小孩子最喜歡和肺活量相關的游戲，一個是吹泡泡，一個是吹氣球。

 

　　房地產吹的不是泡沫，是氣球。

 

　　泡泡吹出來就回不去了，只能一直吹，吹泡泡和看吹泡泡的人的心也跟著懸著，糾結在期待破和擔心破的心情中，享受著撓心的過程。而且吹泡泡不能換氣，得一口氣吹起來，中間不能停。終于吹好了，看著它在陽關下漂浮，色彩斑斕，十分耀眼，世人沉浸在這美輪美奐的泡泡世界，突然，泡泡破了，無聲無息。

 

　　氣球則不然。

 

　　首先，吹氣球是可以換氣的，吸氣，吹氣，捏住氣球口，再吸氣，再吹氣，如果氣球質量好，這個過程可以一直循環，直到你滿意為止。氣球吹起來后，可以封口放在合適的地方慢慢欣賞，而且大多數情況下不用擔心它會突然破掉。覺得不夠完美，就解開了再吹，如果氣球質量足夠好，也可以一直吹到足夠滿意為止。從政策角度講，自1998年開啟住房市場化改革，政策就一直在換氣，癟了可以吹起來，吹大了就適當停停，甚至漏點氣出去。當政策覺得房地產市場的發展已經基本可以滿足需求的時候，這個氣球就可以被掛起來了。

 

　　其次，氣球的吹法最初是用嘴吹，后來發展到用腳吹，再后來連腳都不用了，直接用電吹。也就是吹氣球這種事情的因為工具的發展而提高了效率，過去可能五分鐘才能吹起來的氣球，現在幾秒鐘就可以實現。在現實中，這些工具就是金融工具，最初是房地產信貸、公積金貸款，再后來就發展成為各種繞監管打擦邊的“創新”產品，各類影子銀行，各類金融杠桿橫空出世，如果嘴上不掛點新，都不好意思和人聊天。這里面其實還有相應的傳導機制，但是不展開分析了。總之，就是工具越來越強大了。但是，氣球不一定能頂住。

 

　　最后，氣球可以根據需要成為各種形狀，比如長出耳朵，或者凹下一處。但是泡沫不能，泡沫是一起破的，不可能一個地方高，一個地方低。不久前，一線城市的房價就長了耳朵，而遠離一線城市的三四五六七八線城市的房價，就相對形成了洼地。也就是房價的漲跌，越來越差異，房地產市場已經開始分化。

 

　　但是，不管怎么說，氣球和泡泡最大的區別就是氣球不是你想破想破就能破。

 

　　我很無聊的用“房地產泡沫”作為關鍵詞在中國知網上搜索相關文章，發現最早的相關文章可以追溯到1993年。

 

　　最早的文章是1993年2月15日發表在《中國金融》上的《調整中的日本銀行業》，文章重點分析了日本經濟泡沫尤其是地產泡沫破滅后日本銀行業的自身調整。由此可見兩點，第一：現代金融和房地產在全世界范圍內從一開始就是一對孿生兄弟。換句話說，現代金融本身就是一種吹氣球的手段，因為資金是逐利的，而房地產恰恰又是利潤的高地，兩者必然形成一種循環支撐;第二：中國早在1998年住房改革之前，就已經開始研究日本的房地產泡沫，并引以為戒。

 

　　1998年開始的中國住房市場化改革之后僅僅三年，也就是住房分配制度結束僅僅三年以后，“泡沫”一詞就和中國的房地產聯系在了一起。2001年8月，《市場報》的一篇文章就提到了“北京房地產泡沫”。從1998年開始到2001年，中國房地產投資額的同比增長率分別為14%、14%、21%、27%，從一開始，中國房地產就上了“雙”。“房地產泡沫”自此也不再陌生。

 

　　我再次無聊的用百度新聞尋找了一下“房地產泡沫”的相關信息，因為百度新聞高級搜索最早可以查詢到2003年的信息，所以我只能從2003年開始統計。

 

　　在時間欄選中起始日期，每年取首末日，點擊“百度一下”。

 

　　在2003年，只能搜索到14篇相關新聞，到2004年呢：

 

　　是155篇，以此方式類推，一直統計到2016年，關于房地產泡沫的新聞，從2003年的兩位數開始，第二年過百，2009年直接過兩千，2013年過萬，2016年已經達到了2萬+。

 

