國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月21日公布的數(shù)據(jù)顯示，受調(diào)控影響，10月熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅明顯回落。例如，10月上半月，新建商品房房?jī)r(jià)北京漲幅1.2%，環(huán)比下降3.7個(gè)百分點(diǎn);上海0.7%，環(huán)比下降2.5個(gè)百分點(diǎn);鄭州環(huán)比回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　不過，在調(diào)控前，9月房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了“最后的狂歡”，尤其是一些熱點(diǎn)城市。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在新建商品房方面，9月無錫房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅最大，達(dá)到8.2%，領(lǐng)跑70個(gè)大中城市。鄭州、杭州、濟(jì)南、福州環(huán)比漲幅均超過5%。北京環(huán)比漲幅也達(dá)4.9%，同比漲幅則超過30.4%。

　　在限購(gòu)、限貸政策出臺(tái)后，各地樓市調(diào)控政策執(zhí)行力度前所未有，從而使市場(chǎng)熱度快速降溫。在樓市未來預(yù)期不明朗的情況下，購(gòu)房者出現(xiàn)觀望態(tài)勢(shì)，商品住宅成交量將普遍進(jìn)入低迷周期，成交價(jià)格快速上漲的趨勢(shì)也可能在年底前終結(jié)。

　　展望中國(guó)房地產(chǎn)未來

　　中信建投分析師黃文濤表示，短期來看，當(dāng)下政策已經(jīng)逐步邁入收緊拐點(diǎn)，行情輪動(dòng)特征也進(jìn)入尾聲，再次邁入調(diào)控時(shí)期。

　　首先，當(dāng)下從政策上來說已經(jīng)逐步邁入收緊的拐點(diǎn)。

　　限地王、增加中小套型商品房等供應(yīng)調(diào)整措施相繼出臺(tái)，北京、上海、深圳、南京、蘇州、廈門、合肥等一二線城市紛紛開始限購(gòu)限貸，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資部分收緊。在這些政策調(diào)控的意圖下，房子的換手難度增加，價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)一定松動(dòng)，出現(xiàn)一定程度的調(diào)整。

　　第二，從此輪結(jié)構(gòu)型行情的輪動(dòng)鏈條來看，此輪行情的發(fā)展已由一線城市發(fā)展傳導(dǎo)至部分原先庫(kù)存較高消化吃力的二三線城市。但實(shí)際上，高居不下的庫(kù)存代表著長(zhǎng)期以來供需的不平衡，真實(shí)的需求是難以在某一時(shí)點(diǎn)突然增長(zhǎng)的，因此去化突然間的提升只能說明有別的增量資金進(jìn)入(如一二線城市溢出的相關(guān)資金)，因而總體來說，投機(jī)需求大于真實(shí)需求。若以股市來類比，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的輪動(dòng)節(jié)奏就已經(jīng)從“藍(lán)籌”蔓延至“成長(zhǎng)”最后漲到“垃圾股”，已到行情末尾階段。

　　黃文濤認(rèn)為，長(zhǎng)期而言，在土地財(cái)政及土地非私有化背景下，土地供應(yīng)的統(tǒng)一和絕對(duì)的控制使得每次房地產(chǎn)泡沫得以以時(shí)間換空間，等待下一次托舉。但未來，受制于需求趨勢(shì)和結(jié)構(gòu)的變化，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)擬邁入長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性特征的行情而難以再有總量行情，依靠房地產(chǎn)銷售拉動(dòng)投資的鏈條也擬長(zhǎng)時(shí)間弱化。

　　在土地財(cái)政的背景下，土地價(jià)值的重要性不言而喻，同時(shí)國(guó)內(nèi)土地并非私有制，其供給基本由政府做到統(tǒng)一且絕對(duì)的把控，因此在很多次房地產(chǎn)市場(chǎng)漲速過猛的情況下，最后的化解均采取的是由政府收縮供給、凍結(jié)成交量，使泡沫得以延緩不至于過猛而破裂，在等待經(jīng)濟(jì)的再一次好轉(zhuǎn)居民收入和財(cái)富再一次增加后再行放開樓市限制政策，從而再次托舉起中國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)。

　　因此，黃文濤表示，當(dāng)下的凍結(jié)還是有利于穩(wěn)定局面的，中國(guó)的房地產(chǎn)擬再一次迎來凍結(jié)期，而可能并非崩盤期。但總體需求趨勢(shì)的變化還是意味著未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將邁入長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性特征的行情，一二線城市受益于相對(duì)較好的需求表現(xiàn)更為穩(wěn)定，而改善型需求的表現(xiàn)也將持續(xù)好于首套房的剛性需求。在種種弱需求導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性特征下，未來擬依靠房地產(chǎn)銷售拉動(dòng)房地產(chǎn)投資復(fù)蘇的現(xiàn)象也將全面減弱。

　　最后，黃文濤指出，此輪房地產(chǎn)的杠桿市特征較為顯著，但高杠桿疊加的是人口結(jié)構(gòu)的變化和居民可支配收入的下降，因而此輪高杠桿很有可能需待更長(zhǎng)時(shí)間消化

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)