性。熱點樓市巨大的資金虹吸效應(yīng)，延緩了非熱點城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程，傷害到地方產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，進(jìn)一步加劇融資難融資貴問題。目前看，當(dāng)前熱點城市房價接力上漲的風(fēng)險正加快顯現(xiàn)。熱點樓市如此之高的絕對價位，已經(jīng)對城鎮(zhèn)居民收入形成過度偏離，可能正導(dǎo)致市場未來增長動力急劇消退。住宅購買行為本質(zhì)是貨幣財富向住宅不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化的過程。在住宅不動產(chǎn)配置上升同時，家庭貨幣財富減少。截至2016年8月末，全國住戶人民幣存款同比增長9.23%，較人民幣各項存款和非金融企業(yè)存款增速分別低2.02個和8.96個百分點，家庭可支配貨幣財富的相對縮水，意味著未來住宅購買力正急劇萎縮。不管支持熱點城市房價上漲的理由有多少，房價上漲空間終將決定于初次置業(yè)人群的購買力。無論是歷史還是現(xiàn)實，房地產(chǎn)泡沫一旦形成，都不會平穩(wěn)消減，最終都將會以急劇調(diào)整方式擠出泡沫，給國民經(jīng)濟(jì)形成巨大沖擊。

 

　　在“資產(chǎn)荒”背景下，金融機(jī)構(gòu)對個人住房抵押貸款的追捧，既基于首付比給予金融機(jī)構(gòu)貸款的安全邊際，也主要考慮到借款背后的房產(chǎn)抵押價值。理論上分析，熱點城市個人住房抵押貸款普遍30%以上的首付比，在房價下跌30%時，也難以立即觸發(fā)金融機(jī)構(gòu)個人住房抵押貸款不良風(fēng)險。但在本輪房價短期內(nèi)大幅上漲背后，相當(dāng)部分首付款并非來自家庭多年積蓄，杠桿在首付款中的應(yīng)用肆無忌憚;而銀行對購房人收入真實性的審核流于形式，顯著增加了個人住房抵押貸款的信用風(fēng)險。盡管個人住房抵押貸款是當(dāng)前銀行持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也不能基于過往經(jīng)驗就可以忽視潛在的金融風(fēng)險隱患。應(yīng)該看到，當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)拉動的邊際作用正在加速消減。即使在房價大幅上漲后名義財富巨大增值，北京和上海家庭的消費意愿并未出現(xiàn)可持續(xù)性積極變化。2016年前8月，北京和上海的社會消費品零售總額分別增長4.3%和7.9%，較上年同期分別下降1.7個和0.1個百分點。房價上漲所形成的巨大套利機(jī)會，降低了企業(yè)經(jīng)營實體經(jīng)濟(jì)的興趣。房地產(chǎn)業(yè)升溫與非地產(chǎn)業(yè)相對低迷，充分反映出當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)金融運行的潛在風(fēng)險。為維持房價所需要的資金規(guī)模與日俱增，非地產(chǎn)部門資金失血嚴(yán)重，反過來又會加劇房地產(chǎn)金融風(fēng)險集聚，進(jìn)而形成惡性循環(huán)。

 

　　綜合來看，有限理性是人類認(rèn)知與行為局限性的集中反映。當(dāng)前市場對熱點城市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景的過于樂觀的情緒，不排除有失控的風(fēng)險。限貸、限購固然可以降溫樓市，可能并非長久之計。應(yīng)該加大熱點城市住房供應(yīng)規(guī)模，大幅提高住房投資、投機(jī)性住房交易成本和持有成本，根據(jù)房屋交易價格通過累進(jìn)稅等市場機(jī)制調(diào)節(jié)住宅市場供求，強化金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范，消除房價過快上漲對居民消費和社會投資的擠出作用，努力實現(xiàn)樓市運行風(fēng)險總體可控。

 

　　房地產(chǎn)信托市場前8月發(fā)行規(guī)模達(dá)1549億，同比漲13.7%

 

