12日，房地產(chǎn)市場(chǎng)傳來了兩個(gè)大消息，從中我們或許可以看清“房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”的端倪。

 

　　第一個(gè)大消息：房地產(chǎn)稅有了新提法

 

　　出版的《人民日?qǐng)?bào)》在頭版頭條位置發(fā)表了這樣一條消息：中辦國辦印發(fā)《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》。

 

　　在這個(gè)指導(dǎo)意見里，有這么幾句話值得我們高度重視：

 

　　(二十八)鼓勵(lì)開展改革探索。……在維護(hù)全國統(tǒng)一大市場(chǎng)的前提下，支持各地區(qū)在新型城鎮(zhèn)化、國資國企改革、區(qū)域性金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新。……認(rèn)真總結(jié)各地區(qū)在實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)做法，及時(shí)加以推廣。

 

　　這就是官方關(guān)于“房地產(chǎn)稅”的最新提法，其核心是“支持各地區(qū)探索創(chuàng)新”，總結(jié)之后“及時(shí)加以推廣”。

 

　　我個(gè)人認(rèn)為，這傳遞了兩大信息：第一，房地產(chǎn)稅距離出臺(tái)還有距離;第二，可能先在某些城市、省份試行，然后再推廣。

 

　　眾所周知，開征房地產(chǎn)稅目前有巨大的爭(zhēng)議，一是合法性的問題，二是如何收取的問題，三是征稅會(huì)不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)的問題。

 

　　一些地方采取行政手段，不讓新的樓盤的備案價(jià)格超過多少多少等自欺欺人的“降價(jià)”措施。這個(gè)產(chǎn)業(yè)的每一個(gè)參與者，都急需一場(chǎng)成人禮，讓這個(gè)行業(yè)告別少年的懵懂，回歸常態(tài)發(fā)展。

 

　　所謂合法性的問題，其實(shí)是土地產(chǎn)權(quán)問題，目前的商品住宅都繳納了70年土地使用權(quán)，房子是業(yè)主的，但下面的土地是業(yè)主向國家租賃的。在繳納了70年租金的情況下，再征收房地產(chǎn)稅，是不是合適。

 

　　其實(shí)如何收很簡(jiǎn)單，只要全國電腦聯(lián)網(wǎng)就可以開征。但問題是，目前樓市出現(xiàn)嚴(yán)重分化，人口流失的中小城市房屋嚴(yán)重過剩，賣不出去、租不出去，如果開征房產(chǎn)稅，勢(shì)必對(duì)這些城市的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大負(fù)面作用，有可能導(dǎo)致人口進(jìn)一步下降，房屋庫存量進(jìn)一步上升。最終，過剩的住宅只能拆除、或者炸掉。

 

　　所以，我此前在專欄里預(yù)言過，未來有條件收取房地產(chǎn)稅的城市不多。我的建議是，通過全國人大立法開征房地產(chǎn)稅，但授權(quán)各地可以減免、緩征、自定稅率。最終，大概只有中東部100來個(gè)有人口增量的城市能實(shí)施房地產(chǎn)稅，能成規(guī)模征收的，或許只有30到50個(gè)城市。

 

　　對(duì)于一線城市、強(qiáng)二線城市來說，開征房地產(chǎn)稅是必要的，甚至可以考慮在第四、第五套住宅之后，實(shí)施懲罰性、累進(jìn)制的房地產(chǎn)稅，這樣可以減少空置和調(diào)整財(cái)富結(jié)構(gòu)，有利于減輕平民、年輕人在大城市的生活負(fù)擔(dān)，防止社會(huì)階層的固化。

 

　　現(xiàn)在看起來，中央似乎有這個(gè)意圖。目前上海、重慶已經(jīng)試行了房地產(chǎn)稅，但是以針對(duì)新增住房的為主，至于在試行之前購買了多套房的人則不用繳納。針對(duì)全部存量住房的房地產(chǎn)稅，或許會(huì)在北、上、深三大一線城市試行。

 

　　第二個(gè)大消息：土地供應(yīng)方式將發(fā)生巨變

 

　　據(jù)央視等媒體報(bào)道，國土資源部今天表示：要堅(jiān)決落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的重大決策，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性土地制度，對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例;對(duì)去庫存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。

 

　　應(yīng)該說，這種調(diào)整是非常有必要的。對(duì)于庫存量大的三四線城市來說，這是重大利好，意味著房屋新的增量將減少，再加上棚改上只拆不建、貨幣補(bǔ)償，將帶來新的需求，有利于去庫存。但中西部人口流失嚴(yán)重的三四線城市，仍然有漫長(zhǎng)的去庫存過程。

