春節假期推盤減少、市場觀望情緒轉濃、政策信號持續釋放，多種因素合力致雞年樓市清淡起步。業界普遍認為，在經歷2016年房地產大周期過度透支市場購買力后，今年房地產市場成交量將告別高增長，回歸平穩水平。考慮到房地產業在國民經濟扮演的“穩增長”重要作用，房價或將高位盤整趨穩，而不是大跌，而如何防住風險、抑住泡沫也考驗地方政府的調控能力。

　　投資投機受抑　樓市開局遇冷

　　公開信息顯示，今年春節期間，南京、杭州、蘇州等地新房成交量紛紛萎縮，大多下跌至個位數，為近三年同期的最低值。其中，南京市住宅認購量共31套，成交量為1套。認購量與去年春節假期的52套相比，下跌近四成。上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春節期間減少71.1%，是2011年以來成交量最低的。

　　春節假期成交萎縮是今年房地產市場開局“遇冷”的典型寫照。深圳市規劃和國土資源委員會公布的數據顯示，1月，深圳市一手住宅成交量下滑明顯，共成交1652套，環比下降23.6%。作為樓市風向標的一線城市和熱點二線城市成交量呈現普降態勢。北京樓市新建純商品住宅僅簽約2477套，二手住宅的簽約量也下滑到了12860套，環比分別下降23.8%和28.9%;廣州住宅網簽6823套，同比下降12.63%，環比下降42.32%;廈門一手住宅成交413套，環比下降45.23%;合肥九區一手住宅成交1384套，環比下降近五成，同比下降超過80%;杭州成交新房8502套，環比下降約33%。

　　伴隨成交量的萎縮，一些熱點城市的房價有所松動。1月份，深圳房價繼續回落，成交均價54931元/平方米，環比下降0.03%;廣州成交均價16970元/平方米，環比微跌0.61%。

　　值得一提的是，剛需入市是1月樓市成交量的主力。深圳1月90平方米以下中小戶型成交量為1172套，占總成交量的71%。上海1月均為外環以外剛需或者首次改善置業產品，成交區域為金山、青浦等外環以外遠郊，成交均價都在4萬元/平方米以內，而去年同期有24個項目有交易，并且結構也較為齊全，除了剛需改善外，還有一些單價超過10萬元/平方米的高價房。

　　多家市場研究機構認為，這表明剛需和首套置業比例大幅提高，投資投機行為得到進一步抑制。

　　政策調控“初戰告捷”　市場觀望情緒轉濃

　　業內人士表示，主要有三大原因造成雞年樓市慘淡經營：一是春節假期為傳統的樓市銷售淡季，市民更多地忙于走親訪友或者出游;二是2016年樓市過于火爆，透支了部分市場購買力，雞年春節前后推盤量明顯減少;三是今年以來樓市熱度驟降，不少準購房者因熱點城市未來房價走勢不明朗而處于觀望中。

　　中原地產分析師張大偉認為，整體來看，相比2016年春節的政策刺激，2017年春節前后，市場處于政策重壓下的平穩期。1月公布的2016年數據也顯示，從去年10月開始，市場的亢奮已在各地的調控之下逐漸退燒，多項指標同比漲幅已有收窄。

　　實際上，在中央“防風險、擠泡沫”的主基調下，去年9月份以來，全國20余個熱點城市密集出臺調控措施，去年第四季度市場熱度驟降，部分三線四線城市也相繼加入調控行列。樓市開局遇冷也是政策調控“初戰告捷”的結果。此外，今年1月各地陸續召開的地方兩會也透露出“房子是用來住而不是用來炒”的信號。確保今年房價環比不增長更成為多個城市主政官員當眾許下的“承諾”。

　　和去年下半年相比，一些買房人的心態相當平穩，并不著急出手，觀望成了市場主流。打算在廣州越秀區楊箕村購買學區房的楊小姐表示糾結，她看中的幾套學區房樓齡超過30年，單價卻高達每平方米6萬元人民幣。“我不知道該不該出手。調控當前，買了擔心跌，不買又害怕漲。”她說，打算等今年全國兩會后再看看風向。

　　未來成交量或繼續萎縮　房價高位趨穩而非“降”

　　市場人士預計，展望2017年，熱點城市樓市冷清趨勢可能會延續一段時間。

　　張大偉認為，樓市持續調控是2017年的主要方向，大部分城市的新房市場和二手房市場成交將低位徘徊。中原報價指數顯示，前期房價漲幅較高的城市回調壓力倍增，中原經理指數也顯示專業經紀人對后市態度較為冷靜審慎。整體來看，全國住宅成交量將告別高增長，回到相對平穩水平。

　　眼下，中國的貨幣政策正從穩健略偏寬松向“穩健中性”轉變。春節假期結束后第一個工作日，央行上調了逆回購利率和SLF(常備借貸便利)利率，而在春節放假前，MLF(中期借貸便利)利率也已上調。業界普遍認為，此舉提高了銀行放貸的資金成本，進而會影響按揭貸款利率，這是對房地產調控的進一步“加碼”。

　　第一太平戴維斯、偉業我愛我家集團市場研究院等市場機構認為，在信貸成本提高、限價政策趨嚴、監管執行力度嚴格、自住型商品房未來供應有望增加等因素作用下，房地產市場降溫預期進一步明確，交易量將繼續萎縮。

　　“隨著前期調控政策的持續消化，一些熱點城市房價已趨穩定。”廈門大學管理學院教授戴亦一表示，今年房地產市場調控風向仍將以打擊投機、引導合理住房需求為調控的重中之重。受開發周期的影響，廈門目前土地供應仍有局限性，供需矛盾下，未來房價或將出現高位趨穩的態勢。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2017年去庫存戰略將繼續，尤其是三四線城市仍會強化政策導向。對于一二線城市尤其是一些熱點城市來說，庫存規模不足。因此，從抑制房價、滿足基本住房需求等角度看，仍需積極通過加大供地、疏解城市人口、加大保障房供應等方式來解決。

　　在交行首席經濟學家連平等專家看來，樓市調控目的為“穩”而非“降”，不會達到讓房價下降的程度。倘若房地產投資下降將進一步拖累制造業投資下降，從這個角度講，2017年房價一定要非常穩定，政府需要精準控制房價上漲。

　　來源：經濟參考報 記者：周強

圖片來源：找項目網