近期國家不斷出臺扶持養老行業政策，放低社會資本進入門檻，這使得養老地產項目投資機會大大增加。但由于我國養老地產尚處于發展初期，所以在選擇具體項目時，一定要做到精挑細選。

 

  政策扶持力度加大

 

  就政策層面而言，對養老地產的扶持力度變得越來越大。

 

  政策層面最為顯著的變化就是積極引導社會資本進入養老行業，以促進整個行業的發展。10月21日，民政部、發改委等11部委聯合發布《關于支持整合改造閑置社會資源發展養老服務的通知》，明確提出引導社會力量參與，增加養老服務供給。10月11日，中央全面深化改革領導小組第二十八次會議審議通過了《關于全面放開養老服務市場提升養老服務質量的若干意見》，其中也提到降低準入門檻，引導社會資本進入養老服務行業。

 

  對于這樣的變化，業內人士認為將使得養老地產迎來不錯的發展契機。有關人士分析指出，中央提出全面放開養老服務市場主要著眼于解決養老服務體系中的一些短板問題，因此包括養老地產項目等，將會成為未來吸引資金投入的熱點，這勢必會促進養老地產的發展。

 

  此外，各地方政府也相繼出臺政策，扶持養老地產項目的建設開發。如云南省在9月中旬出臺《云南省養老服務體系建設“十三五”規劃》，提出實施“十大工程”，全面放開養老市場，將云南打造成集生態觀光、長壽養生、休閑度假、康體療養、文化體驗等于一體的養老養生旅游目的地。

 

  政策的支持給了行業更高的想象空間，由此吸引國內知名房企加大在養老地產的布局。在今年8月份，萬科養老表示將拓展市場化道路，未來2～3年，深耕北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市，還將重點布局10個左右“三高”(老人基數高、人均可支配收入高、醫療水平高)城市，養老業務將發展成獨立業務板塊。除萬科外，保利、遠洋等品牌房企涉足養老地產，險資也加入了養老地產開發行列，如泰康人壽和平安保險以養老社區的名義拿地，兼顧開發運營。

 

  國資背景的老牌企業也對進入養老產業表現出強烈的愿望。如北京，包括國資公司、首鋼總公司、北辰集團、外經貿控股公司4家公司將把養老服務產業作為“十三五”期間的主業或培育型主業。據了解，包括外經貿控股公司等10家北京市屬國企的34個項目參與養老機構建設。

 

  養老壓力并不小

 

  在我國老齡化趨勢愈發明顯、養老壓力持續加大的大背景下，降低社會資本的進入門檻，有利于緩解養老服務項目供應不足的局面。

 

  中國老齡化趨勢越來越明顯。數據顯示，截至2015年底，全國60歲及以上老年人口2.22億人，占總人口的16.1%;65歲及以上人口1.44億人，占總人口的10.5%。與此同時，中國65歲以上人口占比越來越大，老齡化正呈現加速上升態勢。數據表明，中國65歲以上人口占總人口比重1982年為4.9%，1990年為5.6%，2000年為7.1%，2010年為8.9%，2015年為10.5%。

 

  未來中國老齡化更為嚴重。目前中國已經成為世界上唯一一個老年人口超過2億大關的國家，而這種趨勢仍在持續。國家經濟信息中心預計，到2050年前后，中國老年人口將接近5億，成為世界上老齡化最為嚴重的國家。其中，2030年前后將是中國老齡化人口加速發展的時期。此外，聯合國也曾預測，2050年中國人口中60歲及以上老年人口的比重將上升至36.5%左右，較目前的水平要整整上升20個百分點。

 

  老年人口數量的增加，使得我國養老壓力持續加大。在今年8月份，人社部發布《中國社會保險發展年度報告2015》，報告顯示，城鎮職工與城鄉居民兩項養老保險累計結余近4萬億元。但職工養老保險撫養比卻繼續下降至2.87:1，年輕人養老壓力持續增大。

 

  有關人士分析指出，盡管養老保險結余近4萬億元，但尚不能消除人們對未來養老壓力增大的擔憂。特別是在養老保險撫養比繼續下降、部分省份養老金入不敷出等情況下，未來除了進行養老保險制度轉型、醫療保險合理控費改革之外，同時還希望養老服務市場更為健全完善，比如能夠提供足夠多的養老服務設施。

 

  養老地產怎么玩

 

  在這樣的市場大環境下，養老地產項目是否值得投資?又該如何去選擇?

 

  隨著傳統房企紛紛進入養老產業，養老地產項目成為業內關注的熱門話題。有專家分析指出，養老地產確實是一種可以考慮配置的資產，一方面隨著社會財富的積累，人們消費能力持續提高，需求在持續增大;而另一方面整個行業又獲得諸多政策支持，加之老年人口數量在不斷增加，因此從中確實可以找到投資的機會。

 

  但不可否認的是，國內養老地產發展時間并不是很長，尚屬于新鮮事物，沒有成熟的經驗可以借鑒，因此如何投資，又成了擺在投資者面前的一個不小的難題。不過海外的一些成功經驗也值得我們借鑒。據了解，海外的養老地產項目對于后期的運營管理方面，提出了很高的要求。總結下來，只有具備了以下硬件的項目，才具有投資價值：

 

  首先是項目管理能力。由于我國養老地產起步較晚，所以運營管理經驗并不是很成熟，如果項目引進國外優秀管理團隊，其管理水平無疑值得信賴。

 

  此外，服務模式必須先進。比如是否具備全天候的健康監測系統，所有房間是否配備緊急呼叫系統，是否能夠定制專屬護理計劃，以及康復設備是否先進。

 

  還有，就是護理團隊是否專業。歸根結底，養老地產項目適用人群為老年群體，身體機能遠不如年輕人，所以對護理人員的要求更高，因此項目中是否配備專業的護理團隊，也是投資者必須關注的一個重要方面。

 

  當然，并不是所有的項目都能投資，投資者只能選擇出售類項目。據了解，目前養老地產的租售模式不盡相同，有的采用租售結合的模式，如萬科在杭州推出的第一個養老地產項目萬科良渚文化村隨園嘉樹。有些項目則全部出售，如綠城在烏鎮推出的養老項目烏鎮雅苑等。而有些項目則只是出租，并不出售，如前文中提到的遠洋地產在長春推出的遠洋椿萱茂項目。

 

  到底哪類人適合投資養老地產?首先是對于居家養老具有更高要求，或者子女不在身邊的老年群體，可以考慮購置這類物業，自用、投資兩便。其次是單純進行投資的人群，可優先選擇具有專業管理團隊運營的社區內養老物業，主要獲取長期租金回報。

圖片來源：找項目網