一方面是地產轉型，另一方面也是一個極好的拿地由頭。正如明哥最近遇到的幾個地塊，或配建醫院、或配建學校、或產業地產配套住宅，從而繞開競爭激烈的土拍市場獲取住宅用地。

 

　　通過股權收購介入

 

　　直接收購社會上一些成熟醫療機構的股權，藉此進入醫療地產行業，有代表性的開發商是恒大集團、宜華地產和世榮兆業。

 

　　?恒大集團：打造醫療旗艦

 

　　財大氣粗的恒大集團在“醫療+地產”的道路上頻出大招。其目標是在新型國際醫院、醫學美容及抗衰老、健康管理、養老產業等四大業務領域積極探索，創造新的利潤增長點。

 

　　推進方式：收購了香港一架上市公司，改名為恒大健康，推進在醫療健康產業的布局。

 

　　項目進度：1、今年3月，恒大健康已與海南省、韓國原辰(韓國最大的醫療整形機構)達成三方合作，將在博鰲樂城先行區建立國際級醫學美容及抗衰老中心;2、選址在天津的首家恒大原辰醫學美容醫院即將開業;3、恒大集團與哈佛附屬布萊根醫院組成的聯合團隊，正在三亞海棠灣實地考察，為在中國共建新型國際醫院選址。

 

　　盈利模式：自建醫院、醫學美容中心等，通過醫療健康服務帶來收入，并帶動養老地產等的發展。

 

　　獨特優勢：截至去年年底，恒大在全國147個城市有305個大項目，業主總數370萬且每年還將新增七八十萬人，有著豐富的社區資源和產業開發經驗。恒大健康考慮引入先進的醫療技術及設備，借助互聯網技術整合龐大業主的群體，為社區居民提供全方位的醫療健康服務。而養老產業方面，恒大健康則有意向在全國多個中心城市設立養老服務機構，滿足老年群體對健康生活的各項需求。恒大集團預計，今年在中國至少6個一二線城市設立分支機構，年營業收入超過160億元，服務人群超過5000萬人。

 

　　?宜華地產：收購+參股

 

　　宜華地產以7.2億元收購廣東眾安康后勤集團股份有限公司全部股權，并以1.2億元收購深圳友德醫科技有限公司20%股權，進軍網絡醫院行業。

 

　　廣東眾安康后勤集團股份有限公司是中國醫院后勤社會化服務的領先企業，主要從事醫院后勤服務全方位一體化管理，涉及醫院機電管理，消防管理，保安、保潔服務，導醫、導診、病人陪護服務，病人餐飲服務，醫療設備物資管理，醫院手術室、重癥監護室等醫療設施的潔凈工程建設，以及醫院信息化建設等業務功能。

 

　　通過兩次收購的宜華地產成功介入醫療行業，并且醫療板塊業務超過了地產板塊，正式更名為宜華健康，得到資本市場的高度認可，估值在一年內暴漲近10倍。

 

　　?世榮兆業：曲線跨界進入

 

　　與宜華地產單刀直入不同，世榮兆業選擇的是“曲線跨界”的方式。其通過旗下全資子公司世榮投資出資1000萬，以增資方式取得珠海至和置業投資有限公司(簡稱“至和置業”)81%股權，從而獲得“橫琴國際生命科學中心”項目的投資、開發及經營權利。

 

　　在此之前，至和置業已與珠海市橫琴新區管理委員會、廣州醫科大學附屬第一醫院，就投資建設“橫琴國際生命科學中心”項目簽訂了《戰略合作框架協議》。因此，世榮兆業控股后即獲得了“橫琴國際生命科學中心”項目的投資、開發及經營權利。

 

