走在政策邊緣的北京商住房迎來“史上最嚴限購”政策。3月26日晚間，北京市住建委發布了《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》(以下簡稱《公告》)，一石激起千層浪。根據《公告》，開發企業在建(含在售)商業、辦公類項目(以下簡稱“商辦類項目”)只能銷售給企事業單位、社會組織等，個人購買二手商辦房需滿足名下在京無住房和商辦類房產紀錄等條件，而且不能使用商業銀行的個人購房貸款。至此，市場傳聞已久的商住房調控政策終于靴子落地。

　　全方位限制個人購商住房

　　根據《公告》，開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平方米;不符合要求的，規劃部門不予批準;而且，開發企業在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。

　　而對于個人購買商住房和已購房屋再銷售，《公告》雖然明確，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，但也同時規定了頗為嚴格的限制性政策，包括：名下在京無住房和商辦類房產記錄的，以及在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。而且，《公告》規定，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

　　史上最嚴厲調控

　　幾乎在所有分析人士眼中，《公告》所涉及的政策，句句“一針見血”，直指商住房交易的每一個關鍵環節。“新政從規劃、銷售、購房資格、信貸層面精準限制‘商改住’，措施強度不僅是北京史上最嚴格，就算放眼全國，也是針對商住房最為嚴厲的一次調控。”郭毅直言。

　　具體來說，部分專家將《公告》中對個人購買二手商住房的限購、信貸新政稱作為本次新政中影響面最廣的內容。有分析人士甚至表示，如果符合連續五年繳納社保或者個稅的條件且名下無房，消費者基本上都可以直接購買普通住宅了，再疊加個人購買不允許使用住房貸款的規定，這意味著，一段時間內，北京的商住房基本上難以交易了。在北京中原地產首席分析師張大偉看來，本次公布的二手商住房限購條件，已經比購買住宅更加嚴格了，這樣的約束政策將直接導致個人購房者基本放棄購買商辦類產品。而郭毅也表達出了類似的觀點，她認為，“商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款”的規定，是北京樓市調控史上首次出現的“零杠桿”產品，雖然單獨來看此項政策影響還算有限，但與該系列其他限購政策共同出臺后，意味著商住房已基本沒有可能再面向個人銷售。

　　成交量價大幅下跌幾成定局

　　北京的商住房“遭遇”重磅調控政策，未來市場走勢幾成定局。張大偉預測稱，目前市場上，商辦類項目約有50%-60%是直接銷售給個人居住使用，另外還有40%左右的辦公類產品，在這種情況下，《公告》出臺可能會直接導致市場成交量出現50%以上的跌幅，而成交價格很可能出現30%以上的跌幅。

　　郭毅則以通州去此前實行的商住房限購政策為例分析稱，《公告》中對于在建(含在售)商辦類項目銷售對象的限制基本與通州區現行政策力度相當，“去年5月通州實施這一政策后，10個月的時間內，商住房銷量大跌74%，而本次政策放眼全市，同樣限制了二手商辦類項目的流通性，商住的投資功能將被極大削減，預計北京商住房的銷量將很快將出現陡崖式下跌。”

　　多地樓市調控加碼 后續或有更多城市加入

　　上周，又有十余個城市和地區發布了樓市調控新政，包括北京、廣州、佛山、中山、東莞、廈門、鎮江、成都、滄州、句容、嘉興、長沙、廊坊等，甚至連國家級貧困縣安徽臨泉縣都開始限價了。其中，北京一周內接連出臺了一系列“組合拳”，可謂“史上最嚴”。

　　自“3·17”北京“認房又認貸”樓市調控升級后，多個部門又密集出臺了一系列“組合拳”。昨日，北京出臺重磅政策，要求“商改住”限購，在建在售“商辦”不得賣個人。這被業內認為將抑制公寓市場的成交，抑制程度超過了住宅限購升級的影響。同日，北京市教委發布消息稱，2017年將啟動在郊區新建10所優質校，6個城區新增25所優質校，幫扶15所郊區校。同時，北京更多小學學位將搖號確定。這被業內認為是為北京這輪房價上漲的牛鼻子——學區房市場降溫。

　　除此之外，近日環珠江三角洲的廣州、東莞、佛山、中山紛紛升級樓市調控政策，環珠江三角洲的樓市調控大潮可謂高潮迭起。

　　繼廣州和東莞之后，3月26日清晨，中山發布樓市調控政策，對擁有3套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房;非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前半年以上在本市連續繳納個人所得稅證明或社會保險證明的，允許購買1套新建商品住房，補繳不算;對擁有2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房。此外，對本市戶籍居民家庭，暫停發放第三套及以上住房的商業性個人住房貸款。對非本市戶籍居民家庭，暫停發放第二套及以上住房的商業性個人住房貸款。佛山此前也在3月24日深夜發出樓市限購政策加碼的號令。

　　據不完全統計，3月以來全國已有24城啟動或升級了限購。截至發稿前，在比較受關注的幾個環珠江三角洲城市當中，還有深圳和珠海、惠州的樓市調控政策暫時沒有升級。過去，深圳樓市的“火熱”早已燒至周邊的臨深地區，更促使了部分需求外溢至臨深片區。

　　中原地產首席分析師張大偉接受證券時報記者采訪時認為，從全國趨勢看，本輪房地產調控相比“9·30”執行力度更嚴，特別是北京為代表的一線城市，再次全面收緊，而且持續“打補丁”，信貸全面收緊，預期在改善需求被抑制后，包括北京、成都、廈門這些城市有望再次進入低迷調整期，成交量已經出現了明顯下調，也很可能在二季度出現價格調整。

　　嚴躍進認為，目前各地密集調控是響應“兩會”的樓市調控思路，充分說明“兩會”以后抑制房價泡沫成為樓市管理的一個重點。預計到十九大召開之前，為了穩定房價，各地還會持續調控。

　　來源：北京商報 證券時報