市場(chǎng)狂舞過(guò)后再次歸于平靜，而這樣的現(xiàn)實(shí)有時(shí)會(huì)很慘淡。在限購(gòu)新政潮過(guò)去的一個(gè)月中，杭州、合肥等此前土地高熱區(qū)已經(jīng)開(kāi)始集中出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓地王項(xiàng)目股權(quán)、引入合作者開(kāi)發(fā)稀釋風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象。

 

　　去化減緩前景黯淡，融資渠道不斷逼仄。在限購(gòu)新政潮過(guò)去的一個(gè)月中，杭州、合肥等此前土地高熱區(qū)已經(jīng)開(kāi)始集中出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓地王項(xiàng)目股權(quán)、引入合作者開(kāi)發(fā)，稀釋風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象。

 

　　10月初，有“地王制造機(jī)”之稱(chēng)的信達(dá)地產(chǎn)減持杭州濱江奧體地塊股權(quán)至50%，這是塊總價(jià)拍出123億元的全國(guó)總價(jià)地王。接盤(pán)者融創(chuàng)中國(guó)和濱江集團(tuán)分持濱江奧體地塊股權(quán)40%與10%。

 

　　10月18日，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)與建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)宣布戰(zhàn)略合作，首個(gè)合作項(xiàng)目即是備受矚目的杭州潮鳴項(xiàng)目。

 

　　11月，這種地王項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)趨勢(shì)更加明顯。文一地產(chǎn)在11月1日透露，其與合肥萬(wàn)科于10月31日正式就肥東FD16-12項(xiàng)目簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議。合肥萬(wàn)科拿下的這宗地塊，也成為肥東單價(jià)、總價(jià)及樓面價(jià)三料地王。

 

　　今年斬獲多幅地王的房企們正在積極做減法，賣(mài)股減壓換現(xiàn)金流或成高價(jià)拿地房企的解套路徑。

 

　　地王入股潮

 

　　多位地產(chǎn)觀察人士表示，地王項(xiàng)目引入聯(lián)合開(kāi)發(fā)在新政集中出臺(tái)之前已經(jīng)呈現(xiàn)上升之勢(shì)。“這種趨勢(shì)從去年年底開(kāi)始顯現(xiàn)，今年由于地王集中爆發(fā)所以尤為受到關(guān)注。”

 

　　較為典型的企業(yè)如首開(kāi)集團(tuán)。從去年年底開(kāi)始，已經(jīng)與萬(wàn)科、中海、保利、龍湖、華潤(rùn)、方興等諸多知名房企開(kāi)展合作。其中在福建福州的4個(gè)土地項(xiàng)目上，首開(kāi)都選擇與福建房企融僑集團(tuán)合作的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而四個(gè)項(xiàng)目中首開(kāi)與融僑的持股比例均為51%∶49%。

 

　　不過(guò)與此前房企的合縱連橫旨在加速布局的目的不同，此輪地王項(xiàng)目的股權(quán)解套多有抱團(tuán)取暖、分散風(fēng)險(xiǎn)之意。

 

　　11月3日，泰禾集團(tuán)傳出消息，公司接受信達(dá)地產(chǎn)委托，為信達(dá)地產(chǎn)在深圳坪山新區(qū)的G11337-0101住宅項(xiàng)目提供代建及銷(xiāo)售管理服務(wù)。

 

　　該項(xiàng)目是信達(dá)地產(chǎn)去年在深圳拍下的地王。去年12月22日信達(dá)地產(chǎn)斥資30.3億元，以2.72萬(wàn)元/平方米的單價(jià)拍下了前述深圳坪山新區(qū)住宅地王。這已經(jīng)是泰禾第二次為信達(dá)地產(chǎn)代建地王項(xiàng)目。

 

