7月份，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場降溫明顯。整體來看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格漲幅回落、轉(zhuǎn)降或與上月相同。其中，一線城市房價(jià)漲幅回落更為明顯。7月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均上漲0.4%，漲幅均比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn);同比分別上漲6.0%和10.0%，漲幅比上月分別回落0.1個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

房價(jià)漲幅收斂說明不斷加碼的調(diào)控政策作用正逐步顯現(xiàn)。“今年以來，各地房地產(chǎn)調(diào)控達(dá)380次。從整體房價(jià)數(shù)據(jù)看，2021年以來一系列房地產(chǎn)調(diào)控收到了初步效果，特別是二手房價(jià)格上漲放緩，熱點(diǎn)城市開始在二手房管控方面取得成效。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

談及后期房價(jià)走勢，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，預(yù)計(jì)三季度一二手房市場還將延續(xù)回落走勢。熱點(diǎn)城市對于預(yù)售證管理非常嚴(yán)格，新房價(jià)格漲幅回落的趨勢不會改變;二手房調(diào)控還會繼續(xù)，二手房參考價(jià)制度、掛牌審核制度將全面推行，以建立房地產(chǎn)管理長效機(jī)制。

各線城市房價(jià)整體漲幅收斂

樓市調(diào)控對房價(jià)的影響越來越明顯。7月份，房價(jià)上漲的城市數(shù)量繼續(xù)下降，新房和二手房房價(jià)環(huán)比上漲的城市分別為51個(gè)和41個(gè)，數(shù)量較上月減少。

在各線城市中，一線城市房價(jià)增速的回落幅度最為明顯。從環(huán)比來看，廣州新房漲幅回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，北京二手房漲幅回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。從同比來看，與新房相比，二手房房價(jià)漲幅回落更為明顯，為0.5%。

作為樓市風(fēng)向標(biāo)，一線城市中深圳房價(jià)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月下跌，7月份二手房價(jià)格環(huán)比下降0.4%，跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，引發(fā)關(guān)注。李宇嘉表示，這表明深圳密集和連續(xù)調(diào)控的效果開始顯現(xiàn)。特別是年初啟動的二手房參考價(jià)制度，在打擊掛牌價(jià)虛高、違規(guī)加杠桿以及引導(dǎo)市場預(yù)期方面的效果非常明顯。

此外，二線城市和三線城市房價(jià)漲幅也均有下降或與上月相同。其中，二線城市新房和二手房銷售價(jià)格較為平穩(wěn)，漲幅下跌控制在0.2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)。三線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn);二手房價(jià)格環(huán)比由上月上漲轉(zhuǎn)為下降0.1%。從同比來看，二者分別上漲3.3%和2.3%，漲幅比上月分別回落0.4個(gè)和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

“二手房更能代表市場運(yùn)行的趨勢，7月份停漲趨勢明顯，房價(jià)下跌城市更多。”李宇嘉表示，近幾個(gè)月，一些銀行二手房貸款周期拉長、利率有所提高。多個(gè)城市出臺措施，包括二手房參考價(jià)格、審核價(jià)格，嚴(yán)厲打擊虛高掛牌價(jià)等，多重因素導(dǎo)致二手房房價(jià)漲幅走低。

商品房銷售成交增速走低

全國商品房銷售面積和銷售額增速雖仍有兩位數(shù)的增長，但今年以來增速連續(xù)下滑。1月至7月份，商品房銷售面積同比增長21.5%，比2019年1月至7月份增長14.5%，兩年平均增長7.0%。商品房銷售額增長30.7%，比2019年1月至7月份增長28.0%，兩年平均增長13.1%。

“從單月情況來看，7月銷售面積和銷售額同比增速分別為-8.5%和-7.1%，年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增。”談及原因，交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，政策收緊促使購房與推盤意愿雙雙降低，加之基數(shù)影響，導(dǎo)致今年7月單月成交增速轉(zhuǎn)負(fù)。

相比之下，房地產(chǎn)開發(fā)投資依然較為堅(jiān)挺。1月至7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長12.7%，兩年平均增長8.0%，兩年平均增速微降0.2個(gè)百分點(diǎn)。夏丹解釋稱，這主要是由于施工情況尚好，1月至7月房屋累計(jì)施工面積同比增長9.0%，增速有所下降但仍處于高位;竣工面積同比增長25.7%，增速與上月持平。

此外，土地市場方面，降溫也較為明顯。1月至7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%;土地成交價(jià)款5121億元，下降4.8%。這主要是中央要求加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制下，多地調(diào)整土地集中競拍規(guī)則，土地出讓相應(yīng)延期或中止導(dǎo)致的。

二手房調(diào)控成政策焦點(diǎn)

今年以來，二手房市場成為部分熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控的“主戰(zhàn)場”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有超過20個(gè)城市發(fā)布了針對二手房中介行為規(guī)范、二手房成交參考價(jià)等調(diào)控措施。其中，深圳、西安、成都、東莞等地發(fā)布了二手房成交參考價(jià)機(jī)制，效果顯著。7月，深圳市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，同時(shí)成交量也連續(xù)4個(gè)月下跌。

針對假離婚、房產(chǎn)中介違規(guī)等亂象，北京、廣州、上海等城市也相繼出臺措施。比如，北京市住建委近日明確，將會同相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)控，對短期內(nèi)多次結(jié)婚、離婚且新購住房的人群，將啟動重點(diǎn)監(jiān)控程序，對騙購行為將追究法律責(zé)任，涉及刑事犯罪的將移交公安機(jī)關(guān)處理。上海市政府辦公廳印發(fā)《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，要求加大房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)專項(xiàng)整治力度，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域各類違法違規(guī)行為。

對樓市違規(guī)亂象嚴(yán)懲不貸，彰顯監(jiān)管部門落實(shí)“房住不炒”定位以及嚴(yán)厲打擊各類投機(jī)炒房行為的堅(jiān)定決心。“不斷加碼的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場，房價(jià)漲勢會繼續(xù)放緩。”張大偉表示，一線城市是上半年房價(jià)上漲龍頭，針對經(jīng)營貸、二手房定價(jià)混亂、學(xué)區(qū)房等調(diào)控政策不斷疊加，使得一線城市房價(jià)漲幅放緩。

夏丹表示，針對二手房、學(xué)區(qū)房的調(diào)控可能繼續(xù)強(qiáng)化，由于其調(diào)控手段不如新房市場直接，預(yù)計(jì)更多地區(qū)可能參考二手房成交參考價(jià)機(jī)制，或強(qiáng)化整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，并與教育改革協(xié)同推進(jìn)。

來源:金融時(shí)報(bào)-中國金融新聞網(wǎng)

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)