中國房地產(chǎn)市場該如何看?看空、看多都不對，怎么講都有問題。事實上兩會上大家都在回避這個事，沒有代表對房地產(chǎn)再像以往那樣說話了。兩會之后又一輪城市加碼購潮，為什么呢?均價都沒有漲，為什么出臺那么多限購措施?和大家分享三個事：

 

　　1、現(xiàn)在中國房地產(chǎn)的事情，景氣如何衡量?

 

　　2、未來3年中國房地產(chǎn)可能會發(fā)生什么事情?

 

　　3、我們想象一下未來，5年后的未來是什么樣的?

 

　　很多人說如果5年前我知道深圳樓價是這個樣子的，我就買樓了，但這個想象不到了。現(xiàn)在我們說說5年后的事情，我們想想這種可能性，是不是有道理。當(dāng)然這是開放性的討論了。

 

　　01、現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)

 

　　目前中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)用什么來判斷?用統(tǒng)計學(xué)家、統(tǒng)計局的均價嗎?肯定不是。用一個城市的成交額和成交面積嗎?也不是。深圳成交額大幅減少，你說深圳房地產(chǎn)不熱?打死深圳人也不認(rèn)，但成交額大幅度減少，你說你用什么來判斷房地產(chǎn)這個景氣度?我們有一個辦法，就是上門指數(shù)。

 

　　房地產(chǎn)有金9銀10，上門率高;1-2月份有春節(jié)，上門率很低，所以短期看不出來，必須長期，我們這個指數(shù)是經(jīng)過十幾年的不斷統(tǒng)計。關(guān)鍵的是你也不能只統(tǒng)計個別樓盤，因為每個樓盤情況都不一樣，統(tǒng)計的樣本就要足夠多。這個樣本是世聯(lián)行每年近兩千個樓盤的上門指數(shù)，是我們每一個前線銷售人員輸進(jìn)去的，還不能重復(fù)。這個上門指數(shù)我們同時也通報給政府。

 

　　事實上，2017年1-2月份廣東省增長不多，但我們看到全國增長了很多。2016年中國房地產(chǎn)創(chuàng)天價，商品房銷售額在11.8萬億左右，2017年1、2月份居然同比仍然增長26%。就是今年1、2月份和去年的同比，26%的增長，這是一個巨量市場26%的增長。中國還有什么樣的巨量市場能有如此大的增長?完全沒有。因此這種26%的增長對于國家多么重要啊!

 

　　有人會說，這不是調(diào)控失效嗎?其實不是。我們可以再看看，2月的上門指數(shù)，春節(jié)過后開始回升，我們看一線同比是下降的，環(huán)比上升。一線城市因為嚴(yán)厲的限購措施，跟去年同比下降了。二線城市是同比上升的，三四線城市上升的更厲害。

 

　　也就是說目前中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的措施，確實是使得三四線城市的市場開始回暖，這是我們前年就開始期盼的。中國房地產(chǎn)就兩句話：一個是抑制泡沫，另外一個就是去庫存。現(xiàn)在來看，去庫存有效，那是不是均等去庫存?當(dāng)然不是。后面再來詳細(xì)說哪些庫存去得非常有效，比如說廣東省。

 

　　三月調(diào)控加碼，這種態(tài)勢可能還會持續(xù)，大家需要小心。北京周邊河北的連崇禮、淶水等都算不上大城市的都開始嚴(yán)厲限購了。這是什么意思?北京五環(huán)到六環(huán)之間所有的城市未來全部進(jìn)入限購，視同北京。同理上海、廣州、深圳周邊都是一樣的，這個趨勢是明顯的，也就是說今天沒有波及到縣市，假使按北京的規(guī)律，今年上半年統(tǒng)統(tǒng)會進(jìn)入嚴(yán)厲的調(diào)控范圍之內(nèi)。三線加入調(diào)控的都是這些城市，就是城市群。

 

　　二線城市會緊跟一線城市，如果現(xiàn)在還覺得市場過得去，北京二套房最高八成首付，這種措施隨后也會到來，這是一城一策。我現(xiàn)在害怕的還不是一城一策，怕的是普調(diào)利率。如果央行普調(diào)首付，這會對三四線城市產(chǎn)生很大影響。

 