 

　　對(duì)于一二線城市來說，增加土地供應(yīng)、提高住宅用地比例，有利于化解供需矛盾、平抑房?jī)r(jià)。重慶之所以房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，就是因?yàn)楣┑亓烤薮蟆？梢姡灰黾油恋毓?yīng)，一樣可以抑制房?jī)r(jià)。但北京、上海這類城市還有控制人口總量的任務(wù)，所以土地供應(yīng)量一直偏低。至于深圳，有強(qiáng)烈的擴(kuò)張人口的欲望，但土地面積狹小，也很難大幅增加土地供應(yīng)量。所以未來北上深仍然是三個(gè)非常特別的城市。

 

　　從上述兩個(gè)大消息來看，高層的確在緊鑼密鼓醞釀建立長(zhǎng)效機(jī)制。

 

　　第三個(gè)大消息：重慶對(duì)外戶口首套房開征房產(chǎn)稅

 

　　就在今天!重慶市政府決定修訂2011年施行的《重慶市關(guān)于開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》(重慶市人民政府令第247號(hào))，將“征收對(duì)象”中的“在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房”調(diào)整為“在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的首套及以上的普通住房”。調(diào)整后的個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策以重慶市人民政府令第311號(hào)公布，自2017年1月14日起施行。

 

　　而根據(jù)財(cái)政局的官員的回答，這是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展事關(guān)廣大市民利益，對(duì)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要作用。“炒房”牟利增加了自住購房成本，擾亂了市場(chǎng)環(huán)境，損害了廣大人民群眾居住購房的權(quán)益。

 

　　房地產(chǎn)真的需要一場(chǎng)成人禮

 

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)先生曾寫文提到，中國房地產(chǎn)迫切需要一場(chǎng)成人禮。

 

　　他說：美國著名的金融專家金德爾伯格在其名著《瘋狂、驚恐與崩潰——金融危機(jī)史》深刻地指出，“歷次信貸泡沫事件都伴隨著跨境資本的大規(guī)模轉(zhuǎn)移，本幣升值預(yù)期強(qiáng)烈、資產(chǎn)價(jià)格泡沫嚴(yán)重的國家更易成為熱錢獵殺的對(duì)象”。

 

　　這本沒有任何廢話，關(guān)于金融危機(jī)迄今為止最重要的著作，主題不過是提醒人們：信貸泡沫、資產(chǎn)價(jià)格周而復(fù)始的興衰故事具有極大的相似性，貪婪的背后是信貸和債務(wù)的擴(kuò)張，恐慌的背后，則是資產(chǎn)價(jià)格泡沫的破裂和貨幣加速貶值導(dǎo)致的資金外逃。我是非常希望我們的管理層能夠認(rèn)真學(xué)習(xí)這本書，這對(duì)于中國治理當(dāng)下的各種風(fēng)險(xiǎn)而言極具參考價(jià)值。

 

　　2017年，中國的房地產(chǎn)，事實(shí)上已經(jīng)進(jìn)入到“瘋狂”之后的“恐慌”階段。盡管市場(chǎng)上仍然有人在迷信某些城市房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不跌的神話，但就市場(chǎng)本身而言，在經(jīng)歷了2016年的癲狂的表現(xiàn)之后，后續(xù)的乏力成為定局。

 

　　在去年的“9.30”新政后，這次房地產(chǎn)調(diào)控政策是認(rèn)真的。認(rèn)真的原因是政策的初衷是為了救房地產(chǎn)，避免房地產(chǎn)泡沫破裂重蹈2015年股災(zāi)的風(fēng)險(xiǎn)。不同于股災(zāi)的是，房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，其引發(fā)的杠桿斷裂作用以及系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，比股市要可怕。

 

　　去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，房地產(chǎn)的內(nèi)容可謂濃墨重彩，強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，強(qiáng)調(diào)要防止房地產(chǎn)“大起大落”。

 

　　目前各地都在開地方“兩會(huì)”，房地產(chǎn)調(diào)控也成了熱點(diǎn)城市委員代表熱議的話題。目前一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于2016年降溫明顯。但是，在經(jīng)歷2016年的暴漲之后，市場(chǎng)慘痛的教訓(xùn)讓很多擁有購房資格的有了心病，不敢再觀望。

 

