雖然央企整合與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不直接相關(guān)，但分析認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為央企應(yīng)對(duì)整合大潮的一顆重要籌碼。即使沒有本輪房地產(chǎn)調(diào)控，按照周期理論，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將在明后兩年進(jìn)入下行周期。

 

　　地產(chǎn)央企變陣

 

　　去年以來，地產(chǎn)央企整合大幕逐步被拉開，這21家拿到國資委批準(zhǔn)運(yùn)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司矩陣也在一度加速變換隊(duì)形。

 

　　中國海外發(fā)展對(duì)中信地產(chǎn)住宅板塊的并購就為其帶來豐厚土地儲(chǔ)備;而招商局集團(tuán)對(duì)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重新整合，也為招商蛇口的發(fā)展帶來更多想象力。

 

　　在地產(chǎn)行業(yè)走入白銀時(shí)代的過程中，這種整合下也還蘊(yùn)藏更多產(chǎn)業(yè)探索和轉(zhuǎn)型發(fā)展思路變革。

 

　　面臨新一輪地產(chǎn)周期轉(zhuǎn)換，這批地產(chǎn)央企也將迎來更多規(guī)模擴(kuò)張機(jī)遇。

 

　　地產(chǎn)央企一直是房企陣營中獨(dú)特的存在。其在土地、資本、品牌等方面往往有著先天優(yōu)勢(shì)，但又經(jīng)常受到“經(jīng)營效率低、市場(chǎng)化程度不足”的詬病。除中海、保利、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋等老牌企業(yè)外，近年來甚少有地產(chǎn)央企真正躋身一線陣營。

 

　　在很多業(yè)內(nèi)人士看來，地產(chǎn)央企的特殊之處，在于其地產(chǎn)業(yè)務(wù)并非孤立存在，而是作為集團(tuán)內(nèi)的一個(gè)業(yè)務(wù)板塊而存在。在很多央企中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性排在其他主業(yè)之后，受到的支持并不多。

 

　　但在近兩年的央企整合大潮中，資源豐富、容易做大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為“香餑餑”，甚至變成避免母公司遭遇并購的一顆“籌碼”。這也不難理解，為何一些地產(chǎn)央企今年紛紛發(fā)力，欲借助樓市“春風(fēng)”而做大做強(qiáng)。

 

　　房地產(chǎn)“籌碼”

 

　　在地產(chǎn)央企發(fā)展過程中，共有三個(gè)公認(rèn)的歷史性節(jié)點(diǎn)。

 

　　其一是始于1998年的房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革。該項(xiàng)改革不僅開啟了中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的快車道，也給地產(chǎn)央企的發(fā)展帶來先機(jī)。因?yàn)樵诖酥埃糠盅肫笠呀?jīng)承擔(dān)了房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)職責(zé)，擁有較為豐富的開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，可謂 “贏在起跑線上”。保利、遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)等央企即享受了最初的政策和市場(chǎng)紅利而迅速做大。

 

　　其二是2010年3月，國資委發(fā)文，要求除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)。次年，國資委又批準(zhǔn)了5家可以從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企。

 

　　“退房令”的目的在于，避免國有資本過度介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響公平競(jìng)爭(zhēng)，并助推市場(chǎng)的非理性膨脹。近年來，“大名單”之外的央企，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)作已經(jīng)放緩不少。

 

　　部分獲得“牌照”的央企，在此期間借機(jī)做大，如中化集團(tuán)旗下的中國金茂(原名“方興地產(chǎn)”)，即實(shí)現(xiàn)了迅速崛起。中國水利水電、葛洲壩、五礦等企業(yè)也通過合作開發(fā)等模式，在一定程度上做大了市場(chǎng)規(guī)模。

 

　　其三是始于去年年末的央企整合大潮。按照國資委的要求，通過整合，國資委直接監(jiān)管的央企數(shù)量將在最初196家的基礎(chǔ)上縮水一半以上。且該項(xiàng)工作的執(zhí)行力度頗大。

 

　　雖然央企整合與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不直接相關(guān)，但在蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶看來，為避免遭遇并購，很多央企寄望于做大做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。也即，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為央企應(yīng)對(duì)整合大潮的一顆重要籌碼。

 

　　宋延慶表示，很多央企具有一定的土地儲(chǔ)備，資源較為豐富;且相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及的資產(chǎn)規(guī)模較為龐大，容易增加并購難度。因此，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為央企的重要發(fā)力點(diǎn)。近兩年來，中交、魯能、葛洲壩等央企紛紛發(fā)力，大有異軍突起之勢(shì)。

 

　　事實(shí)上，在此輪央企整合中，曾獲得房地產(chǎn)“牌照”的中航、中冶，均遭遇了被并購的命運(yùn)。即使是國務(wù)院直屬的中信集團(tuán)，也將旗下的住宅業(yè)務(wù)剝離給中海。這無疑給其他央企帶來更大的壓力：做大做強(qiáng)，或者遭遇并購。

 

　　樓市的“東風(fēng)”

 

　　10月26日，葛洲壩地產(chǎn)在北京“水立方”召開發(fā)布會(huì)，發(fā)布了綠色健康、德系精工、工業(yè)集成、智慧互聯(lián)、服務(wù)增值的“5G科技”體系，并宣布這是葛洲壩地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的開始。這也是葛洲壩從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)多年來，最為高調(diào)的一次亮相。