　　去年中國居民加杠桿加得不少，但去年車也不錯，尤其是三四線城市買車的量不少，車是中產(chǎn)階級的剛需支出。如果房價繼續(xù)漲，當(dāng)然首付再提高，貸款期限再縮短，事實上我們消費力就會出現(xiàn)問題。這也就是說對中國未來的房地產(chǎn)，要高度關(guān)注銀行、關(guān)注資金利率、關(guān)注首付。這很可能是戴維斯雙殺，殺利率再殺首付，這就非常麻煩了。

 

　　我們把上門這個事拆開看，全國同比增速上門量里：深圳、北京、南京、蘇州、廣州屬于調(diào)控比較厲害的地方，上門量在下降;太原、惠州、長沙、珠海、貴陽、石家莊、南寧、大連、青島、臨沂、長春、沈陽、東莞、佛山上門量比去年暴漲，當(dāng)然漲的幅度都不一樣。顯然這一輪房價具有上門量表示，這一輪景氣或者對買房的熱情已在全國開始顯現(xiàn)，這不是某一個城市群的事，甚至還包括東北城市，這一輪大家對房地產(chǎn)的看法，由上門客戶給我們顯示出來，全國各地都是景氣、人氣在回升。

 

　　我們預(yù)計，房地產(chǎn)在十九大召開之前都是要按住的，只要漲就按，因城施策，而且行政官問責(zé)。中國房地產(chǎn)大家知道，買樓投資、蓋項目都一樣，這不是1、2年的事情，買房子怎么也要3、5年，1、2年轉(zhuǎn)讓被收高額稅也受不了，未來3、5年中國房地產(chǎn)會發(fā)生什么?這一輪熱潮跟未來中國房地產(chǎn)3、5年會發(fā)生什么?有什么聯(lián)系?如果是聯(lián)系就是理性，如果沒有聯(lián)系就是短期泡沫，可能會有問題的。

 

　　02、未來3年 中國房地產(chǎn)會發(fā)生什么

 

　　1、大都市圈形成 – 城市分化

 

　　未來3年會發(fā)生什么呢?從北京那張限購圖我們就可以看出來。城際交通成為未來3年中國主要的基建投資之一，甚至是最主要的。城際之間的城鎮(zhèn)化交通體系建設(shè)，將成為中國最大的投資亮點，改變中國房地產(chǎn)市場的版圖，一句話就是城界消失，是河北還是北京、還是天津?這又有什么所謂?

 

　　我接待過一位北京業(yè)內(nèi)代表團(tuán)來深圳，他們非常不服，說憑什么深圳房價比北京貴，這沒有任何理由啊。我說這樣看，你把深圳的房價跟東莞、惠州的房價平均來看，還是沒有北京貴的，他們覺得這是有道理。未來我們評價中國房地產(chǎn)市場板塊，這是不是一個市場?我們恐怕不能通過現(xiàn)有的行政區(qū)域來劃分，而是通過城際交通來劃分。

 

　　春節(jié)時，我非常欣喜地看到深圳地鐵、東莞地鐵、惠州地鐵一塊兒跟萬科簽合同。這在以前是很奇怪的，叫他們都不過來，誰聽誰的啊。現(xiàn)在不是，現(xiàn)在是主動對接了。在廣東省出現(xiàn)這種情況，我覺得這意味著市場力量終于和行政力量統(tǒng)一了共識，這個共識就是：城際之間劃分不是未來，城際連成一片是未來。未來展望整個大都市圈都會沿著這樣的規(guī)律來走，沿著地鐵上班和回家。廣佛一帶及周邊也一樣;深圳、珠三角一帶也一樣。這種聯(lián)系的緊密程度，就是公交化。

 

　　由此，我們發(fā)現(xiàn)都市衛(wèi)星城的規(guī)律就開始在中國房價上會體現(xiàn)出來，什么樣的是一個未來大都市群的房價規(guī)律呢?這是中國房地產(chǎn)以前誰都沒有碰到過的問題，我們唯一可以學(xué)習(xí)的榜樣或者標(biāo)桿，我認(rèn)為是大東京。在大東京我們看到，大家都沿地鐵上班和回家。然后城市之間關(guān)系，比如千葉縣的房價跟銀座的房價是什么樣的一種關(guān)系?這很重要的，這件事使得房地產(chǎn)的定位、開發(fā)、市場預(yù)測都更趨于按規(guī)律走。

