整體來看，雖然新房交易量仍處于上升趨勢，但上升的速度已經明顯放緩，一系列新特征也正在呈現出來，在2016年及更遠的未來，中國的房地產市場將總體上實現轉型，新常態與新結構的基本輪廓也將大致清晰。

　　交易分化成為趨勢性特征

　　經過了近20年的高速發展，目前的新房市場已站在高點，調整已經開始，各線城市間的交易出現分化。主要表現為：

　　首先，交易向主流城市集中。40個重點城市(占城市數量的14%)的新房交易GMV(成交總額)占全國近六成，且集中度還在不斷提升，由2013年的53%上升至目前的55.7%。

　　再者，房價出現分化，一線城市價格漲幅遠超二三線。以2015年為例，一線城市房價年內累計上漲18.6%，二線城市上漲1.1%，三線城市則為-2.2%。

　　新開工見頂，投資的正反饋趨于弱化

　　從中國國內的情況來看，決定房地產投資的主要因素是庫存去化以及未來的預期，而決定去化率的關鍵是需求。從目前的趨勢觀察，需求增速已經見頂：首先，第三次生育高峰(1983~1990年)帶來的剛性需求正在減弱;其次，城鎮化擴張速度的減緩對“城市新市民”的創造能力也在下滑。房地產市場供需格局出現反轉，庫存的高企以及房企對未來的預期弱化，使房企的投資積極性明顯下滑，各項指標也呈現出疲軟，具體表現為：新開工量見頂，投資額停止增長，施工面積與竣工面積均首次下滑等，市場進入理性回歸階段。

　　國際經驗也同樣表明，新房開發是大周期，在經歷高速發展期、市場達到飽和后，必然逐步走向衰落。美國房地產歷經上百年的發展周期，在上世紀70年代新開工量開始見頂;而日本自上世紀90年代開始，新房開工量便呈現連年下跌;英國新開工量見頂時間是上世紀60年代。從各國房地產開發見頂時的人均住房來看，美國、英國與中國大陸一樣，在人均住房0.35套左右時，房地產開發見頂。美日經驗表明，當住宅存量戶均超過1.1套時，新房市場基本飽和。

　　從數據上看，2015年新房住宅開工量為10.7億平方米，較上年下滑15%，是1998年的6.4倍。新開工量在2011年見頂，于2012年出現第一次下滑，雖然在2013年出現小幅反彈，但難改下滑大勢，2014~2015年再次進入下行周期。在全國新房庫存高企、銷售增速連年下滑、市場預期不佳的形勢下，房企的投資積極性明顯降低，2015年房地產開發投資額為6.5萬億元，與2014年基本持平。自2014年起，投資額增速降為個位數，預計2016年房地產開發投資額還將呈現下降趨勢。

　　土地市場冷熱不均的常態化

　　從一級市場土地供應來看，近兩年土地市場供應總量大幅下滑，2015年100大中城市的土地供應面積為15764萬平方米，較2014年下降35.7%，連續兩年下降，供應量達到2009年以來最低。

　　從土地供應連年下降的走勢，我們也可以預期，未來新房市場的供應已經見頂，房企自2012年開始拿地步伐已經放慢，開始主動減庫存。

　　具體來看，一二三線城市的土地供應面積比例基本為1∶4∶5，其中一線城市的土地市場最熱，一線城市的資源稀缺性與配套的完善對人口的吸引力仍然較大，房企仍然看好一線市場，土地爭搶較為激烈，溢價率高達32%，而三線城市較低，僅為7%。

　　集中度上升與利潤率收窄

　　2015年典型房企的平均利潤率降至個位數，較2015年下降2個百分點，較2009年的峰值14.8%下降近半，房地產行業成為中低利潤行業。隨著房地產市場的競爭越來越激烈，核心盈利能力下滑，財務風險加大。房地產利潤回歸制造業已成事實。在這個趨勢下，企業之間的分化、并購與整合將成常態，集中度也會自然提升。

　　房企的分化主要表現為：一是重點房企市場份額快速上升，行業集中度進一步提高，2010年以來TOP10市占率提升7個百分點;二是房企布局主要集中于一、二線城市，在一、二線城市的拿地額占比不斷提升;三是TOP50房企的交易額主要集中于一、二線城市，占比達91%。

　　相比日本，2015年中國房企的TOP10市占率僅為17%，而日本在2014年全國TOP10房企的市占率份額就已達到40%，而首都圈更高達50%，2008年以來日本全國及首都圈的TOP10的市占率分別上升10個和13個百分點。預計未來5年，在房地產行業逐步進入平穩或下行的發展新常態下，市場份額將更加集中于領先企業，預計TOP10的市占率將超過20%。

　　新房與二手房之間的聯動性越來越強

　　首先，在一線城市，換房需求占比越來越高，購買新房的前提往往是賣掉舊房，這意味著許多政策制定的邏輯要考慮到這種聯動影響。數據上，2000~2015年我國出售的商品住宅面積合計約為107萬平方米，約占城鎮存量住宅面積的44%，也就是說有五成以上的住房為老舊房屋，這部分居民的換房也很迫切。北京最新的一份調研數據顯示，在當前的成交中改善性需求占比高達74%，較年初上升10個百分點。

　　其次，客源在二手房與新房之間的轉換越來越明顯。過去兩年來，一、二手聯動非常普遍，潛在的邏輯就是購買二手房的客戶也有可能會成為新房的客戶。因此，在新房交易渠道上，二手房中介手中的潛在客源的價值也越來越大，成為新房去庫存的一支重要力量。

圖片來源：找項目網