2021年9月份召開的中國人民銀行貨幣政策委員會2021年第三季度例會明確提出“兩個維護”;在10月召開的2021金融街論壇年會上，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理劉鶴表示，房地產(chǎn)合理資金需求正在得到滿足;人民銀行副行長潘功勝曾表示，對于房地產(chǎn)市場，金融機構(gòu)和金融市場風(fēng)險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正。中央和金融管理部門在近期的集中表態(tài)，被看作是對房地產(chǎn)融資政策的進一步明晰，房地產(chǎn)信貸政策環(huán)境將會有一定程度的改善。

自去年重點房企融資管理“三道紅線”和金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度上限制度明確后，房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿效果已然顯現(xiàn)。根據(jù)央行發(fā)布的2021年三季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告，三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額同比增長7.6%，低于各項貸款增速4.3個百分點，較上季末增速繼續(xù)回落;今年前三季度的房地產(chǎn)貸款增量占比，比上年全年水平低7.3個百分點。進一步細分看，今年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長僅為0.02%，個人住房貸款余額增速比上季末降低1.7個百分點。過去一段時間，由于過多資金追逐房地產(chǎn)行業(yè)，以及房地產(chǎn)企業(yè)為維持資金周轉(zhuǎn)和規(guī)模排名持續(xù)加杠桿，造成了實體經(jīng)濟過度依賴房地產(chǎn)市場和地方土地財政等問題，而“三道紅線”這一將房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)與有息負債規(guī)模增速上限關(guān)聯(lián)起來的管理制度，有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)和金融部門合力消化存量資產(chǎn)，并形成與地方經(jīng)濟發(fā)展和人口流動趨勢相匹配的房地產(chǎn)開發(fā)速度，這對于我國長期以來的房地產(chǎn)行業(yè)運行邏輯有改善作用。

但具體落實中確實出現(xiàn)了局部的偏差。人民銀行金融市場司司長鄒瀾在第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險偏好出現(xiàn)一致性收縮行為在現(xiàn)階段是正常的市場現(xiàn)象;不過，部分金融機構(gòu)對于試點房企融資管理規(guī)則存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，造成一些房企資金鏈緊繃。此外了解到，少數(shù)城市“一刀切”地延長了按揭貸款投放周期，導(dǎo)致居民首套房或改善型住房等合理需求無法得到滿足。

我國一直堅持“房住不炒”定位和“三穩(wěn)”即穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)。事實上，無論從優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)還是從理順房地產(chǎn)行業(yè)運行邏輯看，房地產(chǎn)行業(yè)整體的平穩(wěn)發(fā)展、企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的平穩(wěn)改善和居民合理居住需求的滿足，都是必不可少的條件。

從房企融資結(jié)構(gòu)看，根據(jù)中房智庫去年的分析結(jié)果，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中自籌資金、定金及預(yù)付款分別占到了總額的三分之一，國內(nèi)借貸和個人按揭貸款平分剩余的三分之一。在目前的管理制度下，過高的杠桿率會影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率;但行業(yè)過快降杠桿而引發(fā)的部分企業(yè)評級下降和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈資金慣性的打破，也會影響企業(yè)自籌資金的能力。因此要保持房地產(chǎn)行業(yè)流動性相對充裕，在去庫存的基礎(chǔ)上，金融部門和房地產(chǎn)行業(yè)需要對國內(nèi)借貸和自籌資金占比進行有序調(diào)節(jié)，防止金融風(fēng)險偏好的過度收縮影響行業(yè)發(fā)展。從住戶角度看，合理住房需求的滿足關(guān)乎民生。由于房地產(chǎn)在我國居民財富中占比較高，房地產(chǎn)價格預(yù)期也左右著居民的消費預(yù)期，進而影響總體經(jīng)濟發(fā)展。因此，信貸政策傳導(dǎo)機制需要進一步完善，金融管理部門近期的引導(dǎo)也可以被看作是對“房住不炒”定位和“三穩(wěn)”調(diào)控基調(diào)的進一步貫徹。

據(jù)了解，人民銀行近期在各地已對準確把握房地產(chǎn)金融審慎管理政策要求、穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)和保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放等內(nèi)容進行了傳達，部分地區(qū)人民銀行分支行開始根據(jù)當?shù)厍闆r進行窗口指導(dǎo)。以目前的情況來看，更多機構(gòu)的房地產(chǎn)信貸調(diào)整在總量控制情況下進行跨區(qū)域調(diào)節(jié)。招商銀行風(fēng)險管理部總經(jīng)理厲明東就在該行三季度業(yè)績交流會上表示，在房地產(chǎn)開發(fā)貸的投向上，該行強調(diào)項目的自償性，并且嚴格對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進行封閉管理;在開發(fā)貸項目選擇上，該行集中在一二線城市的剛需和改善型住宅，在積極滿足剛需住房融資需求的同時，保持整個項目自償現(xiàn)金流的穩(wěn)定。平安銀行相關(guān)負責(zé)人表示，該行會重點選擇人口凈流入、有產(chǎn)業(yè)支撐力比較強的城市，項目重點選擇有區(qū)位優(yōu)勢，尤其是銷售前景好、計劃周期短的項目。房地產(chǎn)信貸政策環(huán)境改善后是否能促進房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，后續(xù)政策和細則的制定以及在各地的落實也是關(guān)鍵因素。

從中長期看，房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會發(fā)生改變。隨著房地產(chǎn)市場從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運營，在現(xiàn)有監(jiān)管制度下，房地產(chǎn)行業(yè)資金也會更多流向有產(chǎn)業(yè)支撐和吸引人口流動優(yōu)勢的地區(qū)。未來，金融資源投向房地產(chǎn)行業(yè)的占比有望進一步降低，將更多讓位于對制造業(yè)、技術(shù)創(chuàng)新、鄉(xiāng)村振興等領(lǐng)域的支持。

來源:金融時報

圖片來源：找項目網(wǎng)