 

　　我去年參加國際賽艇大師賽，在東京旁的衛(wèi)星城戶田劃船。戶田周邊環(huán)境非常好，能舉行國際賽艇比賽的河道得多寬，而且各大學(xué)、大公司都有艇庫。由于職業(yè)病，我就問房價，一問一驚，這里在全東京房價最低。我覺得很奇怪，請教日本人為什么?這環(huán)境很優(yōu)美，而且沿著地鐵，到銀座非常方便。為什么這里最低呢?很多周邊環(huán)境還不如它，但房價都比它高。但日本人說白天這個地方看著很美，但沒有人。為什么會在這里賽艇?因為不影響周圍。這里連一個公司都沒有，白天沒有人，基本上就是一個臥城，晚上才很熱鬧，因此這塊兒房地產(chǎn)使用效率、平效統(tǒng)統(tǒng)都不高，因此出租率、租金不高，導(dǎo)致房價低，這讓我很吃驚。

 

　　同比我們看大倫敦周邊的規(guī)律，我相信，在把東京和倫敦歷年來的發(fā)展和房價規(guī)律總結(jié)出來之后，我們就會有一個非常清晰的結(jié)論了，整個都市和衛(wèi)星城的規(guī)律非常值得我們研究。

 

　　未來3年因為城際交通的大規(guī)模改善，使得世界級城市形成。什么叫做世界級城市?就是全球城市就叫世界級城市TOP10，中國有沒有?一個都沒有。目前北京、上海都不算世界級城市，香港勉強(qiáng)擠入世界前十，勉強(qiáng)。世界級城市TOP20，這里面沒有廣州，只有北京、上海。未來這種變化，我預(yù)計三年左右基本形成，5年肯定成為現(xiàn)實，中國進(jìn)入世界級TOP20的城市，就有北京、上海、廣州、深圳。

 

　　也就是TOP20我們可能占四席，這是什么概念?我為什么強(qiáng)調(diào)?全世界不動產(chǎn)交易額以商業(yè)不動產(chǎn)為例，全球總交易額中40%是TOP20創(chuàng)造的。全球有多少個城市?中國有600個，全球就不說了。全球商用不動產(chǎn)總交易額的40%是由TOP10創(chuàng)造的，TOP20創(chuàng)造了60%，這是劍橋大學(xué)商用不動產(chǎn)跟蹤100年的結(jié)果。如果是這樣的話，未來我們可以預(yù)見中國，現(xiàn)在以住宅為主，未來商用不動產(chǎn)也會不得了，全球TOP20里有四席，我們占全球不動產(chǎn)總交易額的多少?16%啊，非常了不起。

 

　　什么叫世界級城市?每一個世界級城市的GDP都能夠排名全球先進(jìn)國家榜首之列，全球GDP排名，你把城市單獨拿出來往里放都排在前面，就是這樣一個道理。

 

　　因此，中國在大都市圈形成之后，城市分化會更加嚴(yán)重。目前商業(yè)不動產(chǎn)主要成交是上海、北京、香港，廣州、深圳還排不上，未來3、5年大都市圈形成后可能就有一個很大的提升，未來3年我們認(rèn)為這是最主要的發(fā)展，主要集中在大都市群。

 

　　2、 房地產(chǎn)新規(guī)則誕生

 

　　未來3-5年我們一定要關(guān)注房地產(chǎn)新規(guī)則的誕生，這決定著我們行業(yè)的命運。一生一世，一生60年，一世30年，《說文解字》里說30年為一世而道更，道就是規(guī)則，更就是改變，道更的關(guān)鍵期就是從現(xiàn)在開始到2019年，會發(fā)生大規(guī)則的改變，簡單來說就是30年河?xùn)|30年河西。

 

　　1919年到1949年30年道更，1949年到1979年30年道更，1979年到2009年道更，金融危機(jī)，怎么沒有更?都是1979年那一套?不是。這是規(guī)則制定年，改革開放從1979年開始到1989年其實規(guī)則還沒有太明確，在1992年左右規(guī)則逐步明確，30年里面前10年都是醞釀、改變、制定規(guī)則期。