　　用益信托最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年1-8月份，集合信托市場上共計發(fā)行595只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)1549.16億元，同比上漲13.7%。具體來看，8月單月，房地產(chǎn)集合信托共發(fā)行63只總額237.8億元，較上年同期158.1億元同比上漲50.4%。同時，從環(huán)比來看，8月信托發(fā)行額較上月的195.9億元環(huán)比上漲21.4%。值得注意的是，隨著房地產(chǎn)市場降溫以及“去庫存”政策的推出，自2015年以來，在信托資金投向中，房地產(chǎn)行業(yè)占比整體呈下滑趨勢。信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年第二季度，房地產(chǎn)信托總體規(guī)模1.31萬億元，占比8.52%，規(guī)模、占比均出現(xiàn)不同程度下滑。國投泰康信托研究發(fā)展部報告顯示，2016年以來，集合類房地產(chǎn)信托從一季度單月百億元的發(fā)行規(guī)模，逐步上升至8月的167億元，集合類房地產(chǎn)信托的發(fā)行占比從年初的不到10%逐步提升到8月的17%。

 

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品的發(fā)行在經(jīng)歷一年多的萎縮后，大幅跳漲升溫。僅9月第三周成立的60款集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)領(lǐng)域共成立9款產(chǎn)品，募集資金28.03億元，融資規(guī)模居首，占信托募資總額30.45%。“由于房企的資金缺口和沉重的融資成本，房企老板可以說把能使用的融資方式幾乎都用上了。”有機(jī)構(gòu)人士表示。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為一些信托公司拉動今年盈利增長的首要業(yè)務(wù)。統(tǒng)計顯示，今年以來發(fā)行房地產(chǎn)信托的公司有49家，在全部68家信托公司中占比達(dá)72%。前8個月，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模達(dá)50億元以上的信托公司多達(dá)8家，分別為四川信托、中建投信托、中融信托、中鐵信托、愛建信托、五礦信托、大業(yè)信托和杭工商信托。

 

　　“信托公司正逐步改變原來必須的抵質(zhì)押融資，對于實力強勁、有發(fā)展前景的房企，可以考慮股權(quán)投資。”格上理財研究員樊迪表示，信托公司轉(zhuǎn)換成這種模式，可更好地控制風(fēng)險，信托公司可以派人進(jìn)行現(xiàn)場管理，比如出席董事會、享有一票否決權(quán)、保管財務(wù)印章等方式，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的全面監(jiān)控，盡可能降低風(fēng)險。數(shù)據(jù)顯示，2015年涉及股權(quán)投資的房地產(chǎn)信托占房地產(chǎn)信托總額比例約為39.7%，到2016年上半年，該比例約為45%，而7月1日至今，該比例上升至55.5%。從8月單月來看，涉及股權(quán)投資項目占總數(shù)比例也達(dá)50%。

 

　　具體來看，8月30日，房企陽光城披露，擬實施融資方案，由五礦信托以3.47億元價格，受讓其全資子公司持有的長沙中泛置業(yè)有限公司20%股權(quán)，期限不超過12個月，到期后由陽光城全資以3.47億元回購上述股權(quán)。7月15日，地產(chǎn)公司華夏幸福披露，平安信托擬成立信托計劃募集不超過20億元資金向華夏幸福下屬子公司懷來京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資。不過，在云南信托研發(fā)部負(fù)責(zé)人王和俊看來，做明股實股的項目不容易，今年上半年幾家信托公司利潤逆勢上漲，利潤大幅增長的原因便是進(jìn)行大量地產(chǎn)股權(quán)投資，與開發(fā)商同股同權(quán)，但實際情況便不得而知。“就看是真股權(quán)還是假股權(quán)，因為信托公司難以像地產(chǎn)商那樣專業(yè)，對于管理、資金的監(jiān)管大多最后不得不委托原開發(fā)商。”王和俊認(rèn)為，從目前的情況來看，市場上大都還是偏重于“明股實債”。據(jù)介紹，所謂“明股實債”，就是表面上是股權(quán)投資，實際是雙方通過抽屜協(xié)議寫明僅持有股份、分享收益，但實質(zhì)并不參與管理。同時，需在協(xié)議中注明在特定時間內(nèi)，另一方需無條件按約定價格或條件，轉(zhuǎn)讓或回購這部分股權(quán)。有業(yè)內(nèi)人士坦言，“明股實債”的好處在于優(yōu)化融資方資產(chǎn)負(fù)債表，但壞處在于融資成本較高。

 

