近日，第一太平戴維斯發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年四季度，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金指數(shù)環(huán)比下降1.6%，同比下降6.3%。這已經(jīng)是租金連續(xù)9個(gè)季度下降，同時(shí)，寫(xiě)字樓空置率也達(dá)到了28%，位居四大一線城市中的首位。

另外，隨著租金下降，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的售價(jià)亦同步下滑。2020年四季度，全市寫(xiě)字樓平均售價(jià)為4.79萬(wàn)元/平方米，同比跌9.1%。

對(duì)于深圳市寫(xiě)字樓今年走向，第一太平戴維斯認(rèn)為，2021年，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率還會(huì)上升，租戶將在交易中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，全市租金將持續(xù)下降。

注意到，不僅僅是深圳，中國(guó)一線城市北京和上海的寫(xiě)字樓的租金也在下滑，同時(shí)空置率在升高。

戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京全市及五大核心商圈去年第三季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率分別上升至16.6%和11.2%，均創(chuàng)十年來(lái)歷史新高。高力國(guó)際的數(shù)據(jù)則顯示，第三季北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率為17.5%，按季上升約1%。

空置率上升的同時(shí)，寫(xiě)字樓的租金正在下滑。三季度北京全市及五大核心商圈市場(chǎng)租金分別環(huán)比下降2.8%和2.9%，其中，租金水平位居全國(guó)之首的金融街商圈三季度租金環(huán)比下降2.8%。

另?yè)?jù)央視財(cái)經(jīng)去年12月21日消息，2020第三季度，上海市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓空置率為20.4%，而前灘和大虹橋的空置率達(dá)到40%。

租金下滑空置率上升

在北京，國(guó)貿(mào)商圈一直都是創(chuàng)客們夢(mèng)寐以求的辦公地點(diǎn)，類似說(shuō)法只要上班地點(diǎn)在國(guó)貿(mào)，招人都能多招一些，可以說(shuō)國(guó)貿(mào)是打工人的圣地。但從2020年開(kāi)始，國(guó)貿(mào)商圈寫(xiě)字樓的光環(huán)正逐漸退散。

一位國(guó)貿(mào)商圈寫(xiě)字樓租賃中介在接受采訪時(shí)表示，目前，國(guó)貿(mào)商圈寫(xiě)字樓分為4檔，低端、乙級(jí)、甲級(jí)和5A級(jí)。低端寫(xiě)字樓均價(jià)在3-5元/平/天，乙級(jí)寫(xiě)字樓均價(jià)5-7元/平/天，10元/平/天是甲級(jí)寫(xiě)字樓均價(jià)，5A級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格控制在11-15元/平/天不等。相較于2019年，2020年國(guó)貿(mào)地區(qū)寫(xiě)字樓均價(jià)保守下降率在10%。2019年14元/平/天的樓，現(xiàn)在可能12.5元/平/天就能租賃出去。

為了吸引租戶，了解到，北京部分業(yè)主已經(jīng)下調(diào)了寫(xiě)字樓的租金，并加大了優(yōu)惠措施。以國(guó)貿(mào)財(cái)富中心為例，受訪者告訴表示，個(gè)人業(yè)主的樓去年成交價(jià)基本控制在10-12元/平/天，2020年有的業(yè)主8元/平/天就能出租，甚至2019年9-12元/平/天的房，今年小業(yè)主打出了5.5元/平/天的特價(jià)房，但從辦公環(huán)境來(lái)看，還是維護(hù)在原有水平。

在國(guó)貿(mào)商圈，受訪者說(shuō)，前段時(shí)間就曾有小業(yè)主270多平米的房，按5.8元/平/天，不含稅點(diǎn)簽租。同時(shí)，受訪者表示，特價(jià)房是可遇不可求的，要是有客戶鐘情于特價(jià)房，還是需要提前與他聯(lián)系溝通，再尋找房源。

