近期，個別大型房企風險暴露引發市場對房地產行業融資狀況的高度關注，金融管理部門相繼表態支持房地產企業合理正常融資。事實上，通過梳理發現，不論是從新增債務融資情況還是存量債務表現來看，房地產行業中長期正常融資功能均未受到影響，境內房企在銀行間和交易所債券市場的融資渠道均保持暢通有序。

“在‘房住不炒’和‘三穩’政策調控下，房地產行業整體經營狀況穩健，國內房企債券融資渠道保持穩定、暢通。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示。近期，金融管理部門及時對部分金融機構房貸政策執行過程中出現的問題糾偏，房企資金回籠加快，融資環境改善，市場信用風險擔憂將逐步緩解，在政策促進下，房地產業健康發展態勢不會改變。

房企加快債市融資

近期，在金融管理部門的預期引導下，房企融資行為正逐步恢復正常。Wind數據顯示，11月，房企境內外債券發行規模473億元，環比增長55.6%，其中，境內債發行規模457億元，環比增長125%。

11月9日，中國銀行間市場交易商協會(以下簡稱“交易商協會”)召開房地產企業代表座談會，此后，招商蛇口、保利發展、碧桂園等多家房企相繼在銀行間市場注冊發行債務融資工具。目前，交易商協會已受理碧桂園、龍湖、中海發展等房企的中期票據注冊申請，據悉，上述房企募集資金用途均為償還金融機構貸款。

周茂華表示，房企通過再融資方式償還到期債務，以確保房企現金流安全。一方面，從Wind數據看，11月、12月房地產到期債務償還金額分別達3.9萬億元、3.5萬億元的較高水平，反映出部分房企存在較大償債壓力;另一方面，近期國內房地產市場情緒回暖，部分企業抓住有利時機發債。

“11月10日以來，多家國有房企密集宣布銀行間債務工具發行計劃，且融資審批速度較快，房企債券融資出現邊際改善的積極信號。”申萬宏源債券首席分析師孟祥娟表示。

同時，房企在交易所債券市場融資情況也已走出低谷。11月以來，保利發展、陸家嘴股份、中國金茂等企業相繼在交易所市場發行供應鏈ABS、CMBS等產品。12月3日，民營房企龍光控股表示，其面向專業投資者公開發行公司債券獲上交所備案通過，擬于近期發行不超過7.1億元公司債券。

據不完全統計，在未來兩個月內，包括碧桂園、新希望、金地集團等在內的多家房企將啟動供應鏈ABS等資產支持類證券化產品的發行工作。

“近期，國內多家房企在銀行間和交易所市場開展債務融資，是房地產融資回歸正常化的一種表現，向市場釋放積極正面信號。”光大證券研究所所長助理、金融業首席分析師王一峰在接受采訪時表示，優質企業在公開債券市場上的成功發行，將較大力度提升投資人的信心水平。

市場預期趨穩

一年多以來，在“房住不炒”基調下，針對重點房企實施資金監測和融資管理的“三線四檔”規則，使得我國房企降杠桿、降負債成效逐步顯現。央行發布的《2021年第三季度中國貨幣政策執行報告》顯示，目前，房地產市場風險總體可控，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

此外，綜合各相關部門回應看，恒大問題屬個案風險，對房地產行業和金融市場沖擊均十分有限。人民銀行有關負責人就恒大問題答問時表示，短期個別房企出現風險，不會影響中長期市場的正常融資功能。近期，境內房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態，一些中資房企開始回購境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。

證監會新聞發言人也表示，當前，我國房地產行業總體保持健康發展，大多數房地產企業堅守主業、經營穩健。交易所債券市場違約率保持在1%左右的較低水平，涉房上市公司、債券發行人經營財務指標總體健康，恒大集團風險事件對資本市場穩定運行的外溢影響可控。

在業內人士看來，監管部門積極回應，在維護各方合法權益的同時，也降低了行業的不確定性風險，有效穩定市場預期。

王一峰表示，房企合理合規的融資需求得到滿足，房企在銷售、拿地等方面也逐漸恢復常態，市場信心也有所恢復，市場風險偏好下降所造成的流動性擠壓有所減弱，從而有助于房企現金流穩定，促進行業健康發展。

周茂華表示，預計相關部門將遵循市場化、法治化原則，督促相關企業穩妥處置債務風險，切實保護投資者合法權益，穩定市場預期。

促進房地產業健康發展

12月6日，中央政治局會議提出，“推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。”光大證券董事總經理、首席宏觀經濟學家高瑞東團隊發布研報稱，一方面，會議肯定了要滿足購房者的合理住房需求;另一方面，會議提出促進房地產業良性循環，也肯定了房地產行業作為實體經濟，對于上下游產業鏈的拉動效用。

業內人士認為，房地產行業健康、平穩、有序發展態勢不會改變。“從基本面上看，國民經濟繼續保持恢復態勢，主要宏觀指標處于合理區間。從流動性上看，貨幣市場平穩運行，社融合理增長。” 光大證券固收首席分析師張旭表示，這些都為解決房地產企業融資問題創造了良好的條件。

在銀河證券房地產行業分析師王秋蘅看來，房企流動性緊張局面將得到緩解，整體信用恢復后，拿地、開工、銷售、交付等一系列活動將得到良性循環。同時，行業出清并未結束，房企之間的并購活動將增多，行業優勝劣汰進一步加速，行業信用格局的重塑也是另一種良性循環。

王一峰表示，未來房地產行業將持續健康發展，具體表現為，合理合規的融資需求將得到保障，預計按揭貸款將維持量增價降，從而促進銷售端逐步企穩;直接融資體系進一步恢復;房地產企業的并購融資事件或將增加，促進行業優勝劣汰。

值得一提的是，有專家表示，房地產行業要實現高質量發展，必然要求房地產企業的融資模式更加透明、合規，建議適度拓寬房企融資渠道，盡快探索設立房地產公募REITs產品，給優質房企的優質項目提供更多的融資工具，盤活現有房企資產的存量價值。

來源:金融時報-中國金融新聞網

圖片來源：找項目網