　　有消息人士近日指出，監(jiān)管層正醞釀針對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債設(shè)立準(zhǔn)入門檻并實施分類管理。未來將強化對發(fā)行人的信息披露和償債能力要求，強化增信措施和債券契約條款安排，強化募集資金用途管理，構(gòu)建“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評價”的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)總量合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、扶優(yōu)限劣和風(fēng)險可控。其中，房企發(fā)行債券資質(zhì)為主體評級AA及以上的房地產(chǎn)企業(yè)，同時還需滿足境內(nèi)外上市公司、省級政府、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬房地產(chǎn)企業(yè)、以房地產(chǎn)為主的央企、中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會排名前100的其他民營非上市房企條件之一。此外，還對凈利潤、除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率、存貨價值、開發(fā)成本進(jìn)行監(jiān)管分類。消息指出，在目前交易所申報的發(fā)債企業(yè)中，有53家企業(yè)不符合基礎(chǔ)范圍的要求;而在111家符合基礎(chǔ)范圍要求的企業(yè)中，12家房企被劃入風(fēng)險類，而25家被列入關(guān)注類。

 

　　上海銀監(jiān)局此前發(fā)文指出，銀行需立即終止與違規(guī)房產(chǎn)中介合作，表示對于為購房人提供或參與首付款或尾款等融資服務(wù)，曾制造或參與制造假按揭、欺詐和套取銀行信用，向銀行推薦的個人住房貸款中集中爆發(fā)不良貸款的，發(fā)布未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人書面委托的房源信息和隱瞞抵押等5項違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，商業(yè)銀行應(yīng)立即終止與其合作關(guān)系，并將其列入黑名單報送上海市銀行同業(yè)公會。并明確商業(yè)銀行不得與合作機(jī)構(gòu)相互勾結(jié)提供“首付貸”等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得將金融服務(wù)與中介服務(wù)捆綁，不得以“返傭”形式給予或變相給予中介機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)利益。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，資金與宏觀政策的集中收緊，投資客的狂歡將隨著貨幣政策調(diào)整而告一段落，以杠桿推動的增長前景難以長期支撐。預(yù)計房地產(chǎn)銷售面積同比增速將在四季度放緩至10%-15%,并在2017年降至0，而投資亦如此。

 

　　2016年房企永續(xù)債暴增109%，實際負(fù)債率比想象的更高

 

　　2016年是上市房企猛踩油門擴(kuò)張的一年，同時也是房企有息負(fù)債上升的一年，特別是永續(xù)債占比不斷上升。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年中期末，加上永續(xù)債之后，65家房企的總有息負(fù)債為38077億元，相比2015年末增加了13%。其中，共有16家企業(yè)擁有永續(xù)負(fù)債，總計1726.82億元，同比增加109%。其中最多一家在2016年中期以永續(xù)債1160.02億元，總量排名第一，同比上漲124.5%，第二名的碧桂園(2007.HK)擁有永續(xù)債166億元，同比暴增517.01%。首開股份(600376)擁有永續(xù)債90億元，融創(chuàng)中國(01918.HK)永續(xù)債68.25億元。

 

　　所謂永續(xù)債是指沒有到期日的債券。永續(xù)債的發(fā)行方只需要支付利息，沒有還本義務(wù)。由于在核算時算作權(quán)益而非債務(wù)，與此同時，永續(xù)債的債券性質(zhì)并不會對公司股權(quán)稀釋，因此很大程度上可以修飾房企的資產(chǎn)負(fù)債表。但是對于企業(yè)來說，永續(xù)債并非真正意義上的股權(quán)投資，而是實實在在要求付出比普通債券更高利息的一種融資工具，澎湃新聞發(fā)現(xiàn)，一旦永續(xù)債被計入負(fù)債，房企的實際負(fù)債率大幅度提高。研究機(jī)構(gòu)克而瑞的比較了把永續(xù)債作為權(quán)益和作為債務(wù)計算出的不同凈資產(chǎn)負(fù)債率，綠地控股(600606)從303.86%上升到315.00%(今年剛剛開始運用永續(xù)債)，朗詩地產(chǎn)從193.39%上升到253.35%，融創(chuàng)中國從85.11%上升到148.95%，首開股份從98.78%上升至164.85%。實際上，在將永續(xù)債計入債務(wù)后，考量這部分因素，房企的平均凈負(fù)債率由2015年中期的76.91%上升至2016年中期的77.79%。克而瑞稱，永續(xù)債(永久資本證券)作為一種新的融資工具被部分房企加以運用，雖然永續(xù)債券在財務(wù)報表上歸屬于股本工具，但它的實質(zhì)是明股實債，合約里往往設(shè)定了很多收益的保底條款，所以它進(jìn)一步提高了上市房企的真實負(fù)債水平，加大了財務(wù)負(fù)擔(dān)。

