中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了2016年的冰火兩重天，2017年又將走向何方?

 

　　回顧2016年，一線城市及二線熱點(diǎn)城市火到差點(diǎn)包攬全球上漲最快10個(gè)城市，合肥、南京、廈門和蘇州“四小龍”的風(fēng)頭甚至蓋過一線城市。

 

　　但三四線城市不溫不火，據(jù)房天下數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從年初庫存7.1億平米到年末庫存6.95億平米，用盡了洪荒之力僅去化了1500萬平米，去庫存效果不明顯。

 

　　隨著調(diào)控升級(jí)，2017年變得撲朔迷離起來。但如何變化，趨勢(shì)不變。

 

　　一、并購重組

 

　　2013年中國十大房企占商品房銷售的比例為10.78%，2016年上半年十大房企的銷售額已逼近19%，與此同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)并購加劇，恒大、融創(chuàng)、中海、保利、綠地、萬科相繼成為并購案的主角。

 

　　全國增速放緩、拿地成本劇增，盈利空間收窄——只有通過并購才能進(jìn)一步擴(kuò)張規(guī)模，提升房企競爭力，或布局多元業(yè)務(wù)，尋找新的增長點(diǎn)。

 

　　2016年的并購案只是對(duì) 2017年的一次預(yù)演，真正的大戲2017年將接連上演。強(qiáng)者恒強(qiáng)，品牌房企的市場份額繼續(xù)擴(kuò)大;弱者越弱，中下房企逐漸退出房地產(chǎn)市場。

 

　　二、城市分化加劇

 

　　過去5年里，中國形成了三大三小6個(gè)人口增長中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周邊城市;“三小”是鄭州、長沙和“廈門+泉州”。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房價(jià)將獲得人和錢的雙重支撐。

 

　　雖然政府一直想在城鎮(zhèn)化過程中，實(shí)現(xiàn)大中小城市的均衡發(fā)展。但由于公共資源無法均衡配置，發(fā)展機(jī)遇更多地集中在首都、直轄市、省會(huì)城市和特區(qū)，所以城市發(fā)展中的“馬太效應(yīng)”將日益明顯。

 

　　調(diào)控后這些明星城市的效應(yīng)將溢出，周邊城市將率先受益，這些周邊城市的成交量和房價(jià)都會(huì)比較堅(jiān)挺。

 

　　比如廣州深圳一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的東莞惠州，東莞常住人口約740萬，惠州常住人口約480萬，接受溢出資源有先天優(yōu)勢(shì)，房價(jià)會(huì)堅(jiān)挺向上;據(jù)惠州房天下統(tǒng)計(jì)，2017年2月惠州二手房均價(jià)9212元，同比增長30.02%;風(fēng)險(xiǎn)是城市化率已處于高位，戶籍人口少，房地產(chǎn)的發(fā)展完全取決于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。

 

　　而無資源無人力無財(cái)力的三無城市，房地產(chǎn)市場依然任重道遠(yuǎn)，成交量和房價(jià)會(huì)回落探底。

 

　　三、調(diào)控常態(tài)

 

　　2016年12月結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來住的、而不是用來炒的”，近期一系列的從中央到地方密集的對(duì)于房地產(chǎn)市場的表態(tài)說明，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定已經(jīng)成為重要任務(wù)，房地產(chǎn)調(diào)控也將持續(xù)深入開展，并且將成為常態(tài)化，房地產(chǎn)市場將持續(xù)承壓，部分城市的房地產(chǎn)泡沫將被擠出，與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場也將進(jìn)行新常態(tài)。

 

　　處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。下一步預(yù)計(jì)將加快住房、熱點(diǎn)地區(qū)土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收等制度改革，以長效機(jī)制引導(dǎo)市場穩(wěn)預(yù)期。

 

　　四、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)回歸理性

 

　　商貿(mào)物流、工業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在過去幾年蓬勃發(fā)展，在全中國遍地開花，幾乎任何一個(gè)城市都在大片、大片的規(guī)劃各種產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)。但是，開發(fā)理念的陳舊，運(yùn)營能力的不足，導(dǎo)致多地亂象叢生。

