鎮(zhèn)江住宅用地轉(zhuǎn)讓項目，項目是某國企現(xiàn)擬以股權(quán)形式整體轉(zhuǎn)讓鎮(zhèn)江市京口區(qū)358畝住宅用地。鎮(zhèn)江住宅用地轉(zhuǎn)讓，擬轉(zhuǎn)讓底價10.33億元。

　　一、項目概況

　　1、總體概況

　　備注：一期容積率為1.0，二期容積率為 2.4，三期容積率為 2.25 ，項目綜合容積率為 1.45。

　　項目一期定位為低密度多層花園洋房，總可售面積7.48萬㎡;累計去化4.78萬㎡，剩余庫存2.7萬㎡，剩余貨值約3.21億元。

　　項目二期一組團定位為剛需高層+小高層及配套商業(yè)街產(chǎn)品，總可售面積共6.25萬㎡，其中高層4.1萬㎡，小高層0.9萬㎡暫未建設(shè)，商業(yè)1.25萬㎡;累計去化4.38萬㎡;剩余庫存0.97萬㎡;剩余貨值約1.5億元。

　　剩余二期二、三組團，三期及待建小高層規(guī)劃地上建筑面積21.89萬㎡(色塊部分表示)。

　　2、項目現(xiàn)狀實景

　　3、開發(fā)進度情況

　　4、規(guī)劃建筑指標

　　規(guī)劃建筑計容面積指標剩余情況：住宅19.6～21.6萬平方米;商業(yè)1.6～0萬平方米;配套用房6690㎡(其中幼兒園3600㎡、文化站800㎡、托老所600㎡、社區(qū)中心300㎡、物業(yè)用房1390㎡)。

　　5、剩余貨值

　　住宅及商業(yè)剩余貨值盤點：

　　項目剩余總庫存面積27000+9700=36700平方米，總貨值為3.3+1.3 =4.6億元。

　　二、 投資價值分析

　　價值一：良好的未來價值預(yù)期

　　鎮(zhèn)江住宅用地轉(zhuǎn)讓項目，項目350畝住宅用地剩余存貨4.6億元，還有將近22萬㎡的建筑面積可供開發(fā)，10.33億元投資款減去存貨價值，推測樓板價僅2600元/㎡! 相比鎮(zhèn)江今年5.31土拍平均8000元/㎡的成交樓面地價，本項目的價值非常明顯。(鎮(zhèn)江今年5.31土拍共四塊地，是近三年來鎮(zhèn)江首次公開掛牌土地出讓，共有34家房企報名，其中包括萬科、恒大、招商、融創(chuàng)、雅樂居等全國名牌房企，最終離本地塊僅3公里的京口A3地塊被雅樂居以7800元/㎡的價格摘得)。

　　與本項目廉價的成本相比，經(jīng)過本次土拍，京口房價將“水漲船高”，京口區(qū)房價未來或?qū)⒊^1.2萬/㎡。目前鎮(zhèn)江當?shù)胤康禺a(chǎn)市場火爆，在售樓盤已基本售罄，近期新開樓盤極少，項目極具稀缺性。

　　價值二：政策盤活周邊基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展

　　鎮(zhèn)江市政府在2017年7月7日發(fā)文《鎮(zhèn)江市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)鎮(zhèn)江市新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)九大提升行動計劃(2017-2020年)的通知》，以加快提升鎮(zhèn)江市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)代化水平，打造長三角水運、公路、鐵路“立體交通樞紐城市”，為推進“強富美高”新鎮(zhèn)江和現(xiàn)代化山水花園城市建設(shè)提供堅強保障。為未來吸引周邊一二線城市人才在鎮(zhèn)江居住提供基礎(chǔ)。

　　價值三：優(yōu)越的地理位置

　　鎮(zhèn)江住宅用地轉(zhuǎn)讓項目，項目土地處于地鐵一號線起點位置，與江蘇大學(xué)毗鄰而居，江蘇大學(xué)為國內(nèi)重點大學(xué)，在校生超過3萬人，較高的人口流量確保其商業(yè)項目發(fā)展，而鎮(zhèn)江地鐵一號線起點(規(guī)劃中：江蘇大學(xué)站)毗鄰項目所在地，周邊大市政布局，未來將接駁寧鎮(zhèn)城際，直達南京，具有良好公共交通優(yōu)勢。

　　三、可以幫您下定決心的未來預(yù)期

　　1、鎮(zhèn)江市的未來發(fā)展

　　鎮(zhèn)江住宅用地轉(zhuǎn)讓項目，項目土地位于鎮(zhèn)江京口區(qū)，鎮(zhèn)江是中國江蘇省所轄地級市，位于江蘇省西南部，民國時期的江蘇省省會，是長江三角洲北翼中心、南京都市圈核心層城市和國家級蘇南現(xiàn)代化建設(shè)示范區(qū)重要組成部分，經(jīng)濟發(fā)展前景明朗。

　　2、開發(fā)計劃概要

　　項目后期規(guī)劃：項目地上總規(guī)劃面積為35萬㎡，其中已完成一期及二期一組團建設(shè)部分計容面積：13萬㎡，剩余待開發(fā)二期二、三組團及三期的地上規(guī)劃剩余面積：22萬㎡;剩余待建部分綜合容積率：≦2.3。

　　項目后期開發(fā)計劃：小高層、二期二、三組團同期開發(fā)，計劃2018年3月開工建設(shè)，9月預(yù)售開盤，2020年9月竣工交付;三期計劃在2019年3月開建設(shè)，2019年9月預(yù)售開盤，2021年9月竣工交付;每期建設(shè)開發(fā)周期30個月。

　　開發(fā)銷售周期：每期開盤后半年內(nèi)銷售當期住宅貨值達70%;一年內(nèi)銷售當期貨值達90%;開盤后兩年內(nèi)售罄。

　　3、周邊環(huán)境整改

　　鎮(zhèn)江市市政府于今年年初決定對禹山片區(qū)開始進行總體規(guī)劃，對區(qū)域內(nèi)產(chǎn)城融合發(fā)展整合升級，對城中村進行整體遷移，對垃圾填埋場等污染環(huán)境進行改造，對土地進行修復(fù)，對河流進行綜合治理，再現(xiàn)青山綠水的生態(tài)環(huán)境。規(guī)劃并疏通“四縱五橫”的道路管網(wǎng)，形成內(nèi)暢外連、高效便捷的城市交通，引導(dǎo)休閑旅游、文化創(chuàng)意、休生養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)集聚、構(gòu)建生態(tài)、旅游、創(chuàng)意、養(yǎng)老的慢生活城市空間。按照先規(guī)劃后實施，先做環(huán)境再發(fā)展的理念，著力將其打造成為京口城市經(jīng)濟發(fā)展的升級板塊及國內(nèi)一流的低碳生態(tài)科技小鎮(zhèn)。

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