　　此前由信達(dá)和泰禾開(kāi)發(fā)的上海泰禾院子于近期開(kāi)盤(pán)。但這個(gè)以泰禾院子命名的豪宅項(xiàng)目，其實(shí)是今年1月，信達(dá)地產(chǎn)以72.99億元奪得的當(dāng)?shù)刈罡邇r(jià)地塊。扣除保障房面積后，實(shí)際樓面價(jià)達(dá)6.1萬(wàn)元/平方米，刷新了2015年上海土地拍賣(mài)市場(chǎng)樓面價(jià)的最高紀(jì)錄。

 

　　此外，在9月23日，萬(wàn)科以1650萬(wàn)元/畝的價(jià)格獲得了肥東FD16-12號(hào)地，樓面價(jià)超過(guò)1.2萬(wàn)元/平方米。該地塊是今年肥東縣推出的面積最大的單宗地塊，而230%的溢價(jià)率以及48.8億元的總價(jià)，使該地塊成為合肥東部目前集面積最大、總價(jià)最高及樓板價(jià)最貴于一身的三料地王。

 

　　11月1日，文一地產(chǎn)官方微信公布，公司與合肥萬(wàn)科于10月31日正式就肥東FD16-12項(xiàng)目簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議。文一房地產(chǎn)集團(tuán)副總裁邱勝華對(duì)外表示，公司與合肥萬(wàn)科成立項(xiàng)目公司，一方權(quán)益占比不少于40%，項(xiàng)目具體操盤(pán)仍是萬(wàn)科，而文一地產(chǎn)的角色更多是財(cái)務(wù)投資。

 

　　萬(wàn)科為合肥東部三料地王引入合作方的前三天，閩系房企融僑集團(tuán)也為其在合肥的包河項(xiàng)目引入了合作者招商局蛇口。今年5月底，融僑以7.04億元總價(jià)、271%的溢價(jià)率獲得合肥包河區(qū)S1512號(hào)地塊，樓板價(jià)達(dá)1.34萬(wàn)元/平方米。

 

　　被一直認(rèn)為謹(jǐn)慎的央企同樣選擇這一方式為自己的地王項(xiàng)目解套。9月9日，中房地產(chǎn)對(duì)外披露了其與中梁地產(chǎn)旗下溫州中梁順置業(yè)合作開(kāi)發(fā)寧波中交置業(yè)位于鄞州兩個(gè)“地王”及其構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易的重要事項(xiàng)。

 

　　今年8月中旬，中房地產(chǎn)一改過(guò)往偏于謹(jǐn)慎與保守的風(fēng)格，投入15億元資金搶食浙江寧波鄞州區(qū)長(zhǎng)豐地段的兩個(gè)住宅“地王”，成交樓面價(jià)分別為1.6萬(wàn)元/平方米以及1.48萬(wàn)元/平方米，一舉刷新了鄞州區(qū)單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

 

　　在世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨看來(lái)，選擇與投資者合資開(kāi)發(fā)是目前開(kāi)發(fā)商規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

 

　　融資逼仄下的生存圖景

 

　　“2016年上半年，一線(xiàn)城市中高企的土地價(jià)格推升了買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)住宅價(jià)格的預(yù)期，從而支持了住宅價(jià)格上漲。”謝晨認(rèn)為，“為了避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，政府已經(jīng)開(kāi)始從資金源頭對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，禁止借助信貸杠桿降低買(mǎi)房門(mén)檻，其中地王項(xiàng)目由于高溢價(jià)、占用資金大、回報(bào)周期長(zhǎng)而尤為突出。”

 

　　例如一向姿態(tài)進(jìn)取勇猛的泰禾集團(tuán)近期再次啟動(dòng)了對(duì)信托資金的需求。泰禾集團(tuán)今年已經(jīng)花費(fèi)近200億元拿地，其中蘇州兩宗土地溢價(jià)率分別達(dá)到118.4%和129%，而泰禾在3月30日以37.25億元拿下的佛山地塊也刷新了當(dāng)?shù)赝恋爻鲎寙蝺r(jià)紀(jì)錄。

