前段時(shí)間，一則溫州房產(chǎn)新聞?wù)紦?jù)了各大媒體頭條：溫州部分市民因土地使用年限到期或即將到期，必須繳納占房?jī)r(jià)總額約三分之一的土地出讓金才能重新辦理土地證。土地證上寫著20年到期，有的人剛花180萬買了房，轉(zhuǎn)眼又要掏60萬續(xù)費(fèi)，簡(jiǎn)直是要上天的節(jié)奏!

 

　　對(duì)于大多數(shù)人來說，房子這最重要的財(cái)產(chǎn)可不容一點(diǎn)馬虎!70年后，我們的房子還屬于我們嗎?到期后，我們又該做點(diǎn)啥?關(guān)于諸如此類的問題，在網(wǎng)上并不少見。

 

　　不過，可喜的是，這個(gè)問題終于有官方回應(yīng)了!11月28日，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》正式對(duì)外公布，引人矚目的是，意見在多處對(duì)于公眾關(guān)心的土地與房屋財(cái)產(chǎn)問題，作了說明和安排，明確提出：研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排、細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序、賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利等。

 

　　南京房地產(chǎn)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝對(duì)此表示，完全不用擔(dān)心住宅70年到期之后，房屋會(huì)被收回。另外、既然物權(quán)法已經(jīng)明確指出“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，自動(dòng)續(xù)期”，自動(dòng)意味著免費(fèi)，收費(fèi)怎么能叫自動(dòng)?所以，免費(fèi)續(xù)期的可能性非常大。

 

　　11月27日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》發(fā)布。其中涉及的諸多內(nèi)容，比如住宅70年產(chǎn)權(quán)到期后的問題，比如私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)問題等，既和擁有億萬財(cái)富的企業(yè)家有關(guān)，也與普通的工薪階層有關(guān)。意見的發(fā)布，將對(duì)公民的土地與房屋權(quán)益保護(hù)釋放哪些新信號(hào)?以下8個(gè)關(guān)系所有人的重大問題，中央都有了新說法。

 

　　中央頂層設(shè)計(jì)解決八大產(chǎn)權(quán)問題

 

　　作為我國首次以中央名義出臺(tái)的產(chǎn)權(quán)保護(hù)頂層設(shè)計(jì)，《意見》為解決長(zhǎng)期以來社會(huì)所關(guān)注的八大產(chǎn)權(quán)問題明確了方向。

 

　　1、非公有產(chǎn)權(quán)保護(hù)弱于國有產(chǎn)權(quán)保護(hù)：堅(jiān)持平等保護(hù)

 

　　由于歷史原因，存在一些法律制度對(duì)不同所有制產(chǎn)權(quán)保護(hù)不夠同等，對(duì)非公有產(chǎn)權(quán)保護(hù)弱于對(duì)公有特別是國有產(chǎn)權(quán)保護(hù)，出現(xiàn)因所有制主體身份不同而同罪異罰或異罪異罰現(xiàn)象。

 

　　《意見》明確，堅(jiān)持平等保護(hù)。公有制經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)權(quán)不可侵犯，非公有制經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)權(quán)同樣不可侵犯。健全以企業(yè)組織形式和出資人承擔(dān)責(zé)任方式為主的市場(chǎng)主體法律制度，統(tǒng)籌研究清理、廢止按照所有制不同類型制定的市場(chǎng)主體法律和行政法規(guī)。加大對(duì)非公有財(cái)產(chǎn)的刑法保護(hù)力度。

 

　　“很多政策措施在中央文件中都是首次出現(xiàn)，力度空前，對(duì)于平等保護(hù)各類產(chǎn)權(quán)尤其是加強(qiáng)非公有產(chǎn)權(quán)保護(hù)意義重大。”國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)體制與管理研究所所長(zhǎng)銀溫泉說。

 

　　2、企業(yè)特別是民企過去經(jīng)營(yíng)不規(guī)范問題：遵循法不溯及既往等原則

 

