某大型國企因進行內部戰略結構調整，擬轉讓重慶某地產公司100%股權及10億債權，該公司注冊資本金10億元，其下設2個全資子公司：某物業公司，主要是為某都市住宅項目提供物業管理服務；某置業公司，主要是開發建設某匯泰住宅項目。且該公司具備二級房地產綜合開發資質，擬以17到20億的價格轉讓。

 

該公司現有4個開發建設項目，其中：在售且已竣工項目1個、待開工項目3個。其中某南山住宅項目位于重慶市南岸區，土地用途為二類居住、商業金融業、公共設施用地，項目用地面積34.32萬平方米，計容建筑面積53.59萬平方米，容積率1.44，該南山住宅項目目前處于方案設計與報批階段。

 

地理位置

 

茶園新區位于長江南岸的東面，市區內環快速、外環高速之間。東靠明月山，西傍南山，南倚樵坪山，北臨長江，生態環境、人居環境優勢突出。是重慶主城二環城市建設示范區，重慶市打造江南萬億工業走廊的龍頭，是現代城市生態宜居的首選地。

 

茶園新區作為重慶規劃的城市副中心，“三區合一”后的城市體量相當于一個中等城市，是重慶主城長江以南最具發展潛力的工業園區。新區2012年被確認為主城商圈，2015年茶園商圈商業面積達到100萬平方米，到2020年，重慶茶園新區的商業規模將超越南坪商圈。

 

該公司現有4個開發建設項目，其中：在售且已竣工項目1個、待開工項目3個。

 

1）某南山住宅項目

 

目前已取得《國有土地使用權證》，《建設用地規劃許可證》。

 

項目位于重慶市茶園新區，土地用途為二類居住、商業金融業、公共設施用地，用地面積34.32萬平方米，計容建筑面積53.59萬平方米，容積率1.44。根據現有的規劃方案，主要包括高層16.9萬平方米，別墅16.4萬平方米，商業3.3萬平米，酒店及公寓4.6萬平方米。項目目前處于方案設計與報批階段。

 

項目位置及配套情況：

項目用地情況，土地出讓金已交清：

宗地編號	地塊編號	宗地面積（平方米）	總建面積（平方米）	用地性質
NA-12-28	A75-3/01、A76-1/01、A76-2/01、A78-2/01	195847	303303.9	二類居住、商業金融業、公共設施用地
NA-12-29	A74-1/01、A74-2/01、A79/01、A89/01	147352	232568	二類居住、商業金融業、公共設施用地
合計	—	343199	535871.9	—

主要技術指標和相關要求：

地塊編號	用地性質	用地面積（平方米）	容積率	地上建筑面積（平方米）
A74-1/01	二類居住用地   公共設施用地	56998	1.4	79797.2
A74-2/01	商業金融業用地	13771	2.5	34427.5
A79/01	二類居住用地   公共設施用地	41895	1.5	62842.5
A89/01	二類居住用地    公共設施用地	34688	1.6	55500.8
A75-3/01	商業金融業用地	14418	2.5	36045
A76-1/01	二類居住用地   公共設施用地	97661	1.4	136725.4
A76-2/02	商業金融業用地	12053	2.5	30132.5
A78-2/01	二類居住用地   公共設施用地	71715	1.4	100401
合計	二類居住用地   公共設施用地   商業金融業用地	343199	-	535871.9
其中	二類居住用地   公共設施用地	302957	-	435266.9
	商業金融業用地	40242	-	100605

投資價值分析

 

1、人民政府駐地所在地，政治文化經濟中心

 

該項目位于茶園新區，而茶園新區地處重慶主城區東南，與兩江新區隔江相望，是主城最佳的居住區。且重慶市南岸區人民政府駐地于2013搬遷至茶園新區，使茶園新區成為了南岸區新的政治、文化和經濟中心。 

 

新區將打造成以東港為中心的港口物流加工區、以廣陽島為中心的康體娛樂休閑區、中部的生態文化居住區和以南岸區政府為中心的行政商貿總部區的四大區域。

2、定位城市副中心，配套設施齊全

 

在城市配套方面，引入了西郊醫院、重醫附二院江南醫院兩所三等甲級醫院、以及重慶市11中和、珊瑚中學、南坪實驗幼兒園等名校，啟動建設中央主題公園、人民廣場、濕地公園、歌劇院、圖書館等文化體育場館項目。茶園新區將被建成為與觀音橋、沙坪壩等原有四個城市副中心定位功能相似的區域性商業、商貿的經濟中心，是重慶市東部新城核心，承擔帶動東部新城發展的職能。

 

3、交通發達，位置優越

 

地理位置優越，交通便利，新區與成渝、滬渝、蘭渝、渝遂、渝湘等多條高速公路干線聯接。西臨西南惟一出海大通道；北依長江黃金水道，是重慶通江達海的門戶。且距離重慶火車站、朝天門碼頭、江北國際機場等地的車程都在30分鐘之內。目前南山隧道、交通樞紐站、輕軌6號線等交通干線將茶園與重慶各主城區連接起來。

 

4、唯一主題式購物公園，升值空間大

 

地塊對面將修建一座西南地區最大的奧特萊斯直營店，體量超過20萬方，總投資超20億元，該項目建成后帶動了1000萬左右的消費者前來購物、旅游、娛樂、餐飲、休閑等。茶園奧特萊斯是重慶唯一主題式購物公園，將會帶動茶園經濟的騰飛，也必然帶動餐飲、娛樂、休閑一條龍式的發展契機，給茶園商圈的人們帶來便利。未來會有大量的人流涌入茶園，不論是工作、消費還是住宅，茶園都將會是一個快速發展的絕佳區域。茶園區域未來的升值空間巨大。

 

5、朝天門市場搬遷，樓盤升值潛力大

 

朝天門市場整體搬遷迎龍鎮，新朝天門市場規劃用地2500畝，總投資160億元，整個市場建筑面積超過300萬平方。地處茶園新區的樓盤其升值空間隨著朝天門綜合市場搬遷人流涌入而進一步提升。由此可見，南山住宅項目未來升值空間巨大。

 

南山住宅項目因為開發體量較大，現規劃方案尚未設計完成，投資方接手后重新設計開發的自由度較高。另該項目拿地及用地情況等手續清晰完善，不存在瑕疵問題。此次轉讓方基本以成本價轉讓，留給投資方有很大的收益空間。

 

項目參數

 

南山住宅項目售價參考：

與南山住宅項目同類型且同處于茶園新區的房產比較參考

同景國際城郡望的別墅售價為14550元/㎡

建恒長橋左岸的住宅售價為：8000元/㎡

金科中央御院的商業售價為：20000元/㎡

同景國際城酒店式公寓售價：6140元/㎡

2）某小橋住宅項目

 

該項目位于重慶市黔江區，項目用地面積1.07萬平方米，計容建筑面積4.23萬平方米。目前已暫停。

 

3）某都市住宅項目

 

該項目位于重慶市江北區，項目用地面積3.22萬平方米，計容建筑面積8.7萬平方米，于2011年6月開工，2013年2月開盤，2013年8月竣工，2013年9月開始交付。項目由4棟高層住宅、1棟公寓及臨街商業組成。

 

4）某匯泰住宅項目

 

該項目位于重慶市江北區，土地用途為商業金融業用地，用地面積2.24萬平方米，計容建筑面積4.93萬平方米，容積率2.2。根據現有的規劃方案，主要包括辦公2.6萬平方米，商業1萬平方米，酒店及公寓1.3萬平方米。項目目前處于方案設計與報批階段。