 

　　商貿(mào)地產(chǎn)的核心是商貿(mào)，物流地產(chǎn)的核心是物流，工業(yè)地產(chǎn)的核心是工業(yè)，旅游地產(chǎn)的核心是旅游，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是養(yǎng)老……，各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)認(rèn)知將回歸，并引導(dǎo)行業(yè)更加健康。

 

　　五、商業(yè)價(jià)值將重估

 

　　商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大問題是，“提袋消費(fèi)”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網(wǎng)購取代，支撐商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的只剩下“體驗(yàn)式消費(fèi)”(餐飲、電影、培訓(xùn)、溜冰場)。

 

　　傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪，可能是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)，因?yàn)閱蝺r(jià)太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體。“一鋪養(yǎng)三代”越來越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時(shí)發(fā)生。

 

　　商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格將不得不回歸商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)經(jīng)營的價(jià)值本質(zhì)，脫離價(jià)值規(guī)律的商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)。

 

　　中國的商業(yè)地產(chǎn)將告別向外學(xué)習(xí)的歷史，因中國商業(yè)的環(huán)境、人口、體量、消費(fèi)力、文化都是全球獨(dú)一無二的，中國也將開創(chuàng)自己的商業(yè)文化，具有商業(yè)創(chuàng)新和管理能力的人將備受歡迎。

 

　　六、旅游健康養(yǎng)老

 

　　2016年11月28日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大旅游文化體育健康養(yǎng)老教育培訓(xùn)等領(lǐng)域消費(fèi)的意見。

 

　　《意見》明確指出，將推進(jìn)幸福產(chǎn)業(yè)服務(wù)消費(fèi)、提升服務(wù)品質(zhì)和增加服務(wù)供給，促進(jìn)旅游消費(fèi)、文化消費(fèi)、體育消費(fèi)、健康消費(fèi)和養(yǎng)老消費(fèi)，并推動(dòng)實(shí)體零售創(chuàng)新轉(zhuǎn)型、加快智慧家庭綜合標(biāo)準(zhǔn)化體系、虛擬增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)等等。

 

　　國務(wù)院辦公廳本次下發(fā)的文件傳遞出促進(jìn)旅游、文化、健康、養(yǎng)老等行業(yè)向前發(fā)展的積極信號(hào)。在某種意義上，是對(duì)文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)或進(jìn)行體育、教育、醫(yī)療健康類轉(zhuǎn)型的房企表示肯定。消費(fèi)升級(jí)是各個(gè)行業(yè)發(fā)展背景下的大潮流，順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)或進(jìn)行提前布局才是企業(yè)壯大的硬實(shí)力。

 

　　七、租賃

 

　　2016年10月13日，北京國土局針對(duì)海淀永豐及大興黃村的6宗地塊采取“限房價(jià)、競地價(jià)”的舉措，對(duì)地塊均設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為通過現(xiàn)場競報(bào)企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。

 

　　政策明確傳達(dá)了鼓勵(lì)住房租賃市場發(fā)展的信號(hào)，同時(shí)也鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展租賃業(yè)務(wù)、出租庫存商品住房或是與住房租賃企業(yè)合作，此條路更漫長。

 

　　八、買或不買

 

　　大家最關(guān)心的就是何時(shí)能買房，估計(jì)中國沒這個(gè)人，任志強(qiáng)說的很準(zhǔn)?他也只是跟著政策說。中國太大，城市化又不均衡，全國城市化率平均57.35%。

 

　　發(fā)達(dá)地區(qū)城市化率已超75%，而貧困落后地區(qū)城市化率不到30%，部分貧困落后地區(qū)連城市規(guī)劃都沒有，尚處起步。

 

　　房地產(chǎn)的發(fā)展離不開人，人往有資源的地方走，北上廣深、杭州、南京、成都、鄭州、武漢、合肥、南昌等省會(huì)熱點(diǎn)城市，未來5年房價(jià)再漲一倍不用質(zhì)疑。

 