　　橫琴國際生命科學中心項目位于國家級新區橫琴新區，規劃用地面積約20萬平方米，計容建筑面積約40萬平方米。項目內容主要包括：投資一所三級甲等綜合醫院，配套病床數不少于1000張;建設先進的智能健康療養康復中心;引進國內外最先進的基因研究機構，設立臨床基因研發和檢測中心;開發醫學研究中心、國際交流與會議中心等商業服務配套設施。

 

　　小結：通過股權收購直接獲取成熟的醫療專業和管理團隊，可以有效降低風險，特別對于想要介入醫療的中小房企來說，是最為明智的選擇。因此帶來的缺點是品牌影響力會較小。

 

　　打造醫藥健康產業城

 

　　在較大規模地塊內進行建筑集群規劃，實現醫療機構的區域集中，也是開發商延伸到醫療行業的一種流行模式，代表企業有燕達集團、珠江地產。

 

　　已經全面運營的“燕達國際健康城”，占地面積50萬平方米(不含附屬用地)，總建筑面積110萬平方米，總投資約100億元人民幣，包括燕達國際醫院、燕達金色年華健康養護中心、燕達醫學研究院、燕達醫護培訓學院、燕達國際會議中心等5個項目。

 

　　通過遠程可視系統，世界各地的人們都可以通過電腦清晰了解燕達國際健康城的全景和各功能及每座豪華的建筑。遠程會診通過寬大的屏幕，實現醫生與患者零距離溝通。燕達金色年華養護中心入住者的家人想探望親人，也可以通過養護中心探親室的屏幕，在家里利用電腦或電視屏幕，就可與親人面對面親切的交談。

 

　　珠江地產與從化政府共同打造的“珠江生命健康城及科技CBD項目”(俗稱從化珠江新城)，規劃總面積約2萬畝，總投資超過500億元。這一項目將集醫療、養生、教育、休閑、養老、總部經濟于一體。以高端醫療和現代服務業為核心，依托“重粒子腫瘤治療設備”等尖端醫療設備和技術，面向全球市場提供頂級的醫療健康、安養休閑、教育科研和后臺服務等綜合服務。

 

　　小結：與中小企業收購股權介入相比，打造醫藥健康城的投入資金要龐大的多，適合土豪地產公司玩。雖然前期對資金的要求會很大，但是能夠極好地樹立品牌影響力。

 

　　財務性投資醫療機構

 

　　大型房企的手筆更大，選擇一些在醫療行業有地位的機構進行合作，是與其身份匹配的進入方式。

 

　　案例：2013年，萬科國際兒童醫院項目簽訂了四方框架協議。萬科企業股資產管理中心、上海新虹橋國際醫學中心建設發展有限公司、復旦醫療產業投資公司等簽署共同建設上海新虹橋國際醫學中心復旦萬科國際兒童醫院的框架協議。按照協議，項目總投資2.5億人民幣，由萬科企業股資產管理中心、上海新虹橋、復旦醫療三方出資，萬科控股。出資方按照投資占股比例分享收益。同時可以通過為業主提供優惠就醫、健康管理等增值服務，帶動地產業務的發展。

 

　　小結：該種方式的優勢是獲取的醫療團隊優秀，大品牌公信力強;劣勢是門檻過高，耗資巨大，中小房企玩不起，只適合萬科等大型實力房企玩。

 

　　自己投資直接建醫院

 

　　通過“+醫療”，從而為業主提供理想的醫療服務提升房地產產品的品質，實現后者的增值，最終實現雙贏，這是綠城的玩法。

 

　　綠城開設杭州綠城醫院整體投資約3億元人民幣，擁有心血管病、整形美容和體檢保健三大重點科室，以及內科、外科、口腔科、骨科、婦科、兒科、中醫科、放射科等26個臨床與醫技科室。心血管病專科是其主要特色。

 

　　經過特殊的處理，杭州綠城醫院去掉了傳統醫院普遍存在的濃重藥水味，可以減緩病人的緊張、煩躁的情緒;通過將醫生幾十年慣用的方形辦公桌，改成圓型，有效地拉近了醫患之間的關系;病區內還設有休閑咖啡吧、屋頂花園等等，讓病人感覺不是在看病，而是在休閑。