 

　　10月27日，泰禾集團(tuán)與中信信托合作設(shè)立信托計(jì)劃，泰禾集團(tuán)擬出資16億元與中信信托設(shè)立”中信·泰禾房地產(chǎn)投資集合資金信托計(jì)劃“，目標(biāo)規(guī)模不超過(guò)40億元，間接用于泰禾集團(tuán)投資國(guó)內(nèi)主要城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

 

　　實(shí)際上，就在10月21日，泰禾集團(tuán)收到了深交所關(guān)于發(fā)行非公開(kāi)公司債券的無(wú)異議函，泰禾集團(tuán)此時(shí)選擇高成本的信托融資頗為蹊蹺，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，泰禾集團(tuán)的謹(jǐn)慎和監(jiān)管層收緊公司債的舉措不無(wú)關(guān)系。

 

　　泰禾集團(tuán)的謹(jǐn)慎不無(wú)道理，因?yàn)榘凑兆钚隆侗O(jiān)管函》規(guī)定的用于區(qū)分公司債發(fā)放門(mén)檻的5個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)之一，即房企最近一年扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率大于65%，泰禾集團(tuán)在今年上半年的剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率尚為79.74%。

 

　　而泰禾之外包括今年有拿地王歷史的信達(dá)地產(chǎn)、云南城投、綠地控股等企業(yè)負(fù)債率均超過(guò)80%。換句話(huà)說(shuō)這些地王制造主力軍的以往寬松的融資環(huán)境將面臨嚴(yán)格的監(jiān)管。

 

　　興業(yè)證券固定收益分析師池光勝認(rèn)為，隨著近期一系列收緊開(kāi)發(fā)商拿地資金來(lái)源的政策出臺(tái)，如銀行資金不允許用來(lái)拿地，證監(jiān)會(huì)對(duì)定增資金的限制性規(guī)定以及交易所收緊了房企發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)等，開(kāi)發(fā)商拿地積極性和融資能力都將受到極大限制，償還各種拿地資金的壓力明顯增大。

 

　　而新政下的房企將何去何從?在地產(chǎn)分析人士看來(lái)，短期融資通道縮緊的趨勢(shì)不會(huì)改變，加之限購(gòu)政策對(duì)市場(chǎng)的影響將在半年至一年時(shí)間內(nèi)達(dá)到高峰，2017年房企凜冬將至。

 

　　顯然，從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看僅靠一人之力苦苦支撐龐大的地王項(xiàng)目并不可取。中冶置業(yè)折戟南京就是最好的案例。

 

　　在2010年~2012年期間，中冶置業(yè)一共耗資256.54億元拿下南京下關(guān)區(qū)濱江地塊。卻因2013年之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，加之拿地對(duì)工程資金占用過(guò)高最終無(wú)奈將地塊拆分拍賣(mài)。

 

　　一份來(lái)自中冶置業(yè)的報(bào)告表示：“土地儲(chǔ)備嚴(yán)重失衡，大量資金過(guò)度集中，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，未來(lái)2～3年可供開(kāi)發(fā)的凈地極少，幾乎喪失了可持續(xù)開(kāi)發(fā)的能力。”

 

　　因此轉(zhuǎn)讓股權(quán)、合作開(kāi)發(fā)、分散風(fēng)險(xiǎn)，成為大多數(shù)“地王”的選擇。“對(duì)于本身不具備相應(yīng)開(kāi)發(fā)能力的，應(yīng)做好這種高資金占用項(xiàng)目去快去化項(xiàng)目的配比。”易居研究院指出，“即便選擇合作開(kāi)發(fā)也應(yīng)在項(xiàng)目初期早作打算，而不是最后窮途末路時(shí)成為板上的魚(yú)肉。”

圖片來(lái)源：找項(xiàng)目網(wǎng)