 

　　永續(xù)債有以下幾個特征：一是沒有明確的到期時間或者期限非常長;二是利息水平較高或可調(diào)整，時間越長利率越高;三是可以無擔(dān)保;四是清償順序很靠后，低于一般債券。僅優(yōu)先于普通股與優(yōu)先股。中投證券相關(guān)人士指出，永續(xù)債的時間是比較長的，屬于沒有時間限制的一種債務(wù)。永續(xù)債的初始利率就比較高，通常來說第三年開始利息會增加。以綠城中國今年4月發(fā)行的一筆4億美元永續(xù)債為例，年息為5.5%。遠(yuǎn)高于房企的公司債成本。2015年，萬科發(fā)行的一筆5年期50億元公司債券，票面利率更是僅為3.5%。2016年6月，萬達(dá)商業(yè)5月發(fā)行的一筆境內(nèi)規(guī)模最大的公司債第二期規(guī)模80億元，第三期規(guī)模50億元，票面利率均為3.95%，期限均為5年。某房企CFO稱，公司規(guī)模不同，公司債的成本也會有差異，但是永續(xù)債成本的確會高。特別是今年以來，包括信托的成本也逐漸降低，在房企的所有融資渠道中，永續(xù)債的成本的確是高的，如果3年以內(nèi)不還，成本還會猛增。所以，發(fā)行永續(xù)債的企業(yè)，一般都是會提前歸還。

 

　　碧桂園首席財務(wù)官吳建斌此前表示，截至今年4月，碧桂園已還清30億元的永續(xù)債，余下的166億元也將在年底逐漸還清。“今年永續(xù)債這個產(chǎn)品暫時是不想用了，因為成本比較高。”永續(xù)債成本既然高，為何房企在今年以來，要加大永續(xù)債的規(guī)模呢?上述房企CFO稱，從今年永續(xù)債規(guī)模上升的企業(yè)看，一般都是投資規(guī)模較大的上市企業(yè)，需要通過修飾財務(wù)指標(biāo)，降低負(fù)債率的房企。分析人士稱，永續(xù)債會增加公司的財務(wù)成本，但是也是一把雙刃劍。從此類債務(wù)的屬性看，由于不規(guī)定到期期限，所以此類債務(wù)適合投資中長期資金需求的項目。對于地產(chǎn)公司來說，適合涉及一些開發(fā)周期長的項目。永續(xù)債的使用發(fā)揮了兩個效用。第一是獲取一些低成本、期限長的融資，同時免去了還本的壓力。第二是積極改善企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)，由于是一種非常特殊的債務(wù)，所以有時候根據(jù)不同的財務(wù)成本核算方式，能夠較好地粉飾負(fù)債數(shù)據(jù)。克而瑞分析稱，永續(xù)債往往是前2~3年利息成本相對較低，此后則會大幅上漲，如果房企有足夠的存量以及銷售規(guī)模，在“低息期”內(nèi)償盡債務(wù)還是可以實現(xiàn)的，但對于其他中小房企而言依舊需要謹(jǐn)慎選擇。

 

　　全國多地房價地價雙漲，各地調(diào)控新政密集發(fā)力

 

　　今年以來，北京出現(xiàn)了土地市場斷頓情況，9月29日，北京國土局發(fā)布了5宗住宅用地出讓公告，共涉及土地面積34.9公頃，規(guī)劃建筑面積約71.1萬平方米，起始價總額為166.1億元，掛牌競價起始時間為10月19日。同時，房地產(chǎn)銷售市場普遍好于預(yù)期。在此背景下，三季度一二線熱點城市土拍競爭更加激烈，高價地數(shù)量持續(xù)激增，上海、深圳更是相繼誕生了新的全國最高單價、總價地塊。與此同時，房價、地價的快速上漲也給部分城市樓市可持續(xù)發(fā)展帶來隱患，投資投機(jī)需求迅速增加，地方政策基調(diào)也從“刺激”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;收緊”，寬松類政策出臺頻次明顯下降，收緊類政策升級蔓延，熱點一二線城市都重啟“限貸、限購”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，各地希望在抑制房價過快上漲和維護(hù)市場平穩(wěn)運行之間保持相對平衡。