　　長(zhǎng)期以來，各類企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中存在一些違規(guī)經(jīng)營(yíng)甚至涉嫌違法行為。特別是一旦企業(yè)涉案，容易“新賬舊賬一起算”。對(duì)此一些民營(yíng)企業(yè)憂心忡忡，甚至影響投資意愿。

 

　　《意見》指出，堅(jiān)持有錯(cuò)必糾，抓緊甄別糾正一批社會(huì)反映強(qiáng)烈的產(chǎn)權(quán)糾紛申訴案件，剖析一批侵害產(chǎn)權(quán)的案例。嚴(yán)格遵循法不溯及既往、罪刑法定、在新舊法之間從舊兼從輕等原則，以發(fā)展眼光客觀看待和依法妥善處理改革開放以來各類企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中存在的不規(guī)范問題。北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱說，中央明確歷史、辯證地看待過去的不規(guī)范行為，給民營(yíng)企業(yè)家吃下“定心丸”，有利于他們安心投資、生活。

 

　　3、涉案財(cái)產(chǎn)處置隨意牽連合法財(cái)產(chǎn)：依法慎重采取強(qiáng)制措施

 

　　企業(yè)和公民財(cái)產(chǎn)權(quán)受到侵犯，執(zhí)法司法不夠規(guī)范是一個(gè)重要原因。比如，不管企業(yè)涉案性質(zhì)輕重，一旦涉案動(dòng)輒采取查封、扣押、凍結(jié)等強(qiáng)制措施，造成企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)無法進(jìn)行，甚至破產(chǎn)倒閉;處理涉案財(cái)物時(shí)擴(kuò)大范圍，混淆企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)和股東個(gè)人財(cái)產(chǎn)，混淆違法所得和合法財(cái)產(chǎn)，混淆涉案人員個(gè)人財(cái)產(chǎn)和家庭成員財(cái)產(chǎn)等。

 

　　《意見》提出，嚴(yán)格規(guī)范涉案財(cái)產(chǎn)處置的法律程序，依法慎重決定是否采取相關(guān)強(qiáng)制措施。嚴(yán)格區(qū)分經(jīng)濟(jì)糾紛與經(jīng)濟(jì)犯罪的界限、企業(yè)正當(dāng)融資與非法集資的界限、民營(yíng)企業(yè)參與國有企業(yè)兼并重組中涉及的經(jīng)濟(jì)糾紛與惡意侵占國有資產(chǎn)的界限，防范刑事執(zhí)法介入經(jīng)濟(jì)糾紛，防止選擇性司法。

 

　　4、“新官不理舊賬”：完善政府守信踐諾機(jī)制

 

　　一些地方政府政策不連續(xù)，“新官不理舊賬”，有的甚至招商引資時(shí)“敲鑼打鼓”，項(xiàng)目上馬后“關(guān)門打狗”;有的地方保護(hù)主義嚴(yán)重，極端的甚至將外來投資企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)視作“打土豪”的對(duì)象;有的調(diào)整規(guī)劃采取行政強(qiáng)制性措施，不給予企業(yè)必要的搬遷補(bǔ)償費(fèi)用。

 

　　《意見》明確，大力推進(jìn)法治政府和政務(wù)誠信建設(shè)，地方各級(jí)政府及有關(guān)部門要嚴(yán)格兌現(xiàn)向社會(huì)及行政相對(duì)人依法作出的政策承諾，認(rèn)真履行在招商引資、政府與社會(huì)資本合作等活動(dòng)中與投資主體依法簽訂的各類合同，不得以政府換屆、領(lǐng)導(dǎo)人員更替等理由違約毀約，因違約毀約侵犯合法權(quán)益的，要承擔(dān)法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

 

　　5、房屋土地使用權(quán)到期：研究續(xù)期法律安排

 

　　土地使用權(quán)到期后，房子還是你的嗎?《意見》明確，研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排。

 

　　社科院法學(xué)研究所研究員孫憲忠認(rèn)為，關(guān)鍵意義在于中央明確了解決這一問題的導(dǎo)向，即推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

