“天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往”，這句話用在深圳樓市顯得十分準確。每次伴隨著調控出臺控房價，買房或賣房違約事件頻發(fā)。去年因房價上漲過快，深圳業(yè)主違約案件接近萬宗。 “深八條”調控后，樓市趨冷又變成了買家集中違約。過低的違約成本并不能阻礙違約事件的發(fā)生。甚至開發(fā)商也被迫接受部分買家基于房價下跌預期而選擇退房。

 

　　買方賣方交替違約

 

　　陳小姐10月才拿到了等待已久的強制過戶的判決書，“去年3月，我購買南山區(qū)前海一套510萬元房子，已經簽訂了購房合同，并且繳納了25萬元定金。但是隨著‘3·30’新政后房價暴漲，我要買的房子上漲到710萬元。業(yè)主在我拒絕加錢后，就玩消失了，不得已我才告了他。”

 

　　陳小姐事先上已經出售了自己唯一住房，為了湊齊首付換大房還和親朋好友借錢，不曾想?yún)s遭遇了業(yè)主違約。按照雙方簽訂的合同，賣家違約需要支付雙倍定金或房屋成交價的20%作為賠償金，而業(yè)主卻只愿意支付3個月的定金利息，甚至揚言“不怕告，官司耗個兩三年，房價漲到你更買不起房”。

 

　　按照目前普遍的制式購房合同,違約金最高只是預付定金的兩倍或房屋成交價的20%，在房價暴漲30%以上的情況下，即便違約，賣家依然有利可圖。

 

　　因此，類似陳小姐這樣的買家在去年還有很多。據(jù)廣東信榮律師事務所張茂榮律師透露，去年深圳業(yè)主違約潮已經超過了7000宗。“數(shù)量非常驚人，我們去年每天都能接到很多咨詢電話，但是今年這樣的情況卻出現(xiàn)了反轉。”

 

　　高漲的房價讓市場在今年3月25日觸發(fā)了調控，令深圳樓市迅速進入了寒冬期。尤其是二手房市場整體低迷，業(yè)主報價也有下降趨勢。在這樣的情況下 “風水輪流轉”，許多簽了約的買家紛紛想毀約，要錢不要房。

 

　　徐先生就是受害者之一，今年3月剛將自有房產以940萬元出售，買家需要支付定金50萬元以及首期等，不曾想正當徐先生按照約定做公證委托擔保公司贖樓之時，已經支付定金的買家認為房價后市走跌可能性較大，要求徐先生降價銷售返還定金。

 

　　開發(fā)商不懼退房

 

　　不僅僅是買家、賣家之間的違約角色互換，深圳限購升級后，這一趨勢也影響了開發(fā)商。

 

　　10月13日，深圳樓市開始了整頓風暴，部分樓盤存在虛假宣傳、不正當競爭、價格違法的違法行為，均被立案處理。

 

　　整風行動對開發(fā)商已經造成了影響。近期曝出深圳多個樓盤的部分業(yè)主認為開發(fā)商售價超過備案價，違背了“深八條”規(guī)定，并就此理由找到開發(fā)商退房，而部分開發(fā)商選擇了同意退房。

 

　　位于南山區(qū)的豪宅盤華潤城潤府，目前均價為84000元/平方米。10月底有消息傳出，已經繳納定金的業(yè)主，可以選擇退房。

 

　　對于部分要求退房的業(yè)主，華潤置地方面表示：“關于部分9月24日開盤認購潤府二期受新政影響的客戶向我司提出相關訴求，我司收到反饋后高度重視，第一時間與部分業(yè)主進行了溝通，積極正面回應業(yè)主的訴求，我司在充分考慮客戶的利益后，同意接受客戶關于解除認購書退還認購定金的申請。”

 

　　事實上，根據(jù)深圳產權登記中心出臺的實施細則，深圳已明確10月4日之前的購房行為不受新政影響，換句話說，開發(fā)商并沒有退房退定的義務。但是開發(fā)商一改之前態(tài)度，變得十分“親和”。

 

　　上一次發(fā)生業(yè)主集體退房還是2008年深圳房價大跌之時，當時的卡羅社區(qū)、金地梅隴鎮(zhèn)、碧水龍庭等樓盤，無一例外地都嚴詞拒絕了業(yè)主的訴求，甚至不惜雙方對簿公堂。雖然還是有部分樓盤選擇了給予購房者一定的補償，從而順利完成樓盤降價銷售。

 

　　而今年開發(fā)商的應對已有所不同。

 

　　深圳房地產企業(yè)一位內部人士對中國房地產報記者直言：“如果有部分購房者非要以虛假宣傳等各種理由鬧退房，我們會看情況退房的。深圳樓市畢竟只是短暫冷淡，就算少部分被退的房子，也可以再賣出去。這只是時間性問題。”

 

　　中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁也表示：“目前深圳愿意退房都是大開發(fā)商，更為注重企業(yè)形象，業(yè)主鬧事會有負面影響。退房牽扯到契約精神，如果買家真的用虛假宣傳、質量問題強烈要求退房，大開發(fā)商也不愿意和業(yè)主多做糾纏。而且大開發(fā)商更有底氣，不怕自己房子賣不出去。從目前情況來看，大規(guī)模退房的情況還未發(fā)生。”

 

　　深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉看法類似：“即便是出現(xiàn)違約個案，但大規(guī)模現(xiàn)象還沒出現(xiàn)。最大因素并不是房價，而是政府密集調控后，買家對于市場預期發(fā)生了很大改變，因此推遲了購房行為。”

 

　　行業(yè)不規(guī)范VS契約精神

 

　　在“契約精神”的面前，業(yè)主們的“維權”看上去似乎有些無理取鬧，但在某些退房的業(yè)主眼中，有時候看似平等的購房合約背后就隱藏著諸多不平等的“潛規(guī)則”。現(xiàn)行的預售制度給捂盤惜售、分段放盤提供了存在的空間。在銷售宣傳過程中，銷售人員誤導消費者的現(xiàn)象十分普遍。

 

　　在10月深圳市的市場和質量監(jiān)管委突擊檢查中，發(fā)現(xiàn)部分樓盤存在虛假宣傳、不正當競爭、價格違法的違法行為;以及一些中介的部分門店現(xiàn)場無法提供業(yè)主委托銷售協(xié)議、明碼標價不規(guī)范，還有中介涉嫌利用格式條款侵害客戶權益等違法行為。

 

　　對于如何解決問題，業(yè)內人士看法不一。深圳中原研究中心經理王飛表示：“去年違約主要原因是房價，今年除了房價之外也有新政的原因，開發(fā)商也會考慮這點，各項新規(guī)也有規(guī)范作用。每次市場新政出臺后都可能會出現(xiàn)這樣的問題，需要時間去適應和調整。”

 

　　而Q房網市場觀察員任晉東表示：“行業(yè)內對這類事情也沒有太多解決辦法，中介只能起到溝通作用。如果出現(xiàn)違約只能按照合同來，由法律來解決，但不會給買家設定任何黑名單機制，民事糾紛是屬于正常情況。”

 

　　“出現(xiàn)了違約情況也是不健康的。現(xiàn)在市場在進行秩序整頓，開發(fā)商、中介機構也開始自查，媒體報道也起到了一定監(jiān)督作用。如果違約現(xiàn)象后續(xù)還出現(xiàn)的話，或許會成為進一步規(guī)范市場秩序的契機。”深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示。

圖片來源：找項目網