 

　　近幾個月以來，一二線城市樓市的火爆已成為常態(tài)，房價快速跳漲，使得業(yè)主違約現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。但是高漲的房價讓買賣雙方都站在山脊的頂端，未來無論漲跌與否，似乎兩邊都是懸崖。業(yè)內(nèi)人士分析表示，回望近三年來的樓市發(fā)展進(jìn)程，自2014年3月房價見頂之后，國內(nèi)樓市進(jìn)入了長達(dá)半年的疲弱期，呈現(xiàn)量價齊跌的局面，雖然非一線城市基本在此期間解除了限購，但收效甚微。自2014年9月30日起，國家開始出臺各項政策刺激樓市，國內(nèi)房地產(chǎn)市場就此進(jìn)入這一輪增長周期。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，第39周重點監(jiān)測的33個城市成交面積環(huán)比增長45.5%。其中30個城市環(huán)比上行，占監(jiān)測城市的91%;與去年同期相比，33個代表城市成交量整體回升32.4%，其中20個城市同比上升。分城市來看，各線城市成交同環(huán)比全部上揚。環(huán)比來看，一二三線城市全部上升，且上升幅度均超3成，其中三線代表城市增幅最高;同比來看，各線城市均呈增勢，三線代表城市增幅超5成。其次，二線城市方面，蘇州、廈門、合肥、南京四小龍三季度環(huán)比漲幅依舊高居前列，但受到地方性限貸、限購升級影響，房價增速漸漸被福州、寧波、鄭州等新興熱點城市趕上。

 

　　房價和土地市場的聯(lián)動作用一直都密不可分。在大部分城市房價快速上漲的背后，是土地市場的持續(xù)火爆。今年以來，一二線城市土地市場接連出現(xiàn)高溢價、高總價、高單價的“三高”地塊，“面粉貴過面包”等現(xiàn)象成為常態(tài)。據(jù)統(tǒng)計，1-8月全國“高價地”數(shù)量已經(jīng)達(dá)到194宗。9月29日，北京國土局發(fā)布了5宗住宅用地出讓公告，共涉及土地面積34.9公頃，規(guī)劃建筑面積約71.1萬平方米，起始價總額為166.1億元，掛牌競價起始時間為10月19日。這是繼2016年4月29日掛牌延慶新城居住用地后，北京市再一次掛出商品房住宅用地。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，北京土地市場“斷頓”5個月才出現(xiàn)商品房住宅土地供應(yīng)，將加劇土拍市場的競爭局勢。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，北京出現(xiàn)了土地市場斷頓，導(dǎo)致樓市2016年供需比已經(jīng)達(dá)到了1:14。因此，目前多家企業(yè)期待土地市場開閘，未來出現(xiàn)高價地的可能性非常大。“從全國包括北京的市場情況看，土地供應(yīng)減少將是未來趨勢，”張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，當(dāng)下全國范圍內(nèi)，不僅僅是一二線熱點城市，甚至三四線城市都出現(xiàn)了高價地。尤其是一二線城市高價地普遍化，影響了房企拿地判斷，房企恐慌、購房者更加恐慌。相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，9月份全國主要城市土地市場繼續(xù)瘋狂，截至目前，全國50大城市合計土地成交金額高達(dá)1.77萬億，刷新同期歷史紀(jì)錄，同比漲幅高達(dá)48.8%。

 