 

　　廣州祈福新邨的祈福集團投資建設的祈福醫院與杭州綠城醫院有異曲同工之妙。通過一流的酒店式病房、充分滿足每個病人需求的個性化服務，而十分大眾化的收費標準使得其十分親民而走向成功。

 

　　其次是萬科在各地建兒童醫院。

 

　　在專科醫院里，兒童醫院的利潤率相對較薄。但在當代的中國社會，“一家六口圍著一個小孩轉”已經成為一種社會現象。一旦孩子生病了要去醫院，基本上全家的人都跟著去。因此，兒童醫院雖然利潤少，但非常聚集人氣，而且能帶來豐富的“家庭資源”。

 

　　萬科做兒童醫院，雖然利潤率遠不及所謂的腫瘤醫院、骨科醫院，但一方面，相比骨科醫院、腫瘤醫院數量較多，國內優秀的兒童醫院本身較為稀缺，這就使得萬科可以利用其品牌優勢和資本優勢，迅速將其兒童醫院做大做出品牌;另一方面，當萬科兒童醫院具有一定知名度之后，也能相應為其在周邊的住宅項目提供更好的配套服務。若再加上萬科的商業地產、養老公寓，那萬科將最終實現“醫院+住宅+商業+養老”的“生命健康城”終極目標——老、中、青、小通吃!

 

　　小結：直接投資建設醫院，可以保證高效的執行力。醫療可以有效地增加房地產的附加值，最終實現雙贏。缺點是風險很高，而且催化醫療成熟的時間較長，前期投入巨大，非土豪房地產公司不能玩。目前，以這種方式進入一醫療行業的開發商較少。

 

　　各方分工，合作運營

 

　　各方分工合作，讓專業的人做專業的事是萬通地產正在考慮介入醫療產業的模式。

 

　　目前，公立醫院依然占據主導地位，一家醫院要擴張，往往需要黨委、院長跟政府申請經費，而后進行擴建。醫院自身變成了投資商，還要變成開發商建醫院，最后還要運營這家醫院，三件事由同一主體承擔，其效能是比較低的。

 

　　馮侖希望，萬通與醫療地產的合作模式是，壽險及其他社會資本參與投資，房地產公司是開發商，民營醫院是運營商，在這條產業鏈上，三者應該各司其職。作為開發商，萬通圍繞醫療健康，提供專業的不動產服務。專業的分工，能夠有效提高效能，最終這種模式顛覆的不僅是民營醫療的發展模式，也將最終顛覆了公立醫院的發展模式。

 

　　總結

 

　　開發商介入醫療產業并非中國房企的創新，事實上在國外早已有無數成功的先例。新加坡百匯控股的前身是一家小型房地產開發商，通過介入醫療產業，百匯控股迅速成長為了亞洲最頂尖、市值最大的私人醫療結構。

 

　　在百匯控股的玩法中，百匯控股負責營造奢華的醫療環境，醫生在百匯旗下的醫院中租用面積不等的房間開辦自己的診所，所有的專業門診、手術收入歸醫生所有;同時，這些醫生可以共享醫院提供的先進檢測及化驗設備，護理以及病房服務等，這些收入歸醫院所有。

 

　　根據美國Cain Brothers投資銀行的統計數據，醫生首次簽訂租賃協議時長通常為8年，而且續租率高達90%。相比之下，傳統寫字樓市場的租戶一般簽3~5 年，續租率為60%左右。醫療地產的租用模式的可預測性高。對于采取自己經營或財務投資模式介入醫療地產的開發商來說，中國的人口老齡化帶來的醫藥需求增長空間也是可以預見的。這對轉型期的房地產企業來說，都是一個巨大的風口。

 

　　來源：明源地產研究院 作者：艾振強