 

　　6、強(qiáng)征強(qiáng)拆：給予被征收征用者公平合理補(bǔ)償

 

　　由于財(cái)產(chǎn)征收征用制度不完善，相關(guān)法律規(guī)定不夠明確具體，造成行政機(jī)關(guān)自由裁量空間大，少數(shù)地方借“公共利益的需要”之名強(qiáng)征強(qiáng)拆公民房屋，或征收征用補(bǔ)償不夠公平合理。

 

　　《意見》明確，完善土地、房屋等財(cái)產(chǎn)征收征用法律制度，合理界定征收征用適用的公共利益范圍，不將公共利益擴(kuò)大化。給予被征收征用者公平合理補(bǔ)償。

 

　　孫憲忠說，需要在法律上明確界定公共利益的范圍，即使涉及公共利益，也要目的正當(dāng)、程序正當(dāng)、足額補(bǔ)償。要讓百姓有知情權(quán)，以及一定的參與權(quán)和決定權(quán)。

 

　　7、國資“蛀蟲”：防止內(nèi)部人任意支配國有資產(chǎn)

 

　　由于我國國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度仍不完善，國有資產(chǎn)流失現(xiàn)象仍然存在。比如國有產(chǎn)權(quán)由于所有者和代理人關(guān)系不夠清晰，存在內(nèi)部人控制、關(guān)聯(lián)交易等;由于自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人缺位，土地等自然資源由國有企業(yè)低價(jià)甚至無償使用。

 

　　《意見》提出，以制度化保障促進(jìn)國有產(chǎn)權(quán)保護(hù)，防止內(nèi)部人任意支配國有資產(chǎn)，切實(shí)防止國有資產(chǎn)流失。建立健全歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度，逐步實(shí)現(xiàn)各類市場(chǎng)主體按照市場(chǎng)規(guī)則和市場(chǎng)價(jià)格依法平等使用土地等自然資源。

 

　　8、侵犯知識(shí)產(chǎn)權(quán)成本過低：提高侵權(quán)法定賠償上限

 

　　由于知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵權(quán)成本過低，造成侵權(quán)行為屢禁不止，嚴(yán)重?fù)p害創(chuàng)新活力。

 

　　《意見》明確，提高知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵權(quán)法定賠償上限，探索建立對(duì)專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵權(quán)懲罰性賠償制度。

 

　　專家解讀

 

　　這份《意見》釋放出哪些積極信號(hào)?如何解讀?來看看北京大學(xué)法學(xué)院教授王錫鋅是如何說的——

 

　　對(duì)于《意見》的公布，可以聚焦以下三點(diǎn)：

 

　　《意見》中表示：以發(fā)展眼光客觀看待和依法妥善處理改革開放以來各類企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中存在的不規(guī)范問題。這是給民營(yíng)企業(yè)家吃下“定心丸”!

 

　　北京大學(xué)法學(xué)院教授 王錫鋅：

 

　　這次的《意見》里面特別強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)行，這個(gè)就很有針對(duì)性。在民營(yíng)企業(yè)發(fā)展過程中，由于歷史的某些階段，不規(guī)范的經(jīng)營(yíng)可能是存在的。如果以現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)、后來的標(biāo)準(zhǔn)來要求民營(yíng)企業(yè)之前的行為，就很可能出現(xiàn)選擇性的司法和執(zhí)法，對(duì)企業(yè)主也會(huì)產(chǎn)生不必要的心理影響，更會(huì)使得民眾對(duì)私營(yíng)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)有一種原罪的心理認(rèn)知。如何真正落實(shí)，是保證私營(yíng)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)企業(yè)主心理穩(wěn)定、社會(huì)生態(tài)、法治環(huán)境得以改進(jìn)的很重要的一個(gè)方面。

 

　　《意見》中表示：對(duì)于“新官不理舊賬”提出完善政府守信踐諾機(jī)制。政府是公權(quán)力的代表，強(qiáng)調(diào)法治政府和政務(wù)誠信，是不是也要樹立政府誠信表率形象?

