近十年來，房價的高速上漲屢屢成為熱點話題。2015年以來，央行不斷推出的“降準降息”政策增加了社會貨幣供應量，社會流動性充裕，而同時政府在年末將減少庫存房作為2016年的目標之一，這些因素共同推動了新一輪的房價上漲。根據國家統計局數據，2016年8月，70個大中城市中新建商品住宅價格環比上漲的有64個，同比上漲的有62個，上海、南京、合肥、福州、鄭州、無錫等多個城市房價環比漲幅超過4%，上海、南京、合肥、廈門、深圳等城市房價同比漲幅超過30%。

　　然而，就在房地產商以及房產中介鉚足勁準備迎接“金九銀十”中的十月時，國慶期間一系列緊縮調控政策的落地使房地產市場驟然冷卻下來。迄今為止，已有21座城市啟動了限購限貸政策，許多城市已經提高了首套房以及二套房的首付比例。在10月12日，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行召開商業銀行住房信貸會議，要求加強信貸結構的調整，強化住房信貸管理，控制好相關的風險。在政府嚴厲的調控之下，可以預見此輪房價上漲將會有所停滯。那么房價持續過快上漲的背后究竟是什么原因在推動呢?

　　房地產市場呈現出周期性上漲趨勢

　　房地產是關系著國民生計方方面面的核心產業，在經濟發展中占據重要地位，所以在經濟發展中必須要重視發展房地產市場，一方面需要滿足居民的基本住房需求，另一方面房地產市場的適度繁榮可以帶動上下游產業鏈的發展。

　　自從住房市場化改革以來，我國的房地產市場經歷了四輪上漲周期，呈現明顯的周期性特征，先是快速上漲，緊接著是政府的調控，最后房地產市場出現短暫低迷，之后會開始新一輪的上漲。

　　第一輪上漲周期起源于2005年左右，在2006-2007年，經濟危機發生之前，我國出口商品大幅上升，經濟快速發展，房價也隨之上升。但是緊接著美國爆發次貸危機，全球經濟環境惡劣，我國商品出口額下降，經濟增速放緩，房價的支撐力開始動搖，2008年房價下降幅度達到10%。

　　為了應對金融危機對我國經濟發展的沖擊，政府出臺“四萬億”的刺激政策，開啟了第二輪上漲周期，2009年房價立竿見影，迅速上漲，增幅一度達到40%，2010房價依然保持迅猛增長趨勢。房價過快上漲加上通脹的抬升，促使中國人民銀行開始收緊貸款和房貸政策。

　　第三輪上漲波動周期發生在2012-2014年。在大量人口涌入的剛需之下，北京房價在2012年上半年止跌回升，并且在兩次降息的推動之下，房價開始新一輪快速上漲，一直持續到2013年底。進入2014年，房地產市場成交量逐漸冷卻，房價上漲乏力，出現小幅下跌。

　　最近一輪周期從2015年開始啟動。央行不斷推出的“降準降息”政策以及政府將去庫存房作為2016年目標之一等措施，誘發了房價的新一輪上漲。

　　四輪波動周期中，房價上漲的直接原因各不相同，第一輪波動主要是由于經濟的發展、城市化進程不斷深入導致的房地產價格的普遍上漲，第二輪與第四輪都與政府的政策緊密相關，第三輪則是與人口流動有關。不同原因導致的房價上漲表現形式也不同，前兩輪中房價上漲都是全國范圍內的上漲，而后兩次的房價上漲更多的是表現在一、二線城市的區域性上漲。

　　房價過快上漲的根本原因在投資需求難以得到滿足

　　從近幾次房價上漲周期的表現與政府調控的結果來看，政府調控只能在短期內延緩房價上漲的趨勢，卻無法在長期抑制房價的持續上漲。所以找到房價上漲背后的深層次原因，從根本上解決房價快速增長所帶來的問題，是十分有意義的。

　　對于房地產價格的過快增長，有些學者認為是貨幣超發導致了房價上漲。房價上漲與貨幣超發之間是有相關性的，但是卻不一定是因果關系。如果是貨幣超發造成了房價的上漲，那么這種影響應該是普遍性的，造成全國房價普遍升高。但事實上，2015年來的房價上漲并不是一致性的，一、二線城市與其他城市相比，房價漲幅度大不相同。即便是存在超發的貨幣進入了房地產市場，那么在此之前，也存在其他原因導致了貨幣會進入房地產市場，而不是進入其他的市場。

