近期召開的中央經濟工作會議對于房地產市場著墨頗多。在“有效防范化解重大經濟金融風險”部分，會議提出要確保房地產市場平穩發展，同時也對“保交樓、保民生、保穩定”“滿足行業合理融資需求”“有效防范化解優質頭部房企風險”等作出了強調。同時，會議還提出“支持剛性和改善性住房需求”“推動房地產業向新發展模式平穩過渡”。

房地產業是我國國民經濟支柱產業之一，其良性循環對經濟健康發展具有重要意義。近幾年，房地產業占國內生產總值的比重大約是7%左右，加上建筑業等相關產業占比達到14%左右，土地出讓收入和房地產相關的稅收占地方綜合財力的近一半，房地產類貸款占全部貸款余額的近40%，房產占城鎮居民家庭資產的近六成。

毫無疑問，“穩”是2023年房地產市場的關鍵詞。東方金誠首席宏觀分析師王青表示，從會議要求“確保房地產市場平穩發展”來看，預計2023年政策面將重點引導房地產行業盡快實現軟著陸，帶動商品房銷量、房地產投資以及土地市場先后企穩回暖。

防范化解房地產市場風險是重中之重

“房地產業鏈條長、涉及面廣，對經濟而言，既是動力源，也是風險源。”中央財經委員會辦公室分管日常工作副主任韓文秀日前在“2022—2023中國經濟年會”上表示，防范化解房地產市場風險是重中之重。

房地產市場低迷是2021年下半年以來經濟下行壓力的一條主線。面對房地產市場的下行壓力，今年以來，金融支持“穩地產”的力度持續升級。從年初保障性租賃住房有關貸款政策調整、年中開發性政策性銀行設立專項借款“保交樓”，到貸款市場報價利率(LPR)下行、各地降低首付比和房貸利率，政策面從供給端和需求端同時發力，力保樓市平穩。11月份以來，以人民銀行、銀保監會發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》為代表，政策面穩房地產力度持續加碼，信貸融資、債券融資、股權融資“三支箭”政策保障房地產企業的合理融資需求，大幅提振市場各方的信心。

然而，在居民購房意愿偏低、疫情沖擊等因素影響下，以上政策見效、市場企穩仍需要時間。從11月份數據看，11月份單月，全國商品房銷售面積和金額同比降幅超三成，降幅較10月份分別擴大10個和8.5個百分點，11月份單月房地產開發投資額同比下降19.9%，新開工面積同比下降超50%。植信投資研究院資深研究員馬泓認為，盡管近期房地產市場下行壓力未完全緩解，但在“保交樓”等相關政策的積極推動下，房企資金狀況邊際改善，房屋竣工及施工進程有所加快，房地產投資已具備了在明年逐漸止跌企穩的條件。

本次會議在提出“三保”的同時，還強調滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。此外，“支持剛性和改善性住房需求”也是政策關注的重點。房地產業是我國國民經濟支柱產業之一，住房更是居民的消費。“支持剛性和改善性住房需求”也與會議反復強調的“擴大內需”相一致。

“展望未來，政策支持空間依然較大，除了有效落實以‘三支箭’為代表的房企金融支持政策、強化‘保交樓’等供給端支持外，后期政策工具箱在放寬購房條件、降低首付比例、下調居民房貸利率方面還有較大空間。”王青認為，這是推動樓市企穩回暖的關鍵所在，也是明年上半年穩增長、防風險的一個主要發力點，具有較強的緊迫性。王青預計，2023年年中前后，房地產市場有望出現趨勢性回暖，將結束約兩年的行業下行周期。一方面，這是對本次會議要求的“要有效防范化解重大經濟金融風險，守住不發生系統性風險的底線”的具體落實，另一方面，也會從根本上改善明年下半年的經濟增長動能。

探索新發展模式推動房地產行業健康發展

“盡管房地產市場短期運行遇到了一些困難，但隨著新型城鎮化建設的推進，未來國內房地產市場仍然有很大的發展空間。”馬泓表示。12月15日，國務院副總理劉鶴在第五輪中國—歐盟工商領袖和前高官對話上發表書面致辭時表示：“未來一個時期，中國城鎮化仍處于較快發展階段，有足夠需求空間為房地產業穩定發展提供支撐。”

中央財辦有關負責人近日表示，下一步，要立足我國巨大需求空間支撐，持續優化需求側管理，加大對剛需和改善性住房需求的金融支持力度。中期要研究促進房地產業健康發展的治本之策，改革完善房地產相關土地、財稅、金融等基礎性制度，多渠道增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，推動房地產企業轉型發展，有序構建房地產健康發展新模式。

12月14日，中共中央、國務院印發的《擴大內需戰略規劃綱要(2022-2035年)》在住房方面提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強房地產市場預期引導，探索新的發展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩地價、穩房價、穩預期。完善住房保障基礎性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給等。

馬泓表示，長期來看，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立和完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。仲量聯行大中華區首席經濟學家龐溟認為，推動房地產業向新發展模式平穩過渡，應在堅持“房住不炒”定位與穩地價、穩房價、穩預期目標前提下，繼續穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制。既要立足當下，緩解行業當期壓力，又要放眼長遠，以有效措施穩定預期、提振信心，培育行業未來健康發展的根基。

來源:金融時報-中國金融新聞網

圖片來源：找項目網