 

　　北京大學(xué)法學(xué)院教授 王錫鋅：

 

　　無論是從法治政府的基本要求，還是從現(xiàn)代公共治理的方面看，政府跟所有的老百姓一樣，都必須要誠實(shí)守信，這是一個(gè)基本原則。如果沒有信任的話，就很難有有效的官民合作，這樣就使得問題的解決面臨非常高的成本。“新官不理舊賬”的問題，過去還是有一定的普遍性，所以這一次提出來，我覺得是非常具有針對(duì)性。如何在這方面，按照決定的落實(shí)，我覺得是增進(jìn)我們政府公信力建設(shè)所必需的。

 

　　房屋土地使用權(quán)到期，《意見》研究后續(xù)期法律安排。是不是意味著70年后我們的房產(chǎn)權(quán)到底怎么續(xù)?要不要花錢?這些問題就要有定論了?

 

　　北京大學(xué)法學(xué)院教授 王錫鋅：

 

　　建設(shè)用地，有的地方是30年，有的地方是50年、70年，所以在一些地方，房屋土地使用權(quán)到期已經(jīng)是實(shí)踐問題。所以在制度建設(shè)上，續(xù)期必須要有具體的方案。對(duì)很多中國百姓來說，畢生所得可能都會(huì)投到房產(chǎn)上，這個(gè)房產(chǎn)能不能成為恒產(chǎn)，這個(gè)就涉及到大家有沒有恒心。在心理上，恒心是非常重要的。因此，續(xù)期制度肯定要做，并且是要朝著有利于擁有房產(chǎn)的人的心理預(yù)期的方向去推進(jìn)制度的具體化和落實(shí)。

 

　　中央為何如此重視產(chǎn)權(quán)保護(hù)?

 

　　產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石。只有對(duì)公私財(cái)產(chǎn)保護(hù)一視同仁，才能使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系更加完善，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

 

　　說到產(chǎn)權(quán)，大多數(shù)人首先想到的是個(gè)人房產(chǎn)。實(shí)際上，產(chǎn)權(quán)不僅包括物權(quán)這樣的有形之產(chǎn)，其內(nèi)涵正逐步豐富和擴(kuò)展。

 

　　“現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)概念，不僅包括經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域大家熟悉的物權(quán)、債權(quán)、股權(quán)等，也包括跨經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、社會(huì)領(lǐng)域、文化領(lǐng)域、環(huán)境資源領(lǐng)域的知識(shí)產(chǎn)權(quán)、各種無形財(cái)產(chǎn)權(quán)(如人力資本產(chǎn)權(quán))以及自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等。”國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院教授常修澤介紹。

 

　　《孟子•滕文公上》曰：“民之為道也，有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心。”由此可見，產(chǎn)權(quán)自古以來就是穩(wěn)定人心、推動(dòng)社會(huì)發(fā)展的“定盤星”。

 

　　從國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行看，產(chǎn)權(quán)制度是現(xiàn)代國家治理體系的基石，也是中國特色社會(huì)主義的制度文明之所在。

 

　　國家歷來關(guān)注產(chǎn)權(quán)保護(hù)。從改革開放初期在農(nóng)村建立家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，到上世紀(jì)90年代推進(jìn)國有企業(yè)股份制改革;從2004年將“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”寫入憲法，到2007年出臺(tái)物權(quán)法，以公平為核心原則的產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度逐步形成，產(chǎn)權(quán)保護(hù)法律體系初步建立，全社會(huì)產(chǎn)權(quán)保護(hù)意識(shí)不斷增強(qiáng)。

 

　　黨的十八大以來，中央對(duì)產(chǎn)權(quán)保護(hù)提出新要求。十八屆三中全會(huì)指出，完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，國家保護(hù)各種所有制經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)和合法利益;十八屆四中全會(huì)指出，健全以公平為核心原則的產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，加強(qiáng)對(duì)各種所有制經(jīng)濟(jì)組織和自然人財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù);“十三五”規(guī)劃建議指出，推進(jìn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)法治化，依法保護(hù)各種所有制經(jīng)濟(jì)權(quán)益。