“受疫情的影響，2020年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑。當(dāng)前，國(guó)貿(mào)地區(qū)的每棟寫(xiě)字樓入住率都不太樂(lè)觀。”受訪者表示，據(jù)他們第四季度總結(jié)，2020年甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率在18%-22%，也就是說(shuō)，一棟10萬(wàn)平米的寫(xiě)字樓，如果空置率在20%，就有2萬(wàn)平米未出租，按10元/平/天的均價(jià)，一天損失達(dá)20萬(wàn)，一年在7200萬(wàn)。

另外，在采訪中了解到，國(guó)貿(mào)商圈甲級(jí)寫(xiě)字樓的搬遷情況不算嚴(yán)重，更多的是以大換小來(lái)縮減開(kāi)支，當(dāng)然也有一些中小企業(yè)搬走離開(kāi)。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓在接受采訪時(shí)表示，一線城市寫(xiě)字樓空置率上升的原因主要在于：企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，很多都搬遷到租金較低的地區(qū);其次，高租金加重了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本;另外，一線城市寫(xiě)字樓供應(yīng)量過(guò)快過(guò)高，大量寫(xiě)字樓出現(xiàn)，造成了供應(yīng)過(guò)剩的局面;最后，新增企業(yè)需求量下降，導(dǎo)致一線城市空置率上升。

除一線城市外，注意到，三四線城市寫(xiě)字樓出租率也有所下降，空置率超過(guò)20%的上升幅度。同時(shí)，商鋪的出租率也較低，有的呈現(xiàn)出負(fù)增長(zhǎng)10%-20%的局面。謝逸楓表示，這些都與2020年疫情、企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難、新增企業(yè)減少、線上電商沖擊有關(guān)。

加大小微企業(yè)金融支持

其實(shí)，寫(xiě)字樓空置率的過(guò)快上升，無(wú)疑折射出的還是租金上升過(guò)快，中小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，人工成本上升，供大于求的現(xiàn)象。

上聯(lián)智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸岷峰在接受采訪時(shí)表示，小微企業(yè)在企業(yè)生態(tài)圈生長(zhǎng)不易，現(xiàn)在又疊加新冠疫情的影響，可謂是雪上加霜。小微企業(yè)發(fā)展中的主要難點(diǎn)，還是沒(méi)有核心技術(shù)，優(yōu)秀人才少，資本規(guī)模小，產(chǎn)品市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，其本身抗風(fēng)險(xiǎn)能力就較弱，從產(chǎn)品來(lái)講主要是勞動(dòng)密集型的產(chǎn)品，主要依賴人來(lái)完成，因此，市場(chǎng)一旦有個(gè)風(fēng)吹草動(dòng)，受打擊影響最大的便是小微企業(yè)。在新冠疫情發(fā)生后，不少小微企業(yè)有限的資金無(wú)法承受支付的房租、銀行利息、工人工資等剛性支出，不得不退出市場(chǎng)。

相關(guān)數(shù)據(jù)表明，在中國(guó)中小微企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)租賃和銷(xiāo)售市場(chǎng)占比超過(guò)60%以上。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)兼房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱日前在接受采訪時(shí)呼吁，為了支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展，解決民營(yíng)企業(yè)的困難，進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。劉凱則建議，構(gòu)建商業(yè)辦公保障體系，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。首先穩(wěn)定商業(yè)辦公市場(chǎng)，建議放開(kāi)上海、北京等城市的商辦限購(gòu)當(dāng)中關(guān)于面積和資格的限制，讓一部分中小企業(yè)能夠通過(guò)自身的努力購(gòu)買(mǎi)到辦公的場(chǎng)所;其次，加快商辦租賃市場(chǎng)保障體系的建設(shè)，建立覆蓋全員的多層次的商辦租賃市場(chǎng)，讓不同層次的小微企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)通過(guò)租賃市場(chǎng)租賃到自己滿意的經(jīng)營(yíng)和辦公場(chǎng)所;最后，建議由政府部門(mén)，包括金融機(jī)構(gòu)和商會(huì)、協(xié)會(huì)、企業(yè)共同成立中小微企業(yè)辦公住所保障基金，用市場(chǎng)化的手段收購(gòu)或者控股部分經(jīng)營(yíng)陷入困境的寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)更新、改造、包裝以后以最低租金標(biāo)準(zhǔn)投入市場(chǎng)，優(yōu)先提供給符合一定條件的小微企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)住所和辦公住所。