 

　　今年的十九大和之后一年就是規(guī)則的改變期，這個規(guī)則是“房子是用來住的，不是用來炒的”，這個規(guī)則就得出來，是長效機(jī)制。為什么現(xiàn)在還沒有出來?2019年一定會出來。

 

　　不止是房地產(chǎn)稅，因為我們一切房地產(chǎn)的基本前提條件全變了。比如說：我們預(yù)售制度，為什么要預(yù)售?因為開發(fā)商沒錢，這個房子蓋不完，需要提前收錢。為什么要按揭?老百姓沒有錢，要向借銀行錢。為什么要土地財政?因為政府也沒有錢，在30年前因為我們沒有錢才出了一系列的制度。但現(xiàn)在我們沒有錢嗎?現(xiàn)在資本開始過剩，情況開始發(fā)生變化。一切都圍繞著這個規(guī)則，比如說預(yù)售。全球有沒有預(yù)售?都有預(yù)售。

 

　　但只有中國讓消費者那么早就背上按揭，房子還是工地就開始按揭，全球除了香港、中國大陸沒有這樣干，都交5%、10%，然后入伙時再按揭，憑什么我們沒有入伙就按揭了?現(xiàn)在這些都不對了，但我們一直沒改。如果這個改成國際的預(yù)售，先交5%、10%，入伙的時候消費者再按揭，其他錢開發(fā)商從銀行借，所有房地產(chǎn)商負(fù)債率都很難看。

 

　　現(xiàn)金流也不對，怎么能拿這個項目的錢去另外買地呢?這是全球都不讓干的事情，但中國就讓干。為什么我們要加緊建設(shè)?房子不夠用啊。現(xiàn)在我們的前提條件在變，未來3、5年關(guān)注大都市圈當(dāng)然重要，但重點關(guān)注就是規(guī)則怎么變。規(guī)則怎么變，取決于未來中國房地產(chǎn)行業(yè)競爭的生與死。

 

　　當(dāng)然REITs和存量資產(chǎn)那么大的量，我們的REITs放行不了。放行也沒有用，首先制度有問題，講REITs那么多年，誰發(fā)?怎么發(fā)?如果不買樓能享受中國房地產(chǎn)升值好處嗎?不能。沒別的渠道，只有買樓。

 

　　最后就是建筑條例需要修改。中國的房產(chǎn)建筑業(yè)產(chǎn)生的碳排放占中國總碳排放量40%，霧霾主要就是房子、燒煤，跟我們有關(guān)。中國房地產(chǎn)的碳排放量超過世界上很多國家，就因為我們房子不環(huán)保，這就要修改建筑條例。未來3、5年最最重要就是關(guān)注我們新規(guī)則的誕生，然后我們主動做好準(zhǔn)備，適應(yīng)新規(guī)則。

 

　　3、這些不是主流，5年后才是

 

　　中國房地產(chǎn)創(chuàng)新那么多東西，未來3年這些不是主流，大家還要再探討、再折騰。但你指望它們成為經(jīng)濟(jì)最重要的增長點，成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型主力方向，好像都不對，因為量太小了，不足以支撐巨量市場的增長。5年后它們可能會是，我們方向不要搞錯。

 

　　比如說短租公寓，Airbnb過來了也干不下去。他們在美國做得多好，但在中國怎么就不行呢?因為太早了。我們的長租公寓都沒有起來，就不要說短租了，信用什么都跟不上。

 

　　度假小鎮(zhèn)與旅游地產(chǎn)，如果10年前選擇在海南做小鎮(zhèn)或者做旅游地產(chǎn)，跟你選擇在惠州、東莞做大規(guī)模開發(fā)，10年下來一個在天、一個在地。未來三年也是這樣，你看恒大就是這十年，選擇主航道。小航道細(xì)水長流也行，但不是主航道。

 

　　養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老社區(qū)，掛羊頭賣狗肉可以，但真做養(yǎng)老試試。我們在真做，這個大家都知道，但這個事還沒有到時候，否則會頭破血流，你怎么辦?當(dāng)然你可以嘗試，但這不是下力的主流方向。你掛羊頭賣狗肉你干什么都可以，但不要離開主流，這個主流是城市群的崛起和形成。

 