　　最近筆者在一些樓盤和二手房市場(chǎng)關(guān)注到的情況，似乎和市場(chǎng)上統(tǒng)計(jì)的數(shù)字有出入，北京購房者的熱情并沒有下降，一個(gè)根本原因是，大家認(rèn)為，在北京土地供應(yīng)暴跌的情況下，未來商品房的供應(yīng)將極為有限，這為未來進(jìn)一步的上漲事實(shí)上埋下了很大的伏筆。在輿論的壓力下，2016年年底集中供應(yīng)了幾塊地，結(jié)果都變成了開發(fā)商自持，進(jìn)一步增加了對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲的恐慌。所以，在傳統(tǒng)的購房淡季，年底，我看到了很多人仍然在撲向各個(gè)樓盤。

 

　　很顯然，很多購房者并沒有從“房子是用來住的”，以及一些地方政府表態(tài)房?jī)r(jià)不能再漲了中獲得安慰，告別恐慌，而是在焦慮和恐慌中進(jìn)行著矛盾的選擇。上海、廣州以及深圳等城市的情況好一點(diǎn)，市場(chǎng)交易量和價(jià)格的調(diào)整代表了市場(chǎng)目前的真實(shí)情緒。

 

　　但是，不管如何，2017年中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如同一場(chǎng)足球賽，在經(jīng)歷一邊倒的上漲之后，終于進(jìn)入到勢(shì)均力敵的膠著階段。

 

　　不管市場(chǎng)情緒如何，中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)到來毫無疑問，長(zhǎng)效機(jī)制的建立也是眾望所歸。

 

　　讓筆者擔(dān)心的是，面對(duì)貨幣貶值這個(gè)影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的極為重要的信號(hào)，很多投資者視而不見，仍然沉浸在過去的邏輯中難以自拔。

 

　　更令人擔(dān)心地是，中國房地產(chǎn)在經(jīng)歷18年的漲漲跌跌，調(diào)控、放松、再調(diào)控、再放松的周期后，游戲的參與者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)并沒有隨著房?jī)r(jià)的大漲而水漲船高，開發(fā)商、買房者以及其他參與者的認(rèn)識(shí)水平仍然停留在10年之前。好像一個(gè)滿臉青春痘的少年，懵懂而又莽撞，永遠(yuǎn)漲不大，讓人擔(dān)心地成長(zhǎng)著。

 

　　我一直認(rèn)為，中國房地產(chǎn)就像一個(gè)身體快速竄升，而大腦早停止發(fā)展的患者，永遠(yuǎn)停留在兒童狀態(tài)。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)務(wù)之急是缺乏一個(gè)成年人的思維來思考這個(gè)產(chǎn)業(yè)的未來。

 

　　一些地方采取行政手段，不讓新的樓盤的備案價(jià)格超過多少多少等自欺欺人的“降價(jià)”措施。這個(gè)產(chǎn)業(yè)的每一個(gè)參與者，都急需一場(chǎng)成人禮，讓這個(gè)行業(yè)告別少年的懵懂，回歸常態(tài)發(fā)展。

 

　　基于此，筆者提出幾點(diǎn)關(guān)于中國房地產(chǎn)成年化的思考：

 

　　其一、房地產(chǎn)政策必須告別“經(jīng)濟(jì)目標(biāo)”，回歸民生和居住，圍繞“房子是人住的”這一政策目標(biāo)重新構(gòu)建住房公共政策體系

 

　　其二，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面已經(jīng)今非昔比，房地產(chǎn)當(dāng)下最重大的問題是嚴(yán)重的資源錯(cuò)配。要打破大城市的邊界，以一體化的思維發(fā)展城市群。把高房?jī)r(jià)的支撐寄托在未來城鎮(zhèn)化的農(nóng)民身上，是傻得可愛的想法，不能把它全交給農(nóng)民來消化。

 

　　第三，房?jī)r(jià)漲跌應(yīng)該成為常態(tài)。很顯然，過去10多年單邊上漲“嬌慣”了的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，既沒有做好價(jià)格調(diào)整的準(zhǔn)備，更沒有做好價(jià)格調(diào)整的意愿。我最擔(dān)心的是，如果2017年價(jià)格真正調(diào)整，政府又會(huì)迫不及待干預(yù)市場(chǎng)救市。

 

　　拉斯·特威德在其《逃不開的經(jīng)濟(jì)周期》中一針見血地指出：“蕭條的唯一原因就是繁榮。”我們希望中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)能真正成熟起來，不要一驚一乍，也不要讓其永遠(yuǎn)停留在增長(zhǎng)工具的定位。中國需要一個(gè)健康的房地產(chǎn)，2017年是通過顛覆性思維改變這個(gè)行業(yè)，讓這個(gè)行業(yè)真正成年的時(shí)候。

 

　　來源：房地產(chǎn)

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)