某中央企業為盤活資產擬對外公開轉讓位于深圳市鹽田區沙頭角沙深路海濱花園A座24A2、B座24B2、B座26B2、B座27B2四套住宅。該標的住宅使用年限為70年（1992年至2062年止），目前為空置狀態。掛牌價為187萬元/套。

標的住宅基本情況

標的住宅投資價值

1、地理位置：標的住宅位于鹽田區沙頭角大鵬灣之濱，東鄰鹽田港，西連沙頭角口岸。海濱花園比鄰鹽田區鹽田河，鹽田河水質多次達到Ⅱ類標準，多年來一直是全市水質最好的河流之一。2014年，鹽田區飲用水源、地表水、近岸海域等各類環境要素達標率是100%。河水清澈、環境優美的鹽田河成為海濱花園一道亮麗的風景線，適合置業者休閑放松，在鬧市中感受這靜靜流淌的河水。

標的住宅到深圳市政府需1小時20分鐘的公交路程，地理位置距離市中心相對較遠，但為小區帶來了極大的價格優勢，市中心房產均價為43476元/平米，標的住宅價格低于市中心房價的50%以上，是工薪白領階層首套住宅的不二選擇。

（鹽田河一處景觀）

2、交通：標的住宅臨近沙鹽路與沙頭角公路交匯處，距離“沙深路口”公交站臺僅有170m，搭乘方便，包括68路、358線、b619路、b785路等，北連深圳外國語學校，往東可至深圳航母世界，縱橫分布，便于出行。另外臨近的公交站臺還有中英街（418m）、沙頭角郵局站（620m）、三家店（1000m）等，交通相對便利。從標的住宅前往市中心需從“三家店”站乘205路出發，再換乘蛇口線地鐵到市民中心站下車，約需1小時20分鐘車程，駕車前往需38分鐘。

3、配套設施齊全

標的住宅屬于成熟的商業、住宅區，靠近環境優美的東和公園，除了可在此休閑鍛煉外，東和公園里還設有游泳池、老年人體育協會等運動場所。標的住宅周邊配套設施齊全，方便居民的日常購物，為居民的衣食住行提供極大的便利。

商場：華潤萬家超市、大金華百貨、安利娜時裝商場、新一佳商場等；

學校：鹽田區機關幼兒園、鹽田外國語學校、田東小學、海濤小學等；

醫院：鹽田區婦幼保健院、鹽田區人民醫院、合丹醫藥全國連鎖、深圳市第七人民醫院、萬澤大藥房等；

銀行：興業銀行ATM、工商銀行、建行鹽田支行、深圳發展銀行等；

餐飲：海鮮酒樓、意達港式茶餐廳、梧桐山賓館、怡海賓館、小肥羊等。

4、小區特點：該標的住宅總戶數為324戶，容積率為3.64，出租率約達80%，小區停車位為350個，停車位充足，綠化率為 15%，相對適中，是經濟適用型小區。

5、學區房：標的住宅為附近海濤小學的學區房，好學校的學區房可以享受優質的教育資源。海濤小學屬于公辦、省規范化學校，是鹽田區的重點小學，在科技教育、數學教育等方面多次獲得國家級和國際級的獎項，學校先后多次被評為區級教育先進單位、市先進體育學校，辦學成果令人矚目。師資一流、管理一流、環境一流的海濤小學是學生教育的首選，而標的住宅為住戶提供了這個得天獨厚的教育條件。2014年初，國家頒布免試就近入學政策，為學區房住戶提供了極大的便利，幫助孩子更好獲得教育的同時，住宅與學校之間極短的距離也為孩子上下學提供便利。另外，標的住宅目前為空置房，學區名額最大程度的為置業者保留。

標的住宅投資優勢

1、房價增漲空間大

（1）該標的住宅房價三年內總體呈上升趨勢，2012.9-2015.6增幅達46%，月平均增幅為2%，增值預期可觀。

（2）對比深圳與廣州、鹽田區與羅湖區、鹽田區內其他小區情況，可看出深圳作為國內一線城市目前房產發展趨勢良好，標的住宅價格漲幅空間大。 

與鹽田區金山碧海小區、羅湖區豐湖花園對比情況

與廣州市房產對比情況

2、區域需求旺盛：截至2014年末，深圳常住人口已達到1077.89萬人，比上年末增加15萬人，且2014年深圳人口平均年齡只有34歲，深圳已成為中國一線城市中人口結構最年輕的城市。較大的人口基數及活躍的人口流動量為深圳房產帶來更大的發展空間，也充分證明了標的住宅的發展潛力不容小覷，投資價值毫無疑問將更進一步提升。

3、投資價值計算：根據中介機構參考數據，標的住宅月租金為3800元，成本回收期限為30年，短于目前一線城市平均成本回收年限50年，租售比相對較低，投資價值高，是適合投資購買的首選住宅。