　　目前社區(qū)O2O這個概念，忽悠了整個房地產(chǎn)行業(yè)，我們有社區(qū)啊，我們可以干O2O,可以干社區(qū)金融，可以送菜、買米、旅游，這些想得很好，但都是神話。新三板或者港股上市做社區(qū)O2O為主的企業(yè)，要不就是報表有問題，要不就是沒有任何增長，就算有增長的話也不來源于O2O，主要來源于租門店和二手房交易。社區(qū)金融也是一樣，太早了。我認(rèn)為未來3年大家還是要抓住中國城市大分化，大整合這樣一個機(jī)會。

 

　　4. 主流重點

 

　　主流有幾個，當(dāng)然就是大都市圈三四線城市的取地，目前廣東省的地會越來越熱，原因就是大都市圈三四線城市的取地會非常熱，沒辦法，因為這是主流。

 

　　物流與產(chǎn)業(yè)園的結(jié)合，你說美麗小鎮(zhèn)也很好，美麗鄉(xiāng)村，其實根本就不是鄉(xiāng)村，這主要在大城市都市圈和主要交通干線上。這干什么呢?當(dāng)然需要有一點產(chǎn)業(yè)，不能說干住宅，人家也不讓你干，我們干什么呢?物流與產(chǎn)業(yè)園的結(jié)合。在全球我們看不到這樣大的物流需求，這樣大的產(chǎn)業(yè)園需求，在中國我們看到了。當(dāng)中國整個市場全國統(tǒng)一時，物流的需求就已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過任何一個國家，產(chǎn)業(yè)園也一樣。

 

　　深圳現(xiàn)在以高科技聞名，我很早就到了深圳，在1998年、2000年前深圳說高科技我們都認(rèn)為是開玩笑。深圳主動找香港，說高交會由香港主辦，我們協(xié)助，設(shè)在深圳行不行?香港不理。大家都說深圳搞不起來，結(jié)果現(xiàn)在深圳實實在在高科技就起來了，憑什么?這里有一個產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)園不在于你干什么產(chǎn)業(yè)，而在于你真干這個產(chǎn)業(yè)。深圳有什么高科技?就是貿(mào)易，但這幫貿(mào)易商公司都變成高科技了，比如說華為，原來就是代理商，萬科也一樣。

 

　　所以是政府和規(guī)劃者有意把這個產(chǎn)業(yè)集中，然后真干就可以干起來。這就是中國的神奇之處，這樣中國才不會出現(xiàn)戶田這樣的臥城，如果變成臥城，城市就不值錢了。珠三角跟長三角一比，信心就大增，我們太有特色了!長三角每一個城市都差不多，同構(gòu)性很強(qiáng)，人口差不多，產(chǎn)業(yè)差不多，也就是說同質(zhì)性太強(qiáng)了;但珠三角城市差異性很強(qiáng)，如果這樣的話，整個城市群緊密聯(lián)系，那么將會成為很多產(chǎn)業(yè)的集群和中心。比如說先進(jìn)制造業(yè)一定在珠三角，不可能在長三角。這個先進(jìn)制造業(yè)跟高科技城市不在一個城市，跟一個港口貿(mào)易城市，比如說廣州這個大商港，也不在一個城市，但必須很近，誰有這種條件，我們認(rèn)為珠三角有。

 

　　核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運營，為什么叫運營?我不想用城市更新，城市更新排在后面，現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運營，會成為未來核心都市的重要方向。中國有一個開發(fā)商，開發(fā)面積最小，但市值最高，知道是誰嗎?北京國貿(mào)。1、2、3、4期沒有動，建筑總值沒有什么負(fù)債，建筑總值1300多億，干的面積最小，人員最少，也沒有費那么大勁，但市值最好，這是比較而言，效率也最高。

 

　　原因就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的運營。這種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運營，以前不可能有這種機(jī)會，因為我們HOLD不住，沒錢。現(xiàn)在中國有錢了，尤其是各類金融機(jī)構(gòu)、各類民間機(jī)構(gòu)、各種資金，我們開始有這種條件，有條件之后核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運營這就是非常好方向了。

 