　　在今年下半年房價(jià)回落之時(shí)，是你買房的最后一次機(jī)會(huì)。什么地方謹(jǐn)慎買房?看指標(biāo)，1.城市化率;2.城市總?cè)丝冢鶖?shù)大小決定購買力;3.城市年去化總量;4.城市庫存總量;5.開工在建量，開工在建的多少，預(yù)示后期入市量;6.出讓土地存量;7.人口凈流入量。

 

　　指標(biāo)正常，買!畢竟錢貶值太快，又沒東西可買。

 

　　九、房地產(chǎn)稅

 

　　狼來了，每一次樓市上漲時(shí)都要制造恐慌，溫總說過，輿論也是調(diào)控的手段。2016年12月2日，國家稅務(wù)總局公布《“十三五”時(shí)期稅務(wù)系統(tǒng)全面推進(jìn)依法治稅工作規(guī)劃》，對(duì)深化行政審批制度改革、推動(dòng)和參與稅收立法、推進(jìn)依法治稅具體工作任務(wù)分解及完成時(shí)限等做出了規(guī)定。

 

　　規(guī)劃特別提出，將推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法，但未明確稅收立法完成時(shí)限。社科院在12月19日發(fā)布的2017年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》發(fā)布暨中國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)報(bào)告會(huì)上表示，要切實(shí)有效降低企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，推進(jìn)個(gè)人所得稅改革，同時(shí)著實(shí)推進(jìn)財(cái)稅體制改革，盡快實(shí)施房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅。

 

　　企業(yè)減稅、個(gè)人增稅將成為趨勢(shì)，雖然還沒有明確的時(shí)間表，但這一天遲早會(huì)來。

 

　　未來路在何方：

 

　　戲開場就有閉幕的時(shí)候，但所有人都在賭:

 

　　國家在賭，化解泡沫、收緊土地、收緊貨幣，希望通過轉(zhuǎn)型使房地產(chǎn)平穩(wěn)落地;

 

　　地方政府在賭，土地財(cái)政、發(fā)展房地產(chǎn)、GDP、就業(yè)、擴(kuò)大城市人口基數(shù)、帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)型;

 

　　房地產(chǎn)商在賭，土地是稀缺的、國家會(huì)救市的、貨幣會(huì)貶值的、老百姓會(huì)買的;

 

　　老百姓在賭，增值保值、城市資源稀缺、學(xué)區(qū)、進(jìn)入城市門票、資產(chǎn)荒、我不是最后一棒。

 

　　如果一定要說中國房地產(chǎn)有調(diào)控長效機(jī)制，他的順序是：土地財(cái)政→稅收→GDP→就業(yè)→城市化率→房地產(chǎn)稅。

 

　　土地財(cái)政和稅收是保地方政府和國家機(jī)器的運(yùn)轉(zhuǎn)，GDP和就業(yè)是保民生，為了穩(wěn)定，城市化率登頂開征房地產(chǎn)稅，還是為了機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)。我們都是建設(shè)祖國添磚加瓦的吃瓜群眾，細(xì)思極恐。

 

　　房地產(chǎn)稅一定是普稅(人頭稅)，且是低稅率，5年內(nèi)開征無望。2021年后有望開征，原因嗎?全國城市化率已過62%，還有幾十億的存量，冰山已斷裂。

 

　　最后再說一下城鎮(zhèn)化和美麗鄉(xiāng)村，少數(shù)有資源有定位的會(huì)有詩和遠(yuǎn)方，其他一地雞毛。

 

　　空炒房產(chǎn)就像一場傳銷游戲

 

　　從房價(jià)開始暴漲后，所有人都明白了一個(gè)道理，炒房比創(chuàng)新賺錢，比勤勞致富賺錢。現(xiàn)在需要做的就是扭轉(zhuǎn)這個(gè)價(jià)值觀，必須從制度層面改變現(xiàn)狀，否則實(shí)體經(jīng)濟(jì)就會(huì)陷入非常疲軟的境地。

 

