國家統計局最新數據顯示，11月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比延續下降態勢，同比漲幅持續回落。特別是二手房市場“降溫”明顯，各線城市二手住宅銷售價格均出現環比下跌，同比漲幅回落。

臨近年末，市場對于2022年房地產調控走向十分關注。近日召開的中央經濟工作會議再次強調，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，彰顯戰略定力。同時，會議提出，“堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，著力保護剛需市場。

此外，會議對于房地產行業的一些新的表述值得關注，比如，提出“加強預期引導，探索新的發展模式”“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。專家普遍認為，在堅持“房住不炒”的原則下，未來調控將更注重精準性，房地產業有望進入良性循環和健康發展的新階段。

70城中63城二手房房價下跌

11月份，各線城市房價繼續“降溫”，尤以二手房市場最為明顯。從環比來看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比總體下降。其中，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.2%，二線和三線城市二手住宅銷售價格環比降幅均為0.4%。從同比來看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格漲幅持續回落。其中，一線城市二手住宅銷售價格同比漲幅回落最多，為0.9個百分點。

據梳理，70個大中城市中，新房價格環比下跌的城市有59個，較10月份增加7個，價格持平的城市為2個，價格上漲的有9個;二手房價格環比下跌的城市達到63個，較10月份減少1個，4個城市價格持平，僅3個城市出現上漲。

投資端增速也在放緩。1至11月，全國房地產開發投資137314億元，同比增長6.0%，累計增速連月下滑。房地產開發企業土地購置面積18287萬平方米，同比下降11.2%。

此外，從到位資金來看，1至11月，房地產開發企業到位資金183362億元，同比增長7.2%。其中，國內貸款21640億元，下降10.8%;利用外資90億元，下降41.7%;自籌資金59378億元，增長4.8%;定金及預收款67156億元，增長17.0%;個人按揭貸款29633億元，增長9.8%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，支持房企合理融資政策效果的充分顯現還需要時間，但能看到，目前個人按揭貸款明顯增加，房企自籌資金到位情況也在改善。

堅持“房住不炒”定位不動搖

近年來，監管部門堅持“房住不炒”定位，持續完善穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，有效防范了房地產金融風險，推動了房地產市場健康良性發展。

此次中央經濟工作會議重申“房住不炒”，釋放了明確信號，即“房住不炒”是指導房地產和住房工作的長期方針，不會因一時經濟下行或個別風險暴露而動搖。同時，會議提出，“加強預期引導”“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，這就要求在相關政策執行的過程中也不能矯枉過正，避免出現偏差。

光大證券金融業首席分析師王一峰表示，房地產行業規模大、產業鏈長、對經濟拉動面廣，一頭連接地方財政收入、固定資產投資，另一頭連接居民基本住房需求。同時，房地產市場穩定也是金融穩定的重要組成部分。因此，在堅持“房住不炒”的原則下，維護房地產市場平穩健康發展意義重大。

值得關注的是，此前少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放和房企融資受到一些制約。目前，部分金融機構對房地產行業融資的過度收縮行為也得到了金融管理部門糾偏。銀保監會新聞發言人近日在答問中表示，現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。房地產融資已有改善。央行最新數據顯示，11月末，個人住房貸款余額38.1萬億元，當月增加4013億元，個人合理的按揭貸款需求逐漸得到滿足。

促進房地產業良性循環和健康發展

在堅持“房住不炒”定位的基礎上，今年的中央經濟工作會議還提出，“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”，將調控視角從房地產市場拓展至房地產行業。那么，何為房地產業良性循環?又如何實現這一良性循環?

交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉表示，“促進房地產業良性循環和健康發展”不限于交易環節，還涵蓋了前端投資環節，延展到整個房地產行業。這表明除了支持居民剛需外，還將合理支持房企的正常開發、并購及相應的貸款、發債需求。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前房地產行業內存在一些發展弊病。比如，一些房企靠加杠桿和快周轉實現擴大規模、獲取融資等。要實現房地產業良性循環，就要解決這些阻礙順暢循環的問題，包括穩地價、落實房地產長效機制、增加保障性租賃住房供應等。

加快建設住房租賃市場是房地產業良性循環的關鍵一點。中央經濟工作會議提出，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。專家認為，這有助于緩解房地產投資下行壓力，同時解決“新市民”等剛需群體住房需求。

“房地產業將進入良性循環和健康發展階段。新的發展模式意味著未來房地產企業經營模式將從高杠桿轉向低杠桿，從非標融資轉向標準化融資，從集團統籌資金轉向項目自身造血，從粗放經營轉向精細化發展階段。”王一峰表示。

來源:金融時報-中國金融新聞網

圖片來源：找項目網