拐點(diǎn)已至，存量博弈開始了。

國家統(tǒng)計局公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國1-10月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增10.3%，而前值是10.5%。有機(jī)構(gòu)稱，按照前期房企拿地減少的情況來推測，一個季度后房地產(chǎn)投資增速會降至7.09%，直降3.21個百分點(diǎn)。

地產(chǎn)數(shù)據(jù)對經(jīng)濟(jì)支撐的作用有下行風(fēng)險，而從另一個方面來說，前三季度國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長毛盛勇已經(jīng)釋放明確信號：不把房地產(chǎn)作為短期拉動刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

在此指導(dǎo)思想下，即便經(jīng)濟(jì)下行壓力漸大，監(jiān)管層依舊在嚴(yán)防資金違規(guī)進(jìn)入樓市，今年以來頻出政策，從銀行貸款、信托融資、債權(quán)融資、個人按揭等多個房企融資及回款渠道做了收緊的動作。可以說，這次全方位的房地產(chǎn)業(yè)去杠桿相比于2010年和2016年的兩輪調(diào)控有過之而無不及。

重重壓力之下，地產(chǎn)行業(yè)開始了玩家洗牌。

三類主體走向分化

在目前的不動產(chǎn)存量廝殺中，裂變出“開發(fā)商”、“運(yùn)營商”和“投資商”等市場細(xì)分主體，而這三種市場參與主體內(nèi)部產(chǎn)生著分化。

最為明顯的是開發(fā)商的分化。中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年排名前十的房企綜合資金成本為5.4%，顯著低于11-30名的房企的6.3%，以及31-50名的房企的6.8%。其中，萬科、保利、中海等國企央企背景的房企綜合融資成本均在5%以下。

從銷售回款的“蓄水”能力來看，一線龍頭開發(fā)商規(guī)模加速提升，馬太效應(yīng)凸顯。2019年前7個月，top10的房企銷售集中度達(dá)到30.1%。

不妨從萬科的三季報中管窺一下，今年1月至9月，萬科累計實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2239.1億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤182.4億元，同比分別增長27.2%、30.4%。2019年前9個月，公司累計實(shí)現(xiàn)合同銷售面積3061.6萬平方米，合同銷售金額4756.1億元，同比分別增長5.5%和10.2%。

作為一流房企，萬科并沒有從天堂墮入地獄。對于如何應(yīng)對未來的房地產(chǎn)市場，萬科集團(tuán)董事長郁亮近期稱，“我們不預(yù)測天氣，預(yù)測天氣對農(nóng)民沒有意義，把地種好是我們的唯一責(zé)任。”

運(yùn)營商之間的分化也逐步顯現(xiàn)。一面是一些公寓運(yùn)營商資金鏈緊張，暴雷事件頻發(fā);另一面則是萬科、龍湖、碧桂園、遠(yuǎn)洋等大型房企的跑步進(jìn)場，一時間“群雄并起”，它們更有實(shí)力扛住運(yùn)營初期難以盈利的困境，進(jìn)而逐漸步入盈利周期，因此行業(yè)集中度將進(jìn)一步抬升。

投資商之間的分化亦如是。隨著中小房企的后期運(yùn)營失敗、資金銜接不暢，甚至出現(xiàn)不少“爛尾”項(xiàng)目，讓不少投資商懊悔不迭。而同為投資商，且在近期唯一獲得2019全球財富與社會獎項(xiàng)計劃中國年度不動產(chǎn)投資大獎的平安不動產(chǎn)，卻顯示出強(qiáng)勁的業(yè)績增長——2018年歸屬于母公司所有者的凈利潤同比增長153.2%，歸屬于母公司所有者權(quán)益增長16.8%，總資產(chǎn)增長29.0%，資產(chǎn)管理規(guī)模同比增長17.0%。

