某國(guó)有控股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式出售其全部股權(quán)，項(xiàng)目位于重慶合川區(qū)占地面積221.17畝，待開(kāi)發(fā)土地191畝，規(guī)劃總建筑面積58萬(wàn)平方米。

項(xiàng)目概況

1、土地面積及性質(zhì)

注：項(xiàng)目總占地面積221.17畝，規(guī)劃總建筑面積58萬(wàn)平方米。

2、開(kāi)發(fā)進(jìn)度及規(guī)劃

3、開(kāi)發(fā)示意圖

4、項(xiàng)目實(shí)景

投資價(jià)值

1、開(kāi)發(fā)條件

項(xiàng)目權(quán)屬清晰，各項(xiàng)證照、資質(zhì)齊全。已開(kāi)發(fā)土地面積較小，大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊尚未開(kāi)發(fā)，后續(xù)開(kāi)發(fā)商業(yè)價(jià)值大，可塑性強(qiáng)，具有較大的價(jià)值空間。

2、存貨估值

按照該行政區(qū)2017年底土地交易成交均價(jià)2000元/平方米計(jì)算，剩余191畝未開(kāi)發(fā)地塊總價(jià)約為25333萬(wàn)元。區(qū)域內(nèi)商品房2017年底均價(jià)約為6000元，建筑成本按2000元/平方米估算，凈利率推測(cè)能達(dá)到27%左右。

選取同一行政區(qū)內(nèi)三個(gè)可比項(xiàng)目，統(tǒng)計(jì)商品房公允價(jià)值分別為7300元/ ,6769元/ 和5153元/ ，可以看出：

1)本項(xiàng)目定價(jià)在區(qū)域內(nèi)較有競(jìng)爭(zhēng)力;

2)未來(lái)單價(jià)上升趨勢(shì)明顯。

3、地理位置

項(xiàng)目背靠白鹿山，地處涪江與小安溪匯合處，呈半島地形，坐擁一線江景，周邊山體公園、濱江公園環(huán)抱，是該地區(qū)區(qū)唯一靠山面水半島型稀缺地塊，項(xiàng)目被評(píng)為區(qū)內(nèi)“最美濱江樓盤(pán)”、“最佳江景樓盤(pán)”。緊鄰區(qū)政府，是該區(qū)域較為核心的地塊。

4、配套設(shè)施

1)交通

項(xiàng)目地處區(qū)域的門(mén)口地段，距離渝武高速出口約1公里，暢達(dá)主城，蘭渝高鐵的通車(chē)使合川的交通狀況極大改善。涪濱路與小安溪大橋貫通規(guī)劃中的小安溪大型旅游項(xiàng)目，涪江二橋連接北城傳統(tǒng)商業(yè)中心，距離南城政府廣場(chǎng)也僅5分鐘，項(xiàng)目還規(guī)劃有公交車(chē)起始站，暢達(dá)全城，目前可通過(guò)涪江二橋公交車(chē)站乘坐101、202、401、702等公交線，距離24隊(duì)長(zhǎng)途汽車(chē)站約1.5公里，火車(chē)站約3公里。

2)文教娛樂(lè)

項(xiàng)目規(guī)劃有14班國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園及中小學(xué)校，讓孩子贏在起跑線上。

另外還規(guī)劃了兩個(gè)游泳池、3個(gè)籃球場(chǎng)、17個(gè)羽毛球場(chǎng)，與白鹿山山體公園規(guī)劃的運(yùn)動(dòng)主題融為一體，體現(xiàn)健康居住理念。同時(shí)，項(xiàng)目擬引進(jìn)大中型超市，服務(wù)周邊居民。

未來(lái)預(yù)期

1、重慶市發(fā)展：

交通方面，國(guó)家高速G75蘭海高速公路，212國(guó)道，重慶至廣安高速公路正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2018年底全線貫通。路橋工程有涪江四橋(在建)涪江五橋(規(guī)劃)合陽(yáng)嘉陵江大橋、南屏嘉陵江大橋。嘉陵江渠化工程正在實(shí)施，即將打通出?？诎?，工程也相繼動(dòng)工。

經(jīng)濟(jì)方面，政府對(duì)高科技企業(yè)的扶持利于引進(jìn)高技能人才，對(duì)于落戶(hù)、住房支持政策上的鼓勵(lì)有利于重慶整體房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

2、升值潛力

近半年房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，總體來(lái)說(shuō)較上年均價(jià)有所增長(zhǎng);但成交量統(tǒng)計(jì)結(jié)果處于全國(guó)領(lǐng)先地位，在政府倡導(dǎo)的平穩(wěn)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下，未來(lái)房產(chǎn)價(jià)格仍有很大上升空間。

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