 

　　但也要看到，當(dāng)前我國產(chǎn)權(quán)保護(hù)狀況仍不樂觀，特別是不同所有制經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)保護(hù)不夠同等，公權(quán)力侵害私有產(chǎn)權(quán)、民營(yíng)企業(yè)資產(chǎn)被違規(guī)查封扣押凍結(jié)等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，公有產(chǎn)權(quán)受侵犯、國有資產(chǎn)流失現(xiàn)象依然存在，侵犯知識(shí)產(chǎn)權(quán)的行為易發(fā)多發(fā)。這些現(xiàn)象都對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展造成不利影響，亟待解決。

 

　　“中央文件是切中時(shí)弊的，文件的發(fā)布對(duì)于矯正并穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，給整個(gè)社會(huì)提供‘定心丸’具有重要作用。”常修澤說，中國改革開放正處在重要的歷史時(shí)刻，當(dāng)下提出并強(qiáng)調(diào)完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)，意義重大。

 

　　我國的房子產(chǎn)權(quán)一般有多少年?

 

　　談房屋產(chǎn)權(quán)，首先需要普及一下基本概念。所謂房屋產(chǎn)權(quán)，是指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。前者受《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國物權(quán)法》保護(hù)，永久屬于你。而土地使用權(quán)，是有年限限制的，一般為40、50、70年。

 

　　實(shí)際上，現(xiàn)在的商品房的土地使用年限很少有70年的，因?yàn)槭褂媚晗奘菑膰页鲎寱r(shí)開始計(jì)算，加上開發(fā)周期，最短也得1-2年，到你手里使用年限就不到70了，如果開發(fā)商再囤積一段時(shí)間或者幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，就更短了。

 

　　產(chǎn)權(quán)到期以后會(huì)怎樣?

 

　　我國《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。而這個(gè)“自動(dòng)”，不是指“無償續(xù)期”，“對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，采用自動(dòng)續(xù)期的方式，續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和方法，由國務(wù)院規(guī)定。”

 

　　現(xiàn)在，事情變成國務(wù)院的了。然而……國務(wù)院至今也沒有相關(guān)法規(guī)出臺(tái)。不過，上海、深圳這兩個(gè)城市，均出臺(tái)了各自的地方性法規(guī)，明確規(guī)定產(chǎn)權(quán)到期后，續(xù)費(fèi)不是無償?shù)摹＿@兩個(gè)城市根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，設(shè)立了以下規(guī)定：

 

　　土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)該重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

 

　　總之，對(duì)于不拆遷的情況，如果產(chǎn)權(quán)期限到了，只需交一個(gè)土地出讓金就可以了，因?yàn)橥恋啬晗薜搅耍孔舆€是屬于你的;如果房子要拆了，政府給你重新分配了，使用年限也是重新計(jì)算。呃……好像跟《物權(quán)法》中“自動(dòng)續(xù)期”的表態(tài)相抵觸了。而且，這則法律條文說得也很模糊，沒有明確的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

 

　　既然如此，那地方政府就自己說了算了。溫州執(zhí)行的就是“市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)”，出現(xiàn)了“房?jī)r(jià)三分之一用于續(xù)費(fèi)”這種情況。但不是所有城市都是如此，深圳、青島就是當(dāng)?shù)氐?ldquo;公告基準(zhǔn)地價(jià)”，一般不過幾百塊、上千塊。

 

　　那如果我到期不交出讓金呢?

 

　　物權(quán)法規(guī)定，政府不能無償、強(qiáng)制收回這塊土地。那如果到期了居民不交土地出讓金，那你就是相當(dāng)于是在無償使用這塊土地，可以居住，但轉(zhuǎn)讓時(shí)卻要補(bǔ)繳土地出讓金。所以，如果你以后想轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)，都需要把缺的這土地出讓金補(bǔ)上才可以。

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)