股權(quán)投資正當(dāng)時

在存量時代，逆水行舟不進(jìn)則退，做得好與做不好，涉及的是生存還是被淘汰的問題。對于房企而言，是時候考慮通過股權(quán)合作方式引入外部資金解渴了。事實(shí)上，在新的監(jiān)管形勢下，金融機(jī)構(gòu)向地產(chǎn)股權(quán)投資轉(zhuǎn)型已經(jīng)變得勢在必行，兩者的需求剛好吻合。

對于房企而言，有一項(xiàng)數(shù)據(jù)值得關(guān)注。Top100房企的銷售金額權(quán)益占比，已經(jīng)從2016年的85%逐年下降到2018年的80%，其中權(quán)益比在90%以上的房企數(shù)量明顯減少，占比從2016年的超60%降至2018年的不足40%。2018年上半年，TOP100房企的平均權(quán)益比例又下降到79%。

權(quán)益金額反應(yīng)的是房企在開發(fā)項(xiàng)目中所占股權(quán)對應(yīng)的銷售業(yè)績比重。權(quán)益比逐年降低則顯示了，在合作拿地、引入開發(fā)愈發(fā)頻繁的大環(huán)境下，更多房企選擇了更趨向于輕資產(chǎn)的模式來做大盤子。

是哪些房企這么做呢?相關(guān)資料顯示，上半年權(quán)益銷售比例接近于1的房企，基本都是很小的房企，沒有引入合作的優(yōu)勢，也害怕被合作方瓜分利潤。而全口徑銷售超過3000億元的房企，平均權(quán)益比例為0.68，在所有階梯中是最低的。可見引入“活水”是不少大房企的主流選擇，合作開發(fā)已經(jīng)成為常態(tài)。地產(chǎn)行業(yè)金融屬性正在增強(qiáng)，開發(fā)商也需要資本加持，專業(yè)投資人正加快布局地產(chǎn)股權(quán)投資領(lǐng)域。

股權(quán)合作至少有四大優(yōu)勢：一是能夠幫助房企以有限的資金投入到更多的項(xiàng)目中去，從而分散風(fēng)險;二是以多元化形式獲取項(xiàng)目，減少了競爭壓力，也降低了拿地成本;三是“讓上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒”，開發(fā)商操盤，投資商幫助融資，通過優(yōu)勢互補(bǔ)和資源整合獲得高品牌溢價和低融資成本;四是便于投入大體量項(xiàng)目，并且減少房企資金占用，加快資金周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率。

但對于投資商來說，股權(quán)合作并不一定能帶來超額收益，需要考驗(yàn)的是專業(yè)管理人的“火眼金睛”。據(jù)了解，在地產(chǎn)股權(quán)投資領(lǐng)域領(lǐng)行業(yè)之先的平安不動產(chǎn)就堅持著“同股同權(quán)”、利益風(fēng)險共擔(dān)的真股權(quán)業(yè)務(wù)，因此對合作房企的資質(zhì)把控格外上心。市場上一些債性融資、明股實(shí)債的出資方，主要是根據(jù)房企的信用評級、還款信用來做決斷;相較之下，平安不動產(chǎn)在篩選項(xiàng)目時既關(guān)注合作方評級等基礎(chǔ)指標(biāo)，又考量其盈利能力、專業(yè)能力，更獨(dú)具靈活性地進(jìn)行五維度評價：工作效率、問題解決能力、承諾的實(shí)現(xiàn)度、工作流程的控制能力、合作態(tài)度等。特別的是，這是由一線直接接觸項(xiàng)目的員工來打分的，最終匯總統(tǒng)計形成對這些合作方的內(nèi)部排名。這樣甄選出的合作方與項(xiàng)目，往往具有很大的價值成長空間。