　　除此之外，也有些說法認為是地方政府對于土地市場的壟斷導致了房地產價格的不斷攀升。在我國，地方政府作為土地的征收者和供給者，在市場上具有“雙頭壟斷”地位，而土地財政也成為地方政府創收的主要方式。從房價構成來看，在房價較高的一、二線城市中，地方政府所得占房價的比例均在60%以上。因此，只有通過不斷提高房價，房地產商才能從中獲取利潤。在這種說法中，認為是房地產市場供給不足，需求大于供給才導致了房價的大幅上升。只有放開土地供給，房價在長期中才可能保持平穩趨勢。但在這種說法下，房地產市場上的供給所對應的需求早已不僅僅只是滿足人們的居住需求了，對應的需求是現在被過度賦予投資品屬性的房屋需求，在這種情況下，即便是放開土地供給，也依然滿足不了人們日益增長的投資需求。

　　因此，從本質上講，導致目前房價上漲趨勢最直接的原因就是房地產被過度賦予了投資品屬性，脫離了其商品屬性。房屋作為居民生活的必需品，其需求應該是滿足居民的居住需求，此時房屋的價格應該是由房屋供給與居住需求所決定的。但在我國資本市場尚不完善、居民的富余資產投資渠道不足的情況下，房地產市場則成為了實現保值增值、滿足投資需求的資產配置方向。在這種情況下，中高收入階層會將部分財富投入房地產市場，以此來滿足其保值增值的資產配置需求。隨著房價的上漲，低收入者也會產生房價會持續上漲的預期，認為如果現在不趕緊買房，以后只會更加買不起房，于是紛紛選擇貸款買房，房價進一步上升。這種對于房地產市場的看漲預期一旦形成，會吸引更多的資金流入，從而導致房價的居高不下。然而基本的住房需求得到滿足是居民生活質量的基本保證，任由房價不斷上升，會導致國民生活質量的下降，無法保證居民最基本的住房需求，甚至會造成社會生活的不穩定。所以如何恢復房屋的商品屬性，讓人們不再將其作為保值增值以及投資的主要投資渠道，才能真正解決房價過快上升的問題。

　　資本市場發揮作用，引導資金流出房地產市場

　　隨著我國經濟的快速增長，居民財富的不斷積累，居民財富除了滿足基本的生活需求之外還有富余，富余的財富也就產生了資產配置的需求，人們需要一個完善的資本市場來進行資產的保值增值。2014年至2015年股市的暴漲暴跌，也反映了我國資本市場存在諸多問題，居民財富除了將資金投入資本市場或者房地產市場之外，并沒有其他的投資渠道可以投資，所以當資本市場不穩定的時候，居民就會將資金投入房地產市場以尋求保值增值的需要。因此，解決房產價格不斷上漲的關鍵在于讓資本市場發揮作用，引導資金流出房地產市場，向資本市場流入。

　　第一，建立健全多層次資本市場體系，滿足不同投資者的要求。建立健全多層次的資本市場體系，有利于調動民間資本的積極性，將儲蓄化為投資，促進實體經濟的發展。目前我國儲蓄率較高，存在人們富余資金無處投資的情況，這反映了我國資本市場欠發達，市場層次不夠豐富，產品種類不齊全，資金供求雙方不能有效匹配的矛盾。不同的投資者，投資偏好不同;不同的企業，其融資需求也不相同。多層次的資本市場體系可以提供多樣化的市場與產品，為不同的參與者提供更有效的服務，吸引更多的資金流入資本市場。

　　第二，加強投資者保護工作。作為資本市場上的重要參與者，只有當切身利益得到充分保護的時候，投資者才會更加積極的參與資本市場交易。因此，應建立健全投資者適當性制度，優化投資回報機制，保障投資者知情權、參與權、選擇權和監督權，推動建立多元化糾紛解決機制，嚴厲懲處違法違規行為，加強中小投資者教育，創新服務中小投資者的組織體系和服務方式。

　　第三，推動資本市場法制建設。金融工具作為資本市場交易的主要對象，其本質就是契約承載的信用關系，需要法律來保護債權人的合法權益。完備的法律體系是資本市場正常運行的基礎，也是投資者尋求權益保護的依據。因此，應加強資本市場法制建設，努力營造公平的市場環境，落實嚴格的保護和制裁制度。既有高效便捷的法律渠道，實現對守法經營主體受害時的權利救濟;又有嚴密有力的監管措施，實現對違法主體的懲罰和制裁。

圖片來源：找項目網