春節過后，深圳的一些地鐵站里，出現了長租公寓品牌的大幅廣告。

 

　　標榜“住得好一點”的長租公寓，在深圳已形成了一種風潮。長租公寓租賃平臺合屋1月提供給21世紀經濟報道的數據顯示，深圳滿足承租功能的公寓類物業至少已達到5萬套。

 

　　21世紀經濟報道記者在采訪中獲悉，大量的工業廠房是長租公寓的主要房源之一。有從業者認為，長租公寓盤活了一部分閑置的物業。

 

　　但這一被視為資源重新利用的業態遭遇了政策“嚴管”。不久前，寶安區發布《堅決整治廠房改公寓等違法行為分類處置工作細則》，幾乎叫停了區內的廠房改公寓行為。

 

　　另一方面，廣東省不久前發文鼓勵培育租賃市場，明確允許“商改住”，這一政策又將如何在深圳落地?

 

　　各界呼喚長租公寓規范出臺

 

　　日前，廣東正式發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》。

 

　　其中提出，允許將在建、建成、庫存的商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后水電氣價格按照居民標準執行。

 

　　對于廣東的長租公寓從業者而言，這無疑是重大利好。

 

　　但上個月，深圳寶安區的一份《堅決整治廠房改公寓等違法行為分類工作細則》，提出對廠房改建為公寓、酒店等功能的，分類進行控停、查封、拆除等處理。幾乎在同一時期，寶安清拆了1500平米的“廠房改公寓”。

 

　　寶安區緊鄰南山區，位處科技園、后海總部基地等白領聚集地的輻射范圍，地鐵通達，加之擁有大量廠房空間，寶安由此成為深圳長租公寓發展的重點區域之一。一位業內人士不久前向記者透露，寶安西鄉片區仍有大量的長租公寓房源儲備。

 

　　但在近乎“一刀切”的整治措施下，有長租公寓經營者對記者表示：陷入了“提心吊膽”的狀態，擔心其他區是否會跟進，有投資意向的人也轉為了觀望狀態。

 

　　深圳長租公寓租賃平臺合屋創始人羅鳳鳴告訴21世紀經濟報道記者，任何一個新生行業在發展過程中，政府的監管都是必要的，希望采取的方式是出臺規范條例，對行業起引導作用。

 

　　在不久前召開的深圳兩會上，數十名人大代表也提出，就廠房改公寓的現狀，深圳可利用特區立法權，出臺完善相關法規規章，確保工業廠房改變用途后安全合法。

 

　　而廣東省級層面出臺的鼓勵住房租賃文件，則被視作是一種積極信號。羅鳳鳴表示，這將對深圳產生正面影響。長期來看，仍然應該對深圳長租公寓的發展前景持樂觀態度，畢竟市場潮流不可阻擋。

 

　　平衡產業與居住用地

 

　　長租公寓房源遭遇“嚴管”的背后，除了質量控制、消防安全等因素的考量之外，還折射出深圳在土地資源稀缺的背景下對待產業用地的態度。

 

　　值得注意的是，寶安在上述工作細則中提出，發揮區屬四大國企的職能優勢，采用購買、租賃等方式整合工業廠房資源，升級改造為新型產業用房，打造老舊工業園區轉型和廠房改造的樣板工程、示范工程。

 

　　今年的深圳兩會上，深圳政協委員、寶安區副區長梁敏華提出，委員們統計了近幾年的舊改項目和將要開工的項目，發現多數是“工改商”或“工改住”，仍然作為工業用地的比例非常之少。舊改之后，產業空間反而縮小了。

 

　　梁敏華建議，就像劃定生態控制線一樣，深圳也應該劃定工業控制線，保證先進制造企業的用地需求。

 

　　事實上，在此番整治廠房改公寓之前，制造業大區寶安已經率先劃定了舊改工業控制紅線。2016年7月，寶安公布《工業控制線管理辦法(試行)》，劃定區內工業用地控制線總規模為70平方公里，紅線內嚴格限制工業用地轉換為非工業功能。

 

　　最近一兩年，在深圳產業結構快速三產化、部分制造業遷出的過程中，市政府發展研究中心主任吳思康也曾告訴21世紀經濟報道記者，研究中心一直在呼吁深圳給制造業留出土地空間。

 

　　去年3月，深圳發布《關于支持企業提升競爭力的若干措施》，其中提到，確保全市中長期內工業用地總規模不低于270平方公里，占城市建設用地比重不低于30%。

 

　　此后，在深圳供給側結構性改革方案及其他文件中，加快工業及其他產業用地供應、推動產業轉型升級等說法也屢屢出現。

 

　　隨著近兩年長租公寓的蓬勃興起，突顯出一個問題：如何在有限空間內平衡產業用地和居住用地的供應?

 

　　簡單地算經濟賬，廠房改造成公寓，短期內能帶來更可觀的租金。但吳思康告訴記者，深圳作為國際科技產業創新中心，必須為高端制造保有一定的產業發展空間。寶安區政府的做法是基于長遠考慮，有其可取之處。

 

　　他同時指出，除了廠房之外，寶安本身有大量的城中村農民房，長租公寓的發展應該與老舊城區的改造統籌結合，通過城市更新項目來實現。還需要從制度上規范管理，確保是長租，而不能變相成為新的房地產炒作項目。

 

　　本文來源：21世紀經濟報道

圖片來源：找項目網