北京西三環(huán)某汽車(chē)站（66992㎡）50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓

admin4 2016-11-25 18:16:09

　　項(xiàng)目概要

　　北京某央企為優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，現(xiàn)擬將某交通客運(yùn)公司50%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓。

　　該交通客運(yùn)公司旗下核心資產(chǎn)為北京某大型客運(yùn)主樞紐，北京汽車(chē)站轉(zhuǎn)讓。

　　投資分析

　　樞紐搬遷可能性：

　　根據(jù)2016年北京交通規(guī)劃局新規(guī)，未來(lái)北京交通規(guī)劃的主要思路是城內(nèi)交通與城外交通分離發(fā)展，緩解北京城內(nèi)交通壓力。

　　該汽車(chē)客運(yùn)樞紐位于西三環(huán)中路，且周?chē)煌ㄇ闆r比較擁堵，所以未來(lái)該客運(yùn)樞紐有搬遷出三環(huán)的可能性。

　　以北京市政府東遷為例，由于市政府辦公單位和國(guó)家辦公單位集聚在市中心，造成北京城內(nèi)市中心交通壓力大等原因，一直流傳市政府東遷，卻一直被辟謠，但最終還是東遷，這是由實(shí)際需求決定的，所以隨著時(shí)間推移其成行可能性就會(huì)一直增加。現(xiàn)在由北京交通規(guī)劃局新規(guī)以及市內(nèi)實(shí)際交通情況來(lái)看，城內(nèi)交通規(guī)劃將來(lái)要實(shí)現(xiàn)城內(nèi)交通與城外交通分離發(fā)展，以緩解北京城內(nèi)交通壓力，那么長(zhǎng)途汽車(chē)站外遷可能性隨著時(shí)間推移也將會(huì)很大，且其周?chē)浅墒焐虡I(yè)，外遷帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益也會(huì)很大。

　　項(xiàng)目亮點(diǎn)

　　該客運(yùn)樞紐是目前北京唯一的集省際客運(yùn)、公交、出租、社會(huì)車(chē)輛、地鐵等多種換乘方式于一體的綜合客運(yùn)樞紐，首創(chuàng)在站內(nèi)實(shí)現(xiàn)無(wú)縫接駁模式。

　　地理位置

　　該客運(yùn)樞紐位于G4國(guó)道、北京西三環(huán)中路、北京地鐵十號(hào)線(xiàn)與九號(hào)線(xiàn)的交匯處，地理位置優(yōu)越，可以實(shí)現(xiàn)站內(nèi)換乘。(圖中五角星處)臨近火車(chē)站北京西站，交通極其便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)極其強(qiáng)大。

　　區(qū)位要素

　　該地區(qū)為北京市最早發(fā)展的幾個(gè)地區(qū)之一，物質(zhì)條件豐富，生活便利，附近有各類(lèi)大型商業(yè)綜合體，醫(yī)院，名牌學(xué)校以及科研中心，有天生的高端住宅區(qū)域特性。

　　盈利模式

　　該客運(yùn)中心盈利模式主要來(lái)自于兩方面：

　　1.票務(wù)收入，依托于售汽車(chē)票賺取利潤(rùn)，包括保險(xiǎn)代理等額外收入;

　　2.管理費(fèi)用，該客運(yùn)中心中有固定客運(yùn)經(jīng)營(yíng)者116戶(hù)，客運(yùn)班線(xiàn)137條。

　　該客運(yùn)中心目前仍在正常運(yùn)營(yíng)中，2016年至今(10月)營(yíng)業(yè)收入為3300萬(wàn)元。

　　資質(zhì)圖片

　　(該客運(yùn)樞紐的資質(zhì)圖片)

　　物業(yè)信息

　　該客運(yùn)樞紐客運(yùn)主站房建筑面積2.57萬(wàn)平方米，建筑物結(jié)構(gòu)為框架剪力墻結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)，建筑高度為18米。

　　名下有土地使用權(quán)一宗，已取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》，土地面積66992.11平方米，土地開(kāi)發(fā)程度為“七通一平”，土地類(lèi)型為出讓地，土地用途為公共設(shè)施用地，使用權(quán)到期日期為2050年5月17日。

　　車(chē)輛信息

　　該客運(yùn)樞紐本身并不參與長(zhǎng)途客運(yùn)運(yùn)輸，名下只有7輛京牌商務(wù)車(chē)。

　　主營(yíng)業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)：

　　該客運(yùn)樞紐已運(yùn)營(yíng)十多年，有成熟的合作伙伴與客戶(hù)群體，目前在該客運(yùn)主樞紐運(yùn)營(yíng)線(xiàn)路，通達(dá)吉林、遼寧、河北、河南、山東、山西、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、湖南、陜西、重慶、甘肅、寧夏、內(nèi)蒙古等17個(gè)省市自治區(qū);整體規(guī)模居北京市同行業(yè)前位。

　　投資回報(bào)：

　　該客運(yùn)樞紐資產(chǎn)土地評(píng)估價(jià)格為9000/㎡，附近房?jī)r(jià)為6.5萬(wàn)元/㎡，自有建筑物面積2.57萬(wàn)㎡，土地面積66992平方米，北京市拆遷補(bǔ)償政策采用“面積對(duì)等、差價(jià)不補(bǔ)、限量擴(kuò)購(gòu)”的原則，若拆遷只補(bǔ)當(dāng)前建筑面積，預(yù)計(jì)最終補(bǔ)償為16.7億元，50%股權(quán)所占補(bǔ)償為8.35億元，投資回報(bào)率178%左右;若拆遷按土地容積率進(jìn)行補(bǔ)償，實(shí)際價(jià)值如下：

　　轉(zhuǎn)讓方式

　　現(xiàn)擬通過(guò)北交所掛牌轉(zhuǎn)讓50%公司股權(quán)，預(yù)計(jì)掛牌價(jià)格3億起。