“全流程”的含金量

沒有專業(yè)的資產(chǎn)管理，再毒辣的選擇伙伴和項(xiàng)目的眼力也是徒勞。近期，出現(xiàn)了很多房企突然的流動性緊張問題，導(dǎo)致項(xiàng)目最終低于交付標(biāo)準(zhǔn)，甚至導(dǎo)致爛尾，損害了投資者的權(quán)益，很重要的原因是沒有進(jìn)行全流程管控和審慎的資金使用把控，這在很大程度上也破壞了行業(yè)的健康生態(tài)。平安不動產(chǎn)之所以從地產(chǎn)投資商的陣營中脫穎而出，并被在亞太地區(qū)廣具影響力的全球財富與社會獎項(xiàng)計劃授予了中國年度不動產(chǎn)投資大獎，很大程度上也是因?yàn)樵谕顿Y+投后管理兩方面同時做到了可圈可點(diǎn)：確保安全性和投資回報率，既讓投資更有價值，又為行業(yè)生態(tài)提供了前瞻和健康的導(dǎo)向。

股權(quán)投資的護(hù)城河何在?歷經(jīng)十年布局，平安不動產(chǎn)在全國8個核心區(qū)域的30多座城市組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)，作為股東方實(shí)時掌握操盤者行為，嚴(yán)防資金挪用、成本超支、售價下跌、進(jìn)度滯后四大問題;通過總部-區(qū)域-項(xiàng)目的多層機(jī)制，從投前談判到投后管理全程參與，掌握標(biāo)準(zhǔn)條款、項(xiàng)目風(fēng)險和收益，涵蓋從宏觀管理到細(xì)枝末節(jié)的方方面面。

外資非常看好商業(yè)物業(yè)，2018年中國商業(yè)地產(chǎn)大宗投資交易金額超過了2600億元，比以往外資在國內(nèi)大宗商業(yè)地產(chǎn)年度投資總額的記錄還超了850億元，同比大增68%。

平安不動產(chǎn)在這一領(lǐng)域也沒有缺席。在自建類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上，平安不動產(chǎn)奉行的是“全流程投資及資產(chǎn)管理”。一般的投資商介入項(xiàng)目都在投資落地之前，而平安不動產(chǎn)在投前的市場研判和早期規(guī)劃階段就介入了，由于均是自有團(tuán)隊(duì)，資管團(tuán)隊(duì)、投資團(tuán)隊(duì)和工程團(tuán)隊(duì)同步協(xié)同，完全沒有同業(yè)中的“割裂感”，“時時刻刻貼著投資模型走”，最大程度保證了投資安全和回報。

作為一家投資和資產(chǎn)管理公司，在很高的成本要求的前提下，還要打造精品項(xiàng)目，這對全生命周期的投資和資產(chǎn)管理提出了很高的要求;但平安不動產(chǎn)的作品業(yè)績恰恰證明了它擁有這樣的作品力和專業(yè)能力。依托平安的綜合資源優(yōu)勢，平安不動產(chǎn)有足夠的資源、能力、精力、心力進(jìn)行精雕細(xì)琢和產(chǎn)品打磨，甚至能精細(xì)化到一種石材的挑選與品質(zhì)把控。

舉例來說，平安集團(tuán)而今的總部大樓——深圳平安金融中心就由平安不動產(chǎn)全流程設(shè)計、打造、運(yùn)營、管理。這座獲得全球400米以上最佳建筑獎、“世界最高辦公建筑”認(rèn)證的智慧建筑，早已是聲名遠(yuǎn)播。今年，大樓的四大業(yè)態(tài)之一——深圳柏悅酒店也已亮相，并以它低調(diào)奢華、“城市空中庭院”般的細(xì)節(jié)品質(zhì)，印證著全流程投資與資產(chǎn)管理的含金量。而這樣高含金量作品的打造者，也必然能憑借其領(lǐng)行業(yè)之先的投資及資產(chǎn)管理能力，在行業(yè)結(jié)構(gòu)分化、行業(yè)生態(tài)蝶變的環(huán)境中煥發(fā)持久的生命力。

來源:中國經(jīng)營報

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)