堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，必須綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

　　2016年的中國房地產市場猶如坐了一回過山車：上半年大力去庫存，房價不斷上漲;下半年限購限貸，強力控房價。正如《中國住房發展報告(2016-2017)》指出，本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點城市，無論是熱點城市房價的上漲幅度還是風險的積累程度，均已超過2009年-2010年，值得各界高度警惕。毋庸諱言，長期以來，由于對房地產定位的認識差異，導致房地產調控政策忽左忽右，房地產市場忽冷忽熱。2016年12月中旬的中央經濟工作會議上，首次提出了“房子是用來住的、不是用來炒的”。這一明確定位，既明確了2017年中國樓市發展方向，也為促進房地產市場平穩健康發展指明了方向。堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，必須綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。一句話，平穩健康是今后房地產發展的正確軌道。

　　2016年，以北京“9·30”政策出臺為標志，全國各地相繼出臺了限購限貸政策。如今這些政策的效果逐步顯現。日前，國家統計局發布2016年12月70個大中城市住宅銷售價格數據。2016年12月，70個大中城市房價環比上漲0.30%，連續第三個月回落，一、二線城市回落比較明顯。其中，一線城市從9月份的3.10%回落至12月份的0.00%，二線城市從2.90%回落至0.10%，而三線城市由1.10%平穩回落至0.40%。2016年12月，70個大中城市中有20個城市房價環比下跌，相比11月份增加9個。其中北京、上海、深圳悉數在列，此外南京、合肥、廈門、武漢、福州等12個二線城市房價環比也出現下跌。從效果看，房地產成交量下降的幅度遠高于價格，這表明，調控政策對于房地產市場影響顯著，一些城市已出現量價齊跌的局面。

　　雖然房價快速上漲的勢頭得到控制，但是，房地產行業的諸多問題并沒有因各地執行的限購限貸政策而消失，比如庫存問題。國家統計局2016年12月13日發布的數據顯示，截至11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米，僅比去年同期下降0.8%。易居房地產研究院2016年11月22日發布的35個城市新建商品住宅最新庫存數據顯示，2016年10月份35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為8.9個月。顯然去庫存，無論數量還是速度，都不是令人滿意的。如此龐大的數量說明，房地產去庫存任務依然艱巨。如果不能有效去庫存，房地產的泡沫風險依然存在，不解決龐大的庫存，房地產市場很難步入平穩健康的發展軌道。

　　限購限貸的調控政策，雖然立竿見影能夠控制房價快速上漲，但是，回顧房地產調控歷史，每一次解除限購限貸政策之時，都會迎來一波房地產價格的上漲，因此，限購限貸只是房地產的治標之策，要想從根本上解決房地產市場問題并使之步入平穩健康發展的軌道，必須標本兼治、建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

　　首先，必須采取有效措施遏制“地王”現象，著力改變目前土地財政局面。

　　“地王”和土地財政無疑是推高房價的重要因素。面粉價格高，自然面包貴。“地王”現象的出現與土地財政密切相關。2016年之所以“地王”頻出，一方面是在貨幣寬松政策影響下，房企的融資成本下降，資金充裕;另一方面，各級政府面臨較大的財政壓力，土地出讓收入成為了政府階段性創收的主要來源。2016年上半年，全國土地出讓面積和成交價款分別為9.15萬公頃和1.32萬億元，同比分別增加0.1%和24.8%，據不完全統計，2016年前10個月，5個房地產特有稅種的稅收合計達到30448億元，占到同期地方政府一般公共預算收入比重的41%。數據顯示，2015年土地財政收入占地方財政收入的39.9%。因此，解決房價快速上漲的根本辦法是要采取有效措施，遏制“地王”現象，著力改變目前土地財政局面。

　　其次，大力發展住房租賃市場，最大范圍實現居者有其屋。

　　租賃市場的發展也會減少購買住房的需要，對于抑制房價的上漲會有一定作用。發展租賃市場，建立購租并舉的住房制度。我國住房制度改革的目標是住房商品化。購租并舉的住房制度是住房商品化的應有之義。其實，就滿足居住功能而言，租賃方式是一個不錯的選擇。尤其是對于剛進入城市的新市民、新職工而言，他們收入較低，支付能力有限，只能通過租賃以滿足其住房需求。因此，為新市民、新職工提供長期穩定的租賃住房非常有必要。與此同時，發展住房租賃市場，政府應該盡快出臺相應的配套政策，在給予出租者更多的稅收優惠、融資支持的同時給予承租人相應的政策傾斜，例如，可以讓長期穩定的承租人享受戶籍人口等待遇。

　　第三，限制投機，讓住房回歸居住功能。

　　“房子是用來住的，不是用來炒的”就是要堅持房子的居住本性，打擊投機性需求。由于住房自住、投資兩相宜。如果賦予住房的投資屬性，在房價不斷上漲的背景下，住房需求就會無限制擴張。但是土地、房地產投資等不可能無限增長，因此，房價很容易受到炒作，甚至房價會發展到猶如脫韁野馬不易控制。將房子回歸居住本性，首要的問題是通過金融、稅收等措施嚴厲打擊投機需求，將房子回歸居住本性。

　　第四，積極穩妥地推動開征房地產稅。

　　由于既缺乏抑制涉及“炒”房各環節合理的征收制度，又缺乏支持涉及“住”房各環節規范的減免制度，所以投機性住房需求屢禁不止。目前，上海、重慶兩地實施了房地產稅試點。未來全國范圍內開征房地產稅勢在必行，這是建立房地產長效機制的基本措施。近日，中共中央辦公廳和國務院辦公廳印發的《關于創新政府配置資源方式的指導意見》指出，“在維護全國統一大市場的前提下，支持各地區在新型城鎮化、土地資源配置、國資國企改革、區域性金融市場和金融機構、房地產稅、養老和醫療保障等方面探索創新。”房產稅應該是中央定原則、地方推細則。因此，有必要加快建立起征點和差別稅率合理的房產稅制度，率先在房價上漲過快的城市開征房產稅。

　　來源：證券日報之聲 作者：王屹

圖片來源：找項目網