“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。”黨的二十大報(bào)告明確了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的前進(jìn)方向。近期，支持房地產(chǎn)企業(yè)利好政策接連出臺(tái)，其中，保障性租賃住房REITs被多次提及，成為支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要舉措之一。

11月28日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問時(shí)表示，將進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。會(huì)同有關(guān)方面加大工作力度，推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，保障性租賃住房REITs是我國(guó)高質(zhì)量發(fā)展階段的重大改革舉措，有助于推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。保障性租賃住房REITs作為權(quán)益型的成熟資產(chǎn)持有平臺(tái)，可為保障性租賃住房企業(yè)提供有效的退出渠道，從而使企業(yè)在不累積負(fù)債的同時(shí)，形成項(xiàng)目開發(fā)和退出的閉環(huán)，形成可持續(xù)發(fā)展的“開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、盤活”的新模式，提升租賃住房行業(yè)權(quán)益融資比例，降低租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風(fēng)險(xiǎn)。

支持保障性租賃住房REITs盤活房企存量資產(chǎn)

目前，全國(guó)保障性租賃住房大體處于籌集和建設(shè)初期階段，新增的保障性租賃住房也將催生結(jié)構(gòu)融資需求。

在“房住不炒”“租售并舉”政策導(dǎo)向下，11月23日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》。《通知》明確，加大住房租賃金融支持力度，優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)，拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，專項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款投放。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。

中國(guó)(香港)金融衍生品投資研究院院長(zhǎng)王紅英表示，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)行、試點(diǎn)，不僅可以降低居民住房成本，同時(shí)通過資產(chǎn)證券化的方式，能夠快速回籠資金，加大下一輪保租房建設(shè)。

“通過加大對(duì)住房租賃層面的金融支持力度，拓寬住房租賃發(fā)展的資金來源，使得相關(guān)住房租賃企業(yè)規(guī)模化、專業(yè)化的水平得到提升，從而有助于加快住房租賃市場(chǎng)建設(shè)，補(bǔ)齊住房租賃市場(chǎng)短板。”IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示。

保障性租賃住房REITs深受市場(chǎng)的青睞

縱觀近年來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)從增量階段逐漸進(jìn)入存量和增量并重的新階段，以商品房開發(fā)為核心的“快周轉(zhuǎn)”業(yè)務(wù)模式已難以為繼，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正普遍面臨著較大的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型壓力。在此背景下，“持有型不動(dòng)產(chǎn)”是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要方向，而“保障性租賃住房”這一具體資產(chǎn)類型為全行業(yè)平穩(wěn)過渡提供了重要抓手。

2021年6月，發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》，將保障性租賃住房納入REITs試點(diǎn)申報(bào)項(xiàng)目名單。今年8月，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT成為首批落地項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士表示，首批保障性租賃住房REITs的成功發(fā)行，證明了利用REITs為保障性租賃住房進(jìn)行籌資、融資的可行性，預(yù)計(jì)未來將出現(xiàn)更多同類型的項(xiàng)目。

今年11月，華潤(rùn)有巢REIT成為國(guó)內(nèi)首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房REITs。據(jù)了解，前三單的原始權(quán)益人分別為北京保障房中心有限公司、廈門安居集團(tuán)有限公司、深圳市人才安居集團(tuán)有限公司，均為保障性租賃住房企業(yè)，并非以住宅開發(fā)為主業(yè)。克而瑞研究中心表示，華潤(rùn)置地成為首家涉水保障性租賃住房REITs市場(chǎng)的典型房企，這也為市場(chǎng)釋放了積極信號(hào)。

保障性租賃住房REITs也深受市場(chǎng)的青睞。首批3只保障性租賃住房REITs在詢價(jià)認(rèn)購(gòu)階段就受到了機(jī)構(gòu)投資者和公眾投資者的熱捧，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均超過100倍。8月31日，首批3只產(chǎn)品上市，均在開盤時(shí)漲停，漲幅達(dá)30%。

推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行

保障性租賃住房REITs熱度還在持續(xù)。今年以來，多個(gè)省市發(fā)布相關(guān)政策，多渠道增加保障性租賃住房，并將優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目納入保障性租賃住房REITs意向庫(kù)。

為進(jìn)一步推動(dòng)保障性租賃住房建設(shè)，2022年10月，住建部辦公廳、發(fā)展改革委辦公廳、財(cái)政部辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于做好發(fā)展保障性租賃住房情況年度監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)工作的通知》，明確了具體內(nèi)容及評(píng)分參考。其中，各地保租房項(xiàng)目獲得信貸、REITs、專項(xiàng)債等資金支持的比例也是重要考核項(xiàng)之一。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，一方面，相關(guān)部門可以在保證項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)，加快REITs新發(fā)項(xiàng)目審核周期，如發(fā)展改革委的審核重心放在項(xiàng)目本身、證監(jiān)會(huì)的審核重點(diǎn)則更關(guān)注REITs產(chǎn)品的細(xì)節(jié)內(nèi)容;另一方面，還可以通過完善REITs配套制度(包括擴(kuò)募、稅收等)，拓寬REITs試點(diǎn)的資產(chǎn)覆蓋領(lǐng)域。

清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心近期發(fā)布研究報(bào)告《多措并舉推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行》中建議，在保護(hù)投資者財(cái)產(chǎn)安全和保障收益的前提下，適應(yīng)多種資產(chǎn)形態(tài)，探索優(yōu)化保障性租賃住房REITs的政策及產(chǎn)品設(shè)計(jì)，將更多類型的資產(chǎn)形態(tài)納入REITs范疇。同時(shí)，試點(diǎn)階段適當(dāng)放寬對(duì)保障性租賃住房這一類別資產(chǎn)規(guī)模、運(yùn)營(yíng)年限的要求，因地制宜，兼收并蓄，發(fā)展中國(guó)特色的REITs模式。

來源:金融時(shí)報(bào)-中國(guó)金融新聞網(wǎng)

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)