　　再舉一個樣本為例，這個樣本是我的不堪回首，早在2006年，我曾經以“不值這個價”為由果斷的拒絕了購買這個樓盤，當年出了三環都已經很遠了，這個樓盤卻在四惠，就算在去年1月份購入，當時價格在4萬元/平，現在的價格也8萬元/平。

 

　　所以，氣球不是你想破想破就能破，房地產不是泡沫，是個氣球。

 

　　如果把整件事情再放大。

 

　　氣球大小，核心要看兩個條件，第一是肺活量，第二是氣球質量。肺活量越大，越有足夠的能力吹起氣球，而氣球質量越好，則越能經得起吹。

 

　　如果說1998年的中國經濟，甚至房地產市場是一個孩子，肺活量比較小，隨著中國經濟的高速增長，基礎貨幣增加，中國已經不再是的孩子，肺活量越來越大，所以越來越有能力駕馭更大的氣球。

 

　　同時，氣球的質量也越來越好，GDP升幅傲視全球，人民生活條件改善，可支配收入逐漸增加，消費能力提升，投資出口雙豐收，一派欣欣向榮。

 

　　但是，肺活量和氣球質量這兩者也是要相互配合的。良性的配合，讓氣球越來越大，也越來越漂亮。而如果兩個配合失衡，這個氣球是可以被吹破的，也是最可怕的。

 

　　就如太極的陰陽平衡，不平衡了就是中醫說的生病了。在央行的貨幣政策報告中，這個意思的表達是：守住不發生系統性金融風險的底線。

 

　　金融工具的創新發展，人為的拔高了肺活量的水平，但是氣球跟不上了。因此，為什么要有“供給側改革”，就是因為氣球的質量要提升，內部要調整，才能支撐住經濟發展的基礎。舊有的簡單粗暴的擴大增量的房地產發展模式走到了盡頭，房地產經濟也在面臨自身調整。

 

　　金融創新無序，杠桿泛濫，氣球吹的越來越快，一方面是資產荒，實體經濟乏力，一方面是資金在金融系統中的空轉，脫實向虛，都是“虛胖”。因此，國家一定要“降杠桿”。

 

　　從去年開始，一行三會同時發力，央行將過去的差別準備金動態調整和合意貸款管理機制“升級”為“宏觀審慎評估體系”，就是可怕的MPA，同時在下半年重啟了14天和28天的逆回購，有意引導資金負債端期限拉長，倒逼金融機構主動去杠桿。證監會發布“新八條底線”，對杠桿倍數進行量化要求，同時針對萬能的基金子公司，也公布了史上最嚴的監管新規，一個時代宣布結束，要知道基金子公司是中國獨有的金融機構類型，是監管的產物，也是監管的犧牲品。

 

　　針對房地產，央行在去年11月要求各商業銀行要切實防止信貸等各類資金,尤其是理財資金違規進入土地市場。除此之外，不少銀行還暫停了房地產開發貸的審批。10月28日，滬深交易所同時發布公函，對房企發行公司債進行分類監管,并明確指出“房地產企業的公司債募集資金不得用于購置土地”。年底，保監會出手：規范險資的不動產投資行為,要求各類保險機構就不動產及基礎資產為不動產的金融產品投資情況開展自查。房地產融資越來越難。

 

　　中國經濟面臨轉型升級。氣球不再是過去的只能往大吹，也開始接受適當泄氣，通過結構性調整，來適應新的局面，迎接新發展。退一步，是為了跳的更遠。

 

　　2017年，“降杠桿”毫無懸念，“影子銀行”無處遁形。“資產荒”變“資金荒”，留心的話，可以發現政府工作報告里沒有再提“降低企業融資成本”，市場利率中樞已經上行，很多機構將面臨痛苦的轉型，而機會也就在其中。原有的游戲規則發生了質變，裁判員嚴了，運動員不能偷懶了，觀眾們越來越聰明了。

 

　　房地產這個氣球，應該也吹的差不多了，從未有中共中央政治局常委公開提出“房地產泡沫”這種詞匯。是時候把這個氣球封口了。

 

　　中央經濟工作會議定位2017年樓市的發展方向是：房子是用來住的，不是用來炒的，將綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，抑制房地產泡沫，防止大起大落。

 

　　一切的一切，都是為了氣球不能破，氣球癟了可以再吹，破了就沒的玩了。

 

　　小不忍，則亂大謀。

 

　　這里向最廣大的資金交易員們致敬，這兩天你們辛苦了!你們真的承擔了太多，后面還得靠你們，的膝蓋。

 

　　來源：原自其說