　　當(dāng)一線城市房價(jià)出現(xiàn)恐慌性暴漲，房地產(chǎn)加杠桿行為正在逐漸浮出水面。杠桿的不斷放大和不斷炒作，將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)，像地震和海嘯一樣，誰都不知道會(huì)發(fā)生多大的悲劇。

 

　　唯一可以對(duì)房價(jià)暴漲解釋的，就是一些金融機(jī)構(gòu)通過“首付貸”等手段進(jìn)行加杠桿行為。但必須有確鑿證據(jù)，必須有相關(guān)部門提供可靠的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在究竟有多大規(guī)模的加杠桿行為，杠桿加到了什么程度，比如是5%還是10%，主要在二手房市場還是在一手房，杠桿的資金來源是正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)還是來自開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融公司。違規(guī)加杠桿的游戲是非常危險(xiǎn)的，必須要嚴(yán)厲打擊。

 

　　杠桿一旦加進(jìn)去，購買力是倍增的，拉升力也是倍增的，它會(huì)推波助瀾，有放大效應(yīng)，不是1+1=2，是一個(gè)乘數(shù)效應(yīng)，不是你加了一塊錢，它就會(huì)多一塊錢，而是可能變成十塊錢。通過加杠桿賺了短期收益的人走了，接盤的人也要找杠桿，大家層層加杠桿，到后面往下掉一塊錢，你手上可能就會(huì)掉一百塊錢。

 

　　杠桿一旦斷裂，會(huì)掉到什么程度，引發(fā)多大的風(fēng)險(xiǎn)，是無法預(yù)估的。比如美國的次貸危機(jī)，就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)在杠桿非常高的情況下引發(fā)巨大的泡沫，杠桿斷裂，泡沫破滅之后，引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)大蕭條。

 

　　這是一個(gè)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)，不是說哪個(gè)領(lǐng)域受到的影響大，哪個(gè)領(lǐng)域受到的影響小，而是整個(gè)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，經(jīng)濟(jì)可能會(huì)硬著陸。

 

　　以前房價(jià)正常上漲，賣房的人覺得定價(jià)可以，買房的人也覺得合理，但現(xiàn)在買方恐慌，賣方也很恐慌，大家都感覺很擔(dān)心。這是非常不正常的，說明人們內(nèi)心深處這種不真實(shí)感很強(qiáng)烈，而這種不真實(shí)性一旦出現(xiàn)，整個(gè)市場的機(jī)制也轉(zhuǎn)變了，人心理達(dá)到極限即崩潰的邊緣后，可能對(duì)整個(gè)市場會(huì)一下子失去信心，這就是所有金融危機(jī)的一個(gè)現(xiàn)象。昨天還在暴漲，今天突然就進(jìn)入暴跌的行情，也是很有可能的。從來都是暴漲引發(fā)暴跌，這是所有可能性里面不可避免的可能性，不要僥幸。

 

　　目前不是泡沫的問題，而是即漲引發(fā)即跌的問題，你說中國的股市有泡沫嗎?按照它的市盈率有泡沫嗎?但是它為什么還跌?就是因?yàn)橛行┤艘幌伦淤嵉锰?，所以最后整個(gè)預(yù)期徹底改變了。所以，不是泡沫大小的問題，而是這種漲的背后推動(dòng)力量不正常。

 

　　從房價(jià)開始暴漲后，所有人都明白了一個(gè)道理，炒房比創(chuàng)新賺錢，比勤勞致富賺錢。現(xiàn)在需要做的就是扭轉(zhuǎn)這個(gè)價(jià)值觀，必須從制度層面改變現(xiàn)狀，否則中國整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)財(cái)富就是炒作房地產(chǎn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)就會(huì)陷入非常疲軟的境地。

 

　　房地產(chǎn)本身不創(chuàng)造財(cái)富，只是分配財(cái)富，財(cái)富總會(huì)有分配完的時(shí)候。創(chuàng)造財(cái)富的途徑絕大多數(shù)是通過實(shí)體經(jīng)濟(jì)。如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)徹底完蛋，房子也就炒不下去了，沒有了支撐，所有的游戲都會(huì)變成一個(gè)傳銷體系。

 

　　來源：投融資俱樂部