　　9月28日，緊鄰上海的昆山市發(fā)布加強房地產(chǎn)市場管理實施意見，此次政策也是此前8月蘇州出臺的限購政策的延續(xù)。同日，濟(jì)南市出臺規(guī)范市場交易和秩序房地產(chǎn)相關(guān)指導(dǎo)政策。28日，近期房價上漲比較明顯的福州市也出臺了七條調(diào)控政策。業(yè)內(nèi)進(jìn)一步預(yù)測，后續(xù)有望重啟限購的城市包括武漢、鄭州、天津、東莞、無錫、石家莊，加上已有的廈門、南京、杭州、蘇州，本輪重啟限購的二線熱點城市及環(huán)一線周邊城市將超過十個。不僅如此，下半年以來，先后有國土部、住建部、財政部、國資委、證監(jiān)會等多個主管部門針對土地市場、商品房銷售市場、中介市場、開發(fā)商融資渠道等環(huán)節(jié)釋放出從嚴(yán)監(jiān)管，政策收緊的信號。一二線城市接連落地限購、限貸、限價調(diào)控政策，短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)企業(yè)高價拿地的市場預(yù)期，熱點城市土地市場熱度還將維持一段時間。預(yù)計四季度，熱點一二線城市土地供應(yīng)將明顯增多，屆時土地高價成交仍是大概率事件，高價地的數(shù)量也將維持在較高水平。不過，相關(guān)人士表示，隨著房地產(chǎn)市場在今年3月底達(dá)到歷史高點，全國樓市在二季度開始出現(xiàn)局部收緊調(diào)控政策趨勢，分城施策逐步落地，交易量在連續(xù)升溫后開始出現(xiàn)回落跡象，房價漲幅也逐步收窄。“但市場的不確定性，以及政策不明朗而導(dǎo)致的市場恐慌，使得三季度樓市再次出現(xiàn)二次爆發(fā)，加速趕頂”。

 

　　對于未來的樓市走向，市場的加速趕頂已經(jīng)是“強弩之末”，在購房需求已經(jīng)被提前釋放且大量透支的情況下，近兩三個月以來市場的火爆，是由于“恐慌”，對未來購房需求進(jìn)一步透支。“因此，未來針對房地產(chǎn)市場的政策收緊已是大概率事件，中國樓市在經(jīng)歷了18個月的上漲周期后，最快或?qū)⒃诮衲晁募径冗M(jìn)入新一輪的降溫周期”。

 

　　住建部嚴(yán)查違規(guī)銷售，恒大、中海被點名

 

　　住建部10月2日在官網(wǎng)發(fā)文，要求濟(jì)南市嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)銷售行為，知名房企恒大集團(tuán)和中海地產(chǎn)被點名。住建部稱，針對近日恒大集團(tuán)在濟(jì)南市開發(fā)的“恒大御峰”“恒大濱河左岸”項目，濟(jì)南中海地產(chǎn)投資有限公司開發(fā)的“中海國際社區(qū)”項目存在的違法違規(guī)銷售，以及惡意宣傳炒作、嚴(yán)重擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求濟(jì)南市相關(guān)部門立即調(diào)查，依法嚴(yán)肅處理，并將處理結(jié)果盡快向社會公布，保護(hù)購房人合法權(quán)益。10月2日晚間，CCTV《新聞聯(lián)播》也對恒大集團(tuán)違規(guī)銷售一事進(jìn)行報道。

 

　　“房天下”網(wǎng)站樓盤信息顯示，恒大御峰和恒大濱河左岸于10月1日開盤認(rèn)籌，恒大御峰樓盤的一期精裝房均價報價為9000元/平方米，認(rèn)籌享3千抵2萬。恒大濱河左岸樓盤也推出了認(rèn)籌享交3千抵3萬的活動。9月28日，濟(jì)南市政府出臺《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡稱“濟(jì)八條”)調(diào)控樓市，針對樓盤“捂盤惜售”和未取得預(yù)售許可便收取“認(rèn)籌金”的亂象都做出明文規(guī)定。“濟(jì)八條”要求強化商品房預(yù)(銷)售行為監(jiān)管。開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可，不得以電商團(tuán)購、認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用。已取得預(yù)售許可的商品住房項目，開發(fā)企業(yè)須在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，嚴(yán)格按申報價格明碼標(biāo)價對外銷售并及時網(wǎng)簽，不得非法挪用商品房預(yù)售資金。據(jù)濟(jì)南時報，“濟(jì)八條”發(fā)布后，濟(jì)南市相關(guān)主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為展開了全面檢查，發(fā)現(xiàn)部分企業(yè)存在收取定金、提前認(rèn)籌、炒作房價等違規(guī)銷售行為。10月1日，一開發(fā)商在濟(jì)南兩處項目分別在山東省體育中心、奧體中心公開開盤選房，中海集團(tuán)在網(wǎng)上公開競拍房屋，一度出現(xiàn)千人搶房的混亂局面，營造了購房恐慌氣氛。主管部門立即對兩家開發(fā)企業(yè)采取停止銷售、暫停網(wǎng)簽、移交執(zhí)法部門處罰等措施。同時，以此為警示，連夜約談在濟(jì)部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人，責(zé)令各企業(yè)嚴(yán)格依法銷售，不得發(fā)生類似違規(guī)銷售的行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將對企業(yè)依法嚴(yán)厲查處。

