揚州某投資公司因內部戰略結構調整擬轉讓高郵市某五星級酒店，該酒店占地面積達7000平方米，總建筑面積達52000平方米，酒店一層設有約1000平方米的豪華大堂，擁有各類房間達320間，于2013年開始營業，定位于“五星級酒店+高檔商務辦公+中影國際影城”的綜合建筑體，并由全國最大的連鎖酒店集團方之一進行酒店管理，目前經營情況較好，其轉讓價格面議。

由于該酒店地處高郵市區的縱橫主軸線的交匯點上，地理位置優越，也是當地的標志性建筑。經驗豐富的酒店管理，優越的地理位置和便捷的交通使酒店成為了高郵繁華市中心門戶地帶的地標性建筑，也決定了該酒店未來巨大的發展潛力。

地理位置

項目位于江蘇省高郵市，地處高郵市區的縱橫主軸線的交匯點上，東達京滬高速，西接高郵湖，貫穿南北的京杭大運河傍城而過。項目占據了高郵市的黃金地段，地處人流量巨大的繁華街區，地理位置優越。項目工程建設總投資約為4.8億元，酒店的使用功能及設計均按照五星級酒店標準打造。

區位分析

江蘇省高郵是世界遺產城市，屬于寧鎮揚同城化的外圍圈層和淮揚鎮發展軸。地處長江三角洲，位于上海經濟圈和南京都市圈雙重輻射區，是蘇中、蘇北地區的重要門戶，是中國集郵之鄉和中國建筑之鄉。區位優勢極為明顯具有巨大的成長空間和開發潛力。

未來高郵市將構建“一鐵兩水四縱四橫”綜合交通骨干網絡，形成“對外開放、對內連接、縱橫貫通”的現代化綜合交通路網體系。未來的經濟發展隨著交通網絡的完善將更上一層樓，成為南京周邊城市一顆耀眼的明珠。

投資價值分析

1、項目優勢分析

1）該酒店服務業股權項目轉讓項目地理位置優勢明顯，地處高郵市核心地段，人流量極大。交通便捷，且距離市長途汽車站僅數百米，距離揚州站、江都站和泰州機場也在一個小時的車程以內；

2）項目經營管理較好，由全國最好的連鎖酒店集團方之一進行酒店管理，其中14年主營業務收入為7450.1萬元，同比增長73.46%，主營業務利潤為3550萬元，同比增長64.52%，凈利潤為1351萬元，同比增長29.37%。由此看出，酒店未來的發展走勢良好；

3）該酒店的1-4層目前作為宴會廳、桑拿等用途，可以進行改造，有更多發展余地，可塑性強；

4）與高郵市其他酒店相比，該酒店為當地唯一的一家五星級酒店，優勢明顯，在攜程、去哪兒、藝龍等網站具有良好的口碑；

5) 該酒店在27樓設有面積1200多平方米，高達3.8米的空中觀光層，是高郵城區風景的最佳觀光處，游客往往愿意來該酒店住宿；

6）大廈總投入為42810萬元，增幅率按15%計算，約為48000萬元，前期投入巨額投資打造該五星級酒店，設施完備，建筑精美。?

2、項目機遇分析

1）旅游業高速發展，客戶數量迎來增長高峰。

高郵是江蘇省歷史文化名城，為帝堯故里、堯文化的發祥地，是江淮文明、郵文化的重要區域。2014年高郵旅游接待游客350萬人次，旅游收入達30億元。而隨著2015年4月16日高郵正式進入華東旅游線路，未來，高郵市的旅游業會進入一個新的高速發展期，酒店的營業收入未來也會迎來一個新的高峰期，盈利可觀。

2）當地政府扶持，有利政策促發展。

目前高郵市政府對當地的旅游業進行大力發展，竭力打造歷史文化名城。14年發布的市政府關于鼓勵旅游業發展的政策扶持意見中，鼓勵星級酒店引進先進管理企業。對新引進或委托全球酒店集團100強、中國酒店集團10強的酒店管理公司，管理期限達3年的高星級旅游飯店，分別給予20萬元、10萬元的獎勵。

3、項目參數分析

該高郵項目房價商鋪每平方米5萬元，大廈底層4800/㎡，計24000萬元；上部41000/㎡，每平方米12000元，計49200萬元；地下室4800/㎡，每平方米8000元，計3840萬元；合計市值為77000萬元。

大廈總投入為42810萬元，增幅率按15%計算，約為48000萬元，與市值相比，溢價為29000萬元。