重慶地產的整合大幕正在徐徐開啟。除地產集團所屬的康田公司、城投集團所屬的渝開發公司、建工集團所屬的房地產公司保留外，其余房地產企業原則上退出。不僅重慶國資企業地產業務面臨調整，多家民營地產巨頭也在近期集中進行了股權出售。

 

　　9月份重慶市市長黃奇帆在論壇中提及三年關閉重慶市1500家房企之后，重慶市的房地產整合進程明顯提速。

 

　　11月9日，中國房地產報記者從重慶聯交所集團官網發現，重慶益欣房地產開發有限公司(以下簡稱“重慶益欣開發公司”)100%股權及144471.35萬元債權正在掛牌轉讓，而該公司正是重慶大型國企糧食集團的地產子公司。

 

　　重慶糧食集團是首家公布地產板塊具體處置方案的重慶國資企業。在近期一個月，有32家重慶國資企業都已提出了初步整合思路，在下一步改革中，除地產集團所屬的康田公司、城投集團所屬的渝開發公司、建工集團所屬的房地產公司保留外，其余房地產企業原則上退出，不再新投資國有房地產企業，控制房地產新項目投資。

 

　　不僅重慶國資企業地產業務面臨調整，多家民營地產巨頭也在近期集中進行了股權出售。重慶地產的整合大幕正在徐徐開啟。

 

　　重慶國資民資房企整合

 

　　工商資料顯示，此次轉讓的重慶益欣開發公司2012年成立，注冊資本2000萬元人民幣。此次100%股權及144471.35萬元的債權轉讓，掛牌價格為146154.08 萬元，掛牌期滿日期為2016年11月29日。其股東重慶益欣實業集團有限公司放棄行使優先購買權。

 

　　該評級報告稱，糧食集團盈利能力較弱，政府補貼和非流動資產處置收入對利潤貢獻度較大，且負債率保持在較高水平。若上述股權順利出清，糧食集團也將獲得一定資金改善資產狀況。

 

　　羸弱的經營業績讓重慶益欣開發公司成為重慶市國資委重點關注對象。值得注意的是，重慶益欣開發公司為糧食集團旗下51家子公司中唯一一家房企，此次將該公司股權和全部債權出清后，也將徹底退出房地產行業。

 

　　重慶益欣開發公司只是此次重慶“僵尸企業”清理大背景下地一個典型案例。今年7月，重慶市政府公布了《重慶市供給側結構性改革去產能專項方案》，將按照“多兼并重組、少破產清算”要求，分類處置“僵尸企業”和空殼公司，力爭用兩年時間實現大部分重慶市屬國有“僵尸企業”和空殼公司有序退出。

 

　　除了國資企業的調整，民營企業的并購重組也在發生。9月21日，孫宏斌名下融創中國發布公告稱，公司間接全資附屬公司聚金物業認購金科地產非公開發行股票9.07億股，占金科已發行股份總額約16.96%。

 

　　“融創看中了金科在重慶的巨量土地儲備，而金科也能通過融創的入股輕裝上陣進行全國擴張。”易居智庫研究院總監嚴躍進分析稱。

 

　　金科之外，另一家渝系房企也在加速兜售自己的股權。11月11日，綠地集團通過股權轉讓及增資的方式，最終持有協信遠創40%股權，交易價格初定為人民幣51.63億元。在協信遠創股權轉讓、增資以及相關資產重組完成后，綠地集團和漢威重慶將并列為協信遠創第一大股東。

 

　　重慶市工商局今年算了一筆賬，重慶全市的3100家房地產公司中，排名前500的公司去年建造、銷售的房子，占了整個市場的95%。而剩下公司的全部“產出”，只占全部房地產市場份額的5%。

 

　　“剩下部分的房企要么年年虧損，要么已經沒有項目，現在活得還比較好的加起來也就是一二百家。”重慶地產業一位人士告訴中國房地產報記者。

 

　　整合背后的邏輯

 

　　“看似是重慶國資地產清退與民營開發商出讓股權時間點巧合，實際上背后是重慶樓市資源再分配的結果。”同策咨詢研究部總監張宏偉表示。

 

　　一方面優質資源向少數國資地產企業集中，這些企業對整個樓市的把控性更加得心應手;另一方面由此帶來的穩定的房價促使以金科為代表的品牌房企謀變。

 

　　從此次整合的國資系統來看，保留的地產公司為地產集團所屬的康田公司、城投集團所屬的渝開發公司、建工集團所屬的房地產公司。這3家公司均為重慶國資“八大投”系統企業。

 

　　2002年，重慶市成立了土地整治儲備中心，對全市土地市場進行宏觀調控。2003年2月，重慶市政府又在土地儲備中心的基礎上成立重慶市地產集團。該集團是重慶市政府注資的專事土地儲備和開發整理的運作載體。

 

　　隨后幾年，重慶市城投公司、重慶市水利投資公司、渝富資產經營管理公司、重慶市開發投資公司、重慶市高等級公路投資公司等重慶市政府旗下的八大投融資平臺(簡稱“八大投”)，亦被授予土地儲備職能，介入了土地一級市場。

 

　　控制了從收儲到入市的關鍵環節，重慶市政府通過“八大投”平臺逐漸實現房地產市場的供給與需求的平衡，從2011年開始重慶樓市增長速度逐漸放緩，2012年至今，重慶市房價年漲幅僅為1.05%。

 

　　不過，按照黃奇帆的想法，這種通過國資平臺實現對各個產業領域的控制力需要更加深入，包括效益不好的房地產“僵尸企業”。“這些公司在形勢好時，會亂集資搞房地產，而在形勢差時，就會資金鏈斷裂，從而成為社會不穩定的源頭。”黃奇帆認為。

 

　　可以預見，隨著空殼房地產企業的清退加速，以“八大投”為代表的國資房企將進一步牢牢控制重慶市的房地產市場命脈，整合經濟機器都將按照黃奇帆的節奏穩定輸血給這座城市。

 

　　整合路線圖：一年500家

 

　　無論是重慶益欣開發公司，還是金科抑或協信，都是此輪重慶地產大整合中受人關注的案例，事實上更多默默無聞的小房企在此輪洗牌中將被直接淘汰。

 

　　在9月22日的論壇上，黃奇帆也為重慶房企設定了清理門檻，主要是資產負債率超過85%且連續虧損3年及以上的要退出。按照這個標準，將有一半以上的房企在未來三年被強制清退，這個數字達到每年500家。

 

　　重慶房地產業協會會長莫元春認為這個標準并非憑空想象，“重慶現有的3100家房企中，從沒有做過房產項目或只跟人聯合做過一個單項的大約占了一半。另外一半中，做過一個項目后至今多年沒再做過的，又有幾百家。”

 

　　事實上，這種房地產公司清退工作已經開始。據悉，今年上半年，重慶市已注銷、吊銷房地產開發企業531戶。這一數字，已經超出了黃奇帆所說的每年清理500家房企的目標。

 

　　無論如此，重慶地產大整合已經拉開序幕，資源整合能力將成為決定企業發展的關鍵因素。對于未來，國企間、民企間、國企與民企間整合將成為一種趨勢。但隨著房地產行業利潤逐漸下滑，房地產企業如何確保利潤空間仍是未來房企轉型面臨的最大挑戰。

圖片來源：找項目網