 

　　濟(jì)南是人口大省山東的省會城市，2014年7月曾經(jīng)頒布過限購政策。限購期間，濟(jì)南市商品住宅成交量價齊跌，銷售套數(shù)、銷售面積、銷售額均同比跌幅超過30%。今年以來全國樓市上行，濟(jì)南也沒有置身局外。今年濟(jì)南東城密集拍出了三個“地王”，房價爆發(fā)式上漲。根據(jù)統(tǒng)計局8月70城房價數(shù)據(jù)，濟(jì)南的新建商品房價格指數(shù)環(huán)比上漲3.2%，同比漲幅達(dá)21%。房價攀升，市場涌入大量購房者。樓盤為了籠住客戶，在未獲得預(yù)售許可證之前便要求客戶交納一定的“認(rèn)籌金”，這種做法實際屬于違規(guī)操作。“濟(jì)八條”規(guī)定，樓盤獲批預(yù)售后10日內(nèi)必須推出全部房源，以防樓盤壓房不賣。10月2日，濟(jì)南重啟限購，首套房商貸最低首付比例提高至30%，下調(diào)了公積金貸款的最高額度，外地人在濟(jì)南只能買一套房。濟(jì)南本市戶籍家庭已有三套住房的，暫不得再購房。同時，濟(jì)南市政府嚴(yán)查違規(guī)炒房和銷售。

 

　　緊急降火!國慶7天18城密集調(diào)控樓市，部分力度已超上一輪

 

　　“樓市調(diào)控”幾乎成為了這個國慶的熱詞之一。繼9月30日晚，北京、天津出臺樓市調(diào)控政策后，整個國慶期間各地的樓市政策接踵而來。據(jù)澎湃新聞梳理，10月1日至10月7日國慶期間，共有18個城市啟動樓市調(diào)控政策。短短七天時間，成都、無錫、濟(jì)南、合肥、武漢、鄭州、蘇州、南寧、深圳、廣州、南京、廈門、珠海、中山、東莞、惠州、福州、佛山相繼出臺樓市調(diào)控政策。在上述出臺調(diào)控政策的城市中，主要涉及上調(diào)購房貸款首付比例以及限制已經(jīng)擁有一套或二套房的居民購買更多的房產(chǎn)，以及增加土地供應(yīng)、限制房價過快上漲等措施。華爾街日報中文網(wǎng)發(fā)布文章稱，中國諸多城市出臺限購政策為樓市降溫。文章指出，在經(jīng)歷了兩年的滑坡之后，中國房地產(chǎn)市場去年年末開始再度瘋狂上漲。據(jù)分析師和經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱，此輪樓市熱潮主要是由中國經(jīng)濟(jì)增長放緩之際過多的資金追逐過少的投資機(jī)會所致。雖然中國官方今年年初以來就已警告房地產(chǎn)泡沫逐漸抬頭，但政府直到上月末在更多城市報告房價大幅上漲后才加大了樓市調(diào)控力度。同時，上述文章指出，這種逐個城市接連出臺限購的做法中國政府再此前房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)時也采用過。不過，中國政府這次面臨經(jīng)濟(jì)全面放緩的考驗，制造業(yè)等傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)增長點失去動能。這讓中國領(lǐng)導(dǎo)人更加不愿意采取更廣泛的政策，因為這些政策可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價格急劇下跌并拖累經(jīng)濟(jì)增長。按照澎湃新聞的統(tǒng)計，此次出臺政策的城市中，重啟限購的城市有無錫、成都、鄭州、濟(jì)南、合肥、武漢、蘇州、深圳、南京、廈門、珠海、東莞、福州、佛山14個城市;重啟限貸的城市則有10個，包括鄭州、蘇州、武漢、無錫、合肥、濟(jì)南、成都、深圳、珠海、廣州。