　　我們和美國房地產(chǎn)商交流時，中國一幫地產(chǎn)商和紐約地產(chǎn)商坐同一個桌子上，但聊的不對口，對面是城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運營商，我們這邊大部分都住宅開發(fā)商。這時候我們才知道，我們和別人相差了一個世紀(jì)，但中國人非常快，這個世紀(jì)可能會加速來臨。

 

　　萬億市場的聚合，因為中國房地產(chǎn)存量是上百萬億的市場，因為每年新房增量是十幾萬億的市場，二手樓也馬上趕上新房了，估計也在十多億，也就是20萬億左右的交易再加上100萬億的資產(chǎn)運營，因此我們就會誕生萬億市場聚合服務(wù)公司，比如說家裝公司，比如說長租公寓、二手市場交易、商業(yè)運營、房地產(chǎn)金融。這些原來非常分散、碎片化市場，將會在3、5年內(nèi)開始聚合。

 

　　比如說長租公寓，中國的租賃人口不少，但全都碎片化分布在城市每一個小區(qū)里，每一個小區(qū)的業(yè)主跟租客又都有非常多的痛點，這些痛點是他們沒有辦法能夠有效解決的。走到今天，新一代租客90后開始進(jìn)入了租賃市場，他們和我們不一樣，這些痛點是不可克服的，消費升級由此產(chǎn)生!

 

　　家裝業(yè)也一樣，中國老百姓每次家裝都是一次非常痛苦的經(jīng)歷，家裝行業(yè)的整合也是一樣，也開始到來!其他不多說。萬億市場的整合使中國服務(wù)行業(yè)開始有了機(jī)會。未來3、5年在家裝、長租公寓、二手交易、商業(yè)運營等都會出現(xiàn)巨頭公司。

 

　　地鐵物業(yè)，我強(qiáng)調(diào)的并不是地鐵概念物業(yè)，而是真正的地鐵上蓋物業(yè)。看看我們鄰居的香港，人家的地鐵上蓋物業(yè)是怎么做的，就知道我們還差很遠(yuǎn)。

 

　　講一個故事：深圳一位局長到香港交流學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)完了正趕上8號風(fēng)球，下著瓢潑大雨，這位局長從香港北角坐地鐵一路到羅湖，衣服干干凈凈，什么都沒有。一出羅湖海關(guān)打的士，立馬變成落湯雞。羅湖火車站那么重要，跟地鐵都不接駁，類似這種事情太多了。我們的建筑太粗了，沒有像人家那樣以人為本，精益求精過。香港一個朋友告訴我，他買樓不超過500步。我說這是什么意思?他說，就是從我家門開始到我辦公室超過500步不買，不超過500步，不用帶雨傘，否則就太麻煩。這種生活就是城市生活，這種生活也會出現(xiàn)在未來中國大都市。

 

　　城市更新是主要都市的未來，城市更新最最重要就是對老舊、不符合現(xiàn)代要求、殘破的建筑進(jìn)行改造。城市更新大家不要小瞧，前次去紐約的時候，都已經(jīng)塌掉，但新一輪城市更新起來了。每一輪房地產(chǎn)起來的時候，城市更新就火得不得了，因為他們在城市核心區(qū)。這些主流重點是未來3年大家需要重點關(guān)注的方向。

 

　　03、5年后的中國房地產(chǎn)想象

 

　　5年后中國房地產(chǎn)會怎么樣?我們大膽想象一下，按照中國的建設(shè)速度，我認(rèn)為在5年后，之前他們說有10年，但我們的速度太快了，我認(rèn)為5年以后大規(guī)模的開發(fā)就結(jié)束，城市中國基本上完成，中國夢形成了，中國夢就是城市中國夢。

 

　　大規(guī)模開發(fā)結(jié)束，那么開發(fā)商的數(shù)目就會大規(guī)模萎縮，尤其傳統(tǒng)開發(fā)商。那我們再去紐約的時候，我們跟他們說一樣的話，用同樣一個詞，干類似的事，現(xiàn)在我們跟人家干的都不是一樣的。開發(fā)模式進(jìn)入基金，進(jìn)入專業(yè)化REITs這種模式了，我認(rèn)為5年就是這樣。這3、5年變化是非常非常巨大的。

 