 

　　之所以有此底氣，是因?yàn)槿ツ晗掳肽暌詠恚鹬迚卧诒本⑸虾！V州、南京、成都等重點(diǎn)城市拿地，耗資超過120億。而在2015年，葛洲壩房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售金額僅為79.55億元。

 

　　魯能地產(chǎn)公布的銷售業(yè)績(jī)顯示，前三季度總銷售額465.7億元，銷售面積330.3萬平方米，均躋身行業(yè)前二十。今年有可能超額完成600億元的銷售目標(biāo)。2015年，魯能地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)?yōu)?20億元。

 

　　今年7月，魯能還正式啟動(dòng)對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合，擬將旗下5個(gè)項(xiàng)目注入到上市平臺(tái)廣宇發(fā)展中。這是魯能第三次嘗試整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，對(duì)于做大其地產(chǎn)業(yè)務(wù)意義重大。

 

　　同樣有大動(dòng)作的還有中交建。自去年成為綠城的最大股東之后，今年2月，中交建擬通過向中房地產(chǎn)注入資產(chǎn)的方式，打造旗下的另一個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)——“中交地產(chǎn)+中房地產(chǎn)”。雖然該嘗試并未成功，但體現(xiàn)出中交建梳理地產(chǎn)業(yè)務(wù)的思路。

 

　　相比之下，招商局對(duì)蛇口土地的成功整合，則讓外界看到新“巨無霸”崛起的可能性。

 

　　這一系列動(dòng)作的推出，既與央企整合的大背景有關(guān)，又與房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫密不可分。

 

　　今年前三季度，全國商品房銷售面積105185萬平方米，同比增長(zhǎng)26.9%;商品房銷售額80208億元，增長(zhǎng)41.3%。這既支撐了房企的業(yè)績(jī)，也讓房企對(duì)今后的市場(chǎng)有了更為樂觀的展望。

 

　　9月末至10月初，22個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，市場(chǎng)也迅速降溫。北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這種調(diào)整對(duì)市場(chǎng)是利空，但相比民營房地產(chǎn)公司，地產(chǎn)央企所受的影響要小一些，因?yàn)檠肫蟮馁Y金優(yōu)勢(shì)可以保證其免受市場(chǎng)和政策變化的拖累。

 

　　“南京、蘇州的很多項(xiàng)目已經(jīng)‘封盤’，對(duì)民企來說，意味著回款周期拉長(zhǎng)、各項(xiàng)成本提高。但很多央企自有資金充裕，對(duì)資金成本基本不會(huì)構(gòu)成威脅。”上述人士說。

 

　　又一輪整合機(jī)遇?

 

　　對(duì)于地產(chǎn)央企來說，這一輪的市場(chǎng)機(jī)遇雖好，但要想真正把握住并非易事。

 

　　宋延慶表示，很多央企的行政色彩較為濃厚。比如，對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重視程度，往往要視集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的個(gè)人決策而定。一旦決策者發(fā)生變更，對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的支持經(jīng)常會(huì)大打折扣。長(zhǎng)此以往，很多地產(chǎn)央企的規(guī)劃和執(zhí)行都顯得缺乏連續(xù)性。

 

　　此外，在一些決策中，央企往往存在決策機(jī)制復(fù)雜、流程慢的問題，也容易使其失去一些市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

 

　　宋延慶認(rèn)為，如果不破除這些制度上的障礙，真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作，這些努力做大做強(qiáng)的地產(chǎn)央企未必能成功“上岸”。

 

　　上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，很多央企已經(jīng)意識(shí)到這一問題。近年來的趨勢(shì)在于，央企與民企之間的合作越來越頻繁，這有助于地產(chǎn)央企從中獲取市場(chǎng)化的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，從而彌補(bǔ)短板。

 

　　近日高調(diào)亮相的葛洲壩地產(chǎn)，就曾與融創(chuàng)、綠城，以及市場(chǎng)化程度較高的央企華潤(rùn)有過合作開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。其未來的策略，也越來越傾向于獨(dú)立操盤。

 

　　從整個(gè)行業(yè)的角度來看，地產(chǎn)央企的崛起，可能會(huì)使行業(yè)格局進(jìn)一步發(fā)生變化。按照宋延慶的觀點(diǎn)，每一輪當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)遭遇調(diào)控和市場(chǎng)下行，由于央企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力要明顯高于民企，民企的收縮幅度往往相對(duì)更大。在整體供大于求的“白銀時(shí)代”，這種局面將更為明顯。

 

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在今年以來拿地支出前15名的房企中，共有招商蛇口、華僑城、保利、金茂、華潤(rùn)、魯能等6家央企，以及綠地、首開兩家國企。除萬科、恒大、融創(chuàng)、碧桂園等少數(shù)外，民企陣營中已難有可堪媲美者。

 

　　當(dāng)前的主流觀點(diǎn)認(rèn)為，即使沒有本輪房地產(chǎn)調(diào)控，按照周期理論，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將在明后兩年進(jìn)入下行周期。因此，未來幾年，央企將迎來進(jìn)一步做大的機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局也將繼續(xù)發(fā)生變化。

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)