 

　　國慶節(jié)第一天深夜，鄭州市政府發(fā)布了《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于在鄭州市部分區(qū)域?qū)嵤┳》肯拶彽耐ㄖ?鄭政辦〔2016〕64號)，要求對于擁有兩套房的家庭限購180平方米以下的住房。按照中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，今年9月鄭州房價以環(huán)比漲幅6.92%排名全國首位，由此也拉開了十一樓市發(fā)布政策的大幕。在鄭州發(fā)布政策的同時，成都也發(fā)布限購政策，部分區(qū)域同一身份自然人、法人只能新購買1套商品住房。10月2日晚8時30分，合肥市政府召開緊急新聞發(fā)布會，請來多家當(dāng)?shù)孛襟w發(fā)布樓市政策，其中包括合肥市將在市區(qū)范圍內(nèi)開展限購，異地公積金貸款停售、加強商品住房銷售明碼標(biāo)價備案管理等多項措施。10月3日，武漢市住房和房屋管理局發(fā)布消息，自10月3日起，部分區(qū)域?qū)嵭凶》肯拶徬拶J措施。往后的幾天，每天深夜，總有城市宣布加入樓市調(diào)控的大隊伍中。據(jù)中新網(wǎng)梳理，經(jīng)歷十一長假各地密集發(fā)布新政后，限購城市迅速從8個增至20個城市，分別是北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、無錫、合肥、武漢、南京、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、上海、三亞、杭州。

 

　　記者發(fā)現(xiàn)，多個城市對樓市的調(diào)控力度已經(jīng)回到2014年9月30日限購之前甚至更嚴(yán)。黃金周期間，北京、蘇州、深圳、南京、廈門等城市多次出現(xiàn)“加碼”調(diào)控，其中更是包括了一線城市。帶頭大哥是北京。9月30日晚間，北京市政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，規(guī)定購買首套自住房首付比不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。到了10月4日，深圳市發(fā)布了有史以來最嚴(yán)的限購政策，對購房人家庭名下在深圳市無房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策;購房人家庭名下在深圳市無房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，貸款首付款比例不低于50%;購房人家庭名下在深圳市擁有1套住房的，貸款首付款比例不低于70%。此外，將外地戶籍在深購房資格，從社保連繳3年改為5年。同一天晚間，廣州市人民政府辦公廳也發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，嚴(yán)格執(zhí)行廣州市原有的住房限購政策，同時嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有差別化住房信貸政策。而上海由于此前3月25日出臺新的限購政策后，目前的調(diào)控政策依然屬于全國最嚴(yán)。

 

　　不得不提的是，此前各地出現(xiàn)了由于限購部分投機(jī)購房者通過離婚的形式再度獲得購房資格的情況。此次南京市政府針對這一漏洞，特地在政策中明確，非該市戶籍居民家庭在南京購買首套住房需提供1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明，該市戶籍成年單身人士(含離異)限購1套住房。通知要求在保持居民首套首次最低首付不低于30%的基礎(chǔ)上，有一套住房沒有貸款和有購房貸款記錄已結(jié)清的居民家庭再購房首付不低于50%，有一套房且貸款未結(jié)清的家庭再購房首付比例不得低于80%，并對有兩套以上住房的家庭停發(fā)住房貸款。可以發(fā)現(xiàn)，此次出臺新政多次出現(xiàn)同一城市加碼的現(xiàn)象。以南京為例，8月18日、9月25日、9月29日南京市已經(jīng)先后出臺了相關(guān)樓市調(diào)控政策;鄭州同樣多次出臺樓市新政以抑制樓市虛火。值得一提的是，10月3日，人民日報微信公號發(fā)布題為《3天9連擊!中國樓市發(fā)出怒吼!》的文章，其援引中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛的話稱;“當(dāng)前樓市存在局部過熱的風(fēng)險，但仍處在可控范圍內(nèi)，及時出臺調(diào)控政策是能夠穩(wěn)定未來市場預(yù)期的。”而10月4日，新華社邀請權(quán)威專家就各地出臺的調(diào)控政策進(jìn)行解讀。權(quán)威專家表示，多地樓市調(diào)控政策的共同特點都是為了抑制投資投機(jī)需求，遏制房價過快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

圖片來源：找項目網(wǎng)