眾所周知，在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，小微企業(yè)實(shí)際上承擔(dān)了眾多的諸如就業(yè)、創(chuàng)新、稅收等社會(huì)職能，保小微企業(yè)就是保社會(huì)穩(wěn)定，保未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的資本，特別是眾多的小微企業(yè)還承擔(dān)了眾多的社會(huì)責(zé)任。

因此，在小微企業(yè)困難時(shí)期，陸岷峰建議，政府部門(mén)及時(shí)出手，并且出重手支持小微企業(yè)的生存與發(fā)展。首先，是對(duì)小微企業(yè)進(jìn)行分類管理，對(duì)于涉及到科技創(chuàng)新型、解決社會(huì)就業(yè)的小微企業(yè)必須給一定的財(cái)政資金的支持，通過(guò)減費(fèi)降稅等形式，讓小微企業(yè)先活下來(lái);其次，是加大對(duì)銀行信貸資金的引導(dǎo)與支持，堅(jiān)決執(zhí)行黨中央、國(guó)務(wù)院出臺(tái)的關(guān)于金融機(jī)構(gòu)對(duì)小微企業(yè)貸款不收貸、緩收息等政策，確保政策落實(shí)到位不走樣。政府要通過(guò)財(cái)政貼息的形式，發(fā)揮財(cái)政資金杠桿作用，撬動(dòng)更多的信貸資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì);另外，對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分的小微企業(yè)，他建議用市場(chǎng)機(jī)制解決，對(duì)于沒(méi)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、未來(lái)必定退出市場(chǎng)的，政府應(yīng)當(dāng)積極引導(dǎo)其轉(zhuǎn)型升級(jí)，開(kāi)辟新的發(fā)展領(lǐng)域，如當(dāng)前可積極引導(dǎo)小微企業(yè)加大科技創(chuàng)新性的投入。此外，鼓勵(lì)民間資金流向小微企業(yè)，通過(guò)鼓勵(lì)企業(yè)和個(gè)人進(jìn)行股權(quán)投資，讓民間資金成為正軌資金渠道的重要補(bǔ)充。鼓勵(lì)小微企業(yè)內(nèi)源性投資，增強(qiáng)資本的規(guī)模和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

與此同時(shí)，陸岷峰提出，小微企業(yè)發(fā)展過(guò)程中也要積極轉(zhuǎn)變思路。首先，是要緊緊抓住構(gòu)建經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局的機(jī)會(huì)，積極介入到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大循環(huán)中，尋找發(fā)展機(jī)會(huì)，當(dāng)前消費(fèi)、科技的需求市場(chǎng)十分巨大，小微企業(yè)應(yīng)進(jìn)行正確的發(fā)展定位;其次，小微企業(yè)要正確確定發(fā)展目標(biāo)，要立足于小而美、小而優(yōu)、小而精，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不確定性較大的情況下，不貪大，保持穩(wěn)定發(fā)展;第三，要切實(shí)強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)部管理，完善公司治理結(jié)構(gòu)，提升數(shù)字化經(jīng)營(yíng)程度，著力降低成本管理，增強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展韌性與韌勁;第四，要死守信用底線，與金融機(jī)構(gòu)保持一個(gè)良好的溝通關(guān)系，得到金融機(jī)構(gòu)的理解與支持;此外，還要積極進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，加快市場(chǎng)研發(fā)，在特殊時(shí)間，更多的要借船出海，積極依靠核心企業(yè)，在產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、價(jià)值鏈上找到自己位置，并鞏固自己的地位。

來(lái)源:中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞

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