　　資產(chǎn)運營和不動產(chǎn)金融將會成為百萬億級的大市場。有沒有那么大?我們找出跟房地產(chǎn)相關(guān)的美國上市企業(yè)，再把我們的房地產(chǎn)上市公司跟他們對比，我們一對比一看都不一樣，他們最高級別的上千億市值都是REITs，都是房地產(chǎn)基金，我們不是，我們都是住宅開發(fā)商。我們都是住宅，他們都是商用、養(yǎng)老……但我認(rèn)為我們很快，規(guī)則一改就會很快，我們的大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)，重構(gòu)中國城市和建筑，因此這方面的機(jī)遇特別大。這個可能就跟現(xiàn)在的相差得很遠(yuǎn)。

 

　　但如果當(dāng)5年以后，大家人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)發(fā)展到足夠快，因為5G馬上就出來了，5G出來之后，我們原先對建筑所有問題的解決成本會大幅度降低，而未來建筑這些條件是必備的。比如長租公寓，世聯(lián)行長租公寓必備就是WIFI，WIFI信號不穩(wěn)定都不行，這跟自來水是一樣，如果沒有水能夠忍一下，但沒有WIFI活不下去。

 

　　智能家居改變居住空間，空間和時間是一對緊密結(jié)合的伙伴，我們是空間的營造商，但你可以發(fā)現(xiàn)，我們這個空間貴到離譜，當(dāng)貴到這種程度，就不值了。比如在城市核心區(qū)的住宅里裝一個雙人浴缸，你一個月能泡幾次?還雙人。假使一天泡一次，泡半個小時，這半個小時占這面積多少錢?你覺得值嗎?這個空間就需要通過人工智能和智能家居來改變。比如說，我還是想要雙人浴缸，還是想要浪漫，但我每天才用15分鐘，其他時間這個空間能干別的嗎?當(dāng)然可以。它當(dāng)然可以睡覺，這是雙人大床，只不過原來我們不愿意折騰，但智能家居干這個事就是最好。

 

　　蘋果式的一鍵操作就可以完成，當(dāng)然可以實現(xiàn)雙人床，也不浪費時間，時間、空間開始轉(zhuǎn)變。這件事情不是未來，是先來，廣州珠江新城如果我們再蓋小戶型，得賣多貴?怎么生活?就30多平方米，再貴大家也租不起、買不起，你讓人怎么生活?那么這一套東西就管用，如果大家有興趣，來深圳我們的樣板間，給你實際演示。麻省理工學(xué)院也有一個，他們專門干這個事情。城市核心區(qū)不會那么便宜，我們也不希望它暴跌，就是香港97年暴跌到那種程度，窮人還是買不起，租不起房子。這個小房子能提供什么內(nèi)容很重要。

 

　　5年后多層次度假、養(yǎng)老物業(yè)就會大行其道，這是5年之后的事情，在此之前大家可以探討、探索這些模式，但不建議投入重金，否則非常麻煩，因為我們連規(guī)則都沒有探討出來。

 

　　養(yǎng)老物業(yè)，舉一個例子，你會碰到什么情況?兒女把老人送過來，押金也交了，然后找不到兒女了。我覺得這需要形成規(guī)則，現(xiàn)在太早了。你也不是慈善機(jī)構(gòu)，你怎么辦?這就是養(yǎng)老。

 

　　在中國，房地產(chǎn)可能進(jìn)入這樣一個臨界點：就是我們面臨著城市化的臨界點，我們需要適應(yīng)，我們面臨臨界點規(guī)則就需要變，如果這一代人適應(yīng)不了就走，那么這一代人跟我們上一代人是完全不一樣，可能5年后我們這一代人退休了，比如說我現(xiàn)在55歲了，再過5年，正好退休。5年后的新一代人的玩法可能跟我們不一樣，在面臨未來的時候，行業(yè)之間多交流，多溝通是非常重要。

 

　　中國房地產(chǎn)進(jìn)步速度很快，汶川地震，沒有一個商品房倒的，這說明商品房質(zhì)量過硬;中國房地產(chǎn)目前沒有一棟真正的爛尾樓，有的都是股東之間打架。行業(yè)之間大并購正在開始，其實一切都在證明這是最好的時代，也是最差的時代。中國房地產(chǎn)即使在5年后也有非常多的事情值得我們干，因為這是一個非常巨量的